城市交通综合体商业开发研究——以重庆西客站综合交通枢纽为例

林琪

（重庆渝泓土地开发有限公司，重庆 400000）

1 项目概况

重庆西站于原上桥东站（货运）站址，东临内环快速凤中立交，西靠中梁山山脉，南接华岩风景区，北临成渝高速西环立交，横跨沙坪坝区和九龙坡区。共划分成14 个地块，总规划建筑面积220 万方。因本文重点是对重庆西客站综合交通枢纽城市综合体的商业进行实证应用与分析，故本文重点对该项目的1 号地块进行详细分析与描述（具体如图1所示）。

图1 重庆西客站综合交通枢纽规划

2 重庆西客站“枢纽+HOPA”反哺商业联动开发商业开发模式应用必要性分析

西客站商业潜力巨大，以打造重庆西客站经济圈为战略目标。对于重庆西客站综合交通枢纽项目而言，该项目的远景规划具体包括两点：①从新世纪的角度，高标准建成重庆城际高速列车站，成为重庆最大的综合性交通枢纽，确保在20~30年内不落后；②成为高铁经济联系的纽带，通过重庆西站交通枢纽的辐射作用，带来人流、物流、资金流、信息流的汇聚与发散，将西站所在区域3~5km2范围内，建成为以交通、商业、商务等为主的多功能城市副中心，形成具有中心集聚力和自我生长力，相对完整和独立的城区板块，促使重庆西站地区成为区域经济发展新的增长点，并且成为重庆城市改造及发展的新亮点。

目前区域周边常住人口30 万人，项目周边2020年的规划人口将超60 万人。面对如此大体量的潜在客户目标，其枢纽商业在体量方面要求相对较大，业态类型要综合丰富。基于城市副中心和西客站经济商圈以及大体量的潜在客户目标，重庆西客站综合交通枢纽的商业开发模式在体量规模，动线设计，业态配置方面都有较高的要求。而采用“枢纽+HOPA”反哺商业联动开发商业开发模式能够有效的利用目前的建筑空间，实现良好的动线疏散与集聚，并能够发挥多功能联动发展的整体效应，从而达到对区域经济联动发展的作用。

3 重庆西客站“枢纽+HOPA”反哺商业联动开发商业开发模式应用

3.1 空间功能

3.1.1 空间功能划分

由结合相关资料可知，采用“枢纽+HOPA”反哺商业联动开发商业开发模式的城市交通综合体将空间功能区划分成公共空间、交通空间以及功能空间。为此本文将重庆西客站综合交通枢纽1 号地块划分成三种功能区，其具体如图2所示。

图2 重庆西客站综合交通枢纽空间功能划分

对于功能空间，项目地块共承载6 大功能，即枢纽功能、酒店功能、办公功能、景观功能、公寓功能以及商业功能为一体，其中前5 种功能都能对商业起到促进作用。对于这6 大功能区的空间配置的核心主要是如何充分发挥各功能板块之间的整体联动效应。为此，本文以综合交通枢纽为中心进行空间布置，见图3。

图3 重庆西客站综合交通枢纽功能空间配置

3.1.2 功能组织方式

①地下空间充分利用。采用综合交通枢纽及上盖、旁盖商业一体化立体开发模式能够有效的对地下空间进行充分利用；②地上地下有效结合。重庆西客站综合交通枢纽采取该种开发方式，其实相当于把重庆西客站综合交通枢纽划分成了两个部分，即地上部分和地下部分。采用该种模式会达到地上地下商业发展的联动效应，这种效应是相互促进的关系而并非是单一导向的关系。

3.2 商业功能

本项目采用“枢纽+HOPA”反哺商业联动开发商业开发模式进行商业开发，故此，枢纽功能、酒店功能、办公功能、景观功能、公寓功能都对城市交通综合体商业开发起到良好推动作用。为此，本文在综合考虑5 大功能反哺效用以及项目实际现状的基础上对城市交通综合体商业功能实现做出如下分析与决策。本文对地上商业开发业态进行了具体配置（具体见图4）。

图4 重庆西客站综合交通枢纽城市综合体地上商业开发布局

地块1 地上物业总占地面积为17.6 万m2，容积率1.7。按照ICSC 协会标准，本项目的属性更加偏向于与区域级和新城商业中心。本文拟在南侧地块配置总体量8.1 万方盒子商业，搭配3.4万方BLOCK 街区商业；北侧地块布局1 万方左右商务底商，广场两侧布置0.21 万方的单层商业。在南侧地块配置总体量3.6万方酒店式公寓以及6.45 万方高智能办公。北侧地块拟配置总体量4.15 万方五星级酒店、6.4 万方的传统办公区、2.37 万方低密度办公区。

本章基于“枢纽+HOPA”反哺商业联动开发商业模式的构建，对该模式重庆西客站综合交通枢纽城市综合体是否应用进行了必要性分析。并以此为基础，从空间功能和商业功能两个方面具体进行该模式的应用及城市交通综合体商业开发分析与决策。最后基于以上分析结论进行商业价值分析，判断项目按照本文的商业开发模式和业态配置下，商业运营的经济可行性。

4 重庆西客站综合交通枢纽城市交通综合体商业开发综合评价

本文结合重庆西客站综合交通枢纽的具体现状，对“枢纽+HOPA”反哺商业联动商业开发模式进行具体应用，并对采用该种模式进行了必要性阐述。在空间功能划分方面，重庆西客站被划分成3 大功能板块（交通空间、公共空间、功能空间）。在功能组织方面，采用综合交通枢纽+上盖旁盖一体化立体开发的商业模式。在商业功能方面，开发定位、开发体量以及业态配置三个方面对其进行模式应用的具体剖析。最终基于项目实际情况，本文建议城市交通综合体以六大功能板块联动发展的角度进行业态配置，其中具体包括酒店式公寓、传统办公、盒子+BLOCK 商业、广场商业带、五星级酒店、低密度办公+商务底商等。

本文通过构建AHP 层次分析和模糊综合评价两种相结合的方式对重庆西客站综合交通枢纽城市交通综合体应用“枢纽+HOPA”反哺商业联动开发模式进行商业开发的效果进行评价。首先本文建立了西客站综合交通枢纽城市交通综合体商业开发评价结构模型。通过文献研究以及专家咨询等方式确定了2 个综合层以及5 个要素层。并通过专家咨询打分的方式确定了判断矩阵并通过了一致性检验，从而确定各指标因子的权重大小。在评价结构模型构建完成的基础上，采用模糊综合评价法，以单独的元素作为出发点来确定指标因子的评价集合中的隶属度。通过将指标权重与模糊关系矩阵相互结合，得到最终重庆西客站综合交通枢纽城市交通综合体应用“枢纽+HOPA”反哺商业联动开发商业模式进行商业开发的模糊综合评价结果。结果表明无论是在空间功能评价还是商业功能评价其评价结果都为“好”。故而重庆西客站综合交通枢纽城市交通综合体商业开发适用于该模式且预测效果较好。

5 结语

本文虽然在城市交通综合体方面通过商业开发模式构建以及重庆西客站综合交通枢纽进行应用与评价，取得了一定的成果，但是由于资料、时间的限制，本文仍然存在具体的模式运作，项目融资，项目实施组织架构等一系列问题有待于进一步去完善和跟进。