房地产是把双刃剑

维舟

近三十年来，中国经济繁荣的原因，虽然一直众说纷纭，但至少在表象上是各地都一致的—那就是处处可见的楼市。房价涨幅几乎牵动着所有人的心，而房子对中国人来说也成了最好的投资对象，由此带来的“土地财政”极大地推动了中国城市的发展。现在的问题是：也正是因为这一模式太成功了，它也就带来了一系列特别棘手的问题。值得警惕的是，物极必反，这最终可能反过来阻碍城市发展。因为任何一个地方的建设用地都是有限的资源，不可能无限制地依靠土地财政来获得融资，而在现在的模式下，可用的土地越来越少，地价越来越高，这就使得下一次拆迁开发的成本更高了。一座城市的经济增长，最终依靠的并不是楼，而是人，也只有人才能无限地创造财富，不受制于空间的有限性。这就需要源源不断地吸引更多劳动力，尤其是高素质人才流入，近年来各大城市都频频主动出击的“抢人大战”，说到底就是为此。如果说这还不失为依靠市场机制重新分配资源，推动中小城市也获得发展，那么我们就要做好准备，这样演变下去，是否会出现像美国那样的“城市病”：正因中心城区地价太高等一系列问题，造成企业成本、居住成本过高，最终很多人转身离去，郊区和“阳光地带”崛起，但城中心却“空心化”了，以至于像底特律、密尔沃基、费城等老城区的破败造成了巨大的麻烦。

房价过高所带来的，并不只是普通人“买不起房”，引发楼市高企的空置率和大量资源浪费，还涉及社会公平性问题，推动社会的阶层分化，因为买不起房的通常都是弱势群体。这在有房的大城市土著居民和没房的新移民之间就会造成一种心理落差。这势必会冲击人们的劳动伦理和一系列价值观。由于绝大多数年轻人现在无力依靠自己来买房，这又助长了一种“躺平”的想法，磨灭了他们奋斗的意志，反正他们再怎么努力都买不起了。与此同时，他们要想从父母那里独立也变得更难了，因为要想买房，基本都离不开父母的资助。即便对有房的居民来说，也并不轻松，因为这是不能轻易脱手变现的资产，毕竟还指望着它不断升值呢！更何况，很多人还有大笔房贷没还清。这可能让全家人在很长时间里都不敢多花钱，节衣缩食到房贷还清才能稍稍轻松。对个人而言，这或许还算是一笔划算的投资，但从全社会的角度来说，这意味着社会资金不成比例地投入到了不动产上，当然难免会抑制社会消费。

从某种意义上说，当下的房产就等同于古代的土地或教堂里的金银器—它们都是不能加入流动领域的资本，仿佛资本之水在流动过程中，遇到这些凹陷的地方，就都储存起来，无法继续流动了。和土地相似的另一点是：由于市场上缺乏具有相同属性的替代品，这就成了自带杠杆和永远升值信仰的资产。历史上曾一再出现这样的情形：在繁荣中获益的群体并没有将赚到的钱用于进一步的投资，而是投入到不动产上。在荷兰17世纪的黄金时代，社会精英从海外冒险的商人转变为贵族，他们将资金投入到房产和有价证券上；在明代的泉州，地方精英也把从海外贸易中获得的经济利益用于购买良田美宅和科举，试图将经济资本转化为社会资本，传诸子孙。然而，当他们试图从中产阶层转变为贵族、从企业家转变为食利者的时候，也就开启了当地漫长的衰落进程。就此而言，近二十年来中国人对房地产、对教育投入的狂热，绝非偶然，它折射出一种值得重视的社会变動，而从长远来看，这很可能会损害资本的流动性，使投入再生产的引擎逐渐熄火。只有当钱流动起来的时候，它才能产生经济效益，否则它跟埋在地下的一窖银子没有本质区别。正因此，如今是时候正视房地产这把双刃剑了。