长春市二手房价格影响因素研究

闫 铭，赵 玲

（吉林农业大学经济管理学院，吉林长春 130118）

自20 世纪90 年代房地产市场化以来，房地产行业在我国经济社会发展中扮演着举足轻重的角色，我国居民的住房条件同时也得到了极大的改善［1］。十九大报告提出中国发展新的历史方位——中国特色社会主义进入了新时代。［2］近年来我国房地产市场发展迅速，越来越多的人们开始讨论房地产相关的经济活动和政策。对此相关学者也进行了一些研究，Kiel 和Zabel 通过研究发现房屋的区域特征，即房屋所在的地理位置会对房屋价格产生决定性的影响［3］。潘添翼、贾德铮通过研究指出，影响上海市二手房价的主要因素是车位数、建造年代、所在楼层是否有电梯、房间数，并对以上影响因素进行解释与分析［4］。龚黎明、马钰利用Hedonic模型研究了影响西安市二手房价格的因素，研究发现对二手房价格影响较大的因素分别是房龄、特殊区域、总层高、面积、装修程度、朝向状况及产权性质［5］。纵观以上研究成果可以发现，专家学者们大多从政策、经济等宏观因素或微观因素单方面进行分析。本研究以长春市二手房价格为研究对象，从一般因素、区位因素和个别因素进行分析，同时涵盖宏观和微观两方面因素，做出更加全面的分析。探讨影响长春市二手房价格的主要因素，分析市场交易现状，提出适合长春市二手房交易市场稳步前行的建议。

一、长春市住宅市场现状

根据《2019 年度长春房地产市场研究报告》显示，长春市住宅整体供求矛盾趋于缓和，有着千万以上的存量，市场整体保持平稳发展。2019 年各区域房价大多在9 000-11 000 元/m2。如图1 所示，房价最高的区域为净月区，房屋均价超过万元的有净月、南关、高新、朝阳四个区，房屋成交均价与往年相比上涨明显。

自2014 年以来，长春市房价整体呈上涨趋势，呈现出蓬勃发展的态势。但新建商品房市场发展更为成熟，与之相比，二手房市场表现得更容易受到政策的影响。根据分析数据显示，2016年中旬以后，二手房价格迅速增长，从2016-2018年的增长为2014-2016 年的近四倍。近几年，长春市的二手房价呈波动上升的趋势，从2015 年开始，长春二手房价格只增不减，在2017-2018 年间，价格从7 428 元/m2达到了9 195元/m2。虽然长春市二手房价格总体呈上涨趋势，但在不同区域之间还存在着显著差距。如图2 所示，房屋价格受地理位置、公共配套设施、经济情况等因素的影响，呈现出不同增长趋势。

图1 2019年商品住宅各区域成交价格走势（元/m2）

图2 长春市2019年二手房均价各区域对比图（元/m2）

二、研究方法

（1）变量选择。本文中的数据均来源于互联网。在互联网上，二手房房屋信息众多，覆盖面广，能够使分析结果具有普遍意义。在众多的房屋租赁买卖网站中，58 集团专注中国互联网生活服务领域，其信息较多且全面，具有真实性；“房天下”专注于房地产信息，网站中不仅包含新房、二手房的出售信息，还包括房屋租赁等信息，房屋信息覆盖全面；此外，这些网站都会实时更新近30 天的数据，从而确保信息的时效性。为保证数据的真实多样，且在充分考虑政策影响因素的前提下，数据主要取自于长春市9 个地区，这些数据中总共包含8个变量，其中单位面积房价为因变量，房龄、楼层数、朝向、房间数、容积率、装修程度、绿化率、容积率为自变量。利用百度地图的3D 可视功能，可以直观地看到街道、地理位置、绿化程度、商服繁华程度等信息，并结合所收集的二手房价格信息进行分析。

（2）构建城市不同行政区域权重系数。由于房地产市场具有十分显著的区域特征，在构建组合评估模型时，应添加长春市9 个城区的权重系数，更加精准地衡量区位因素对二手房价格的影响。行政区域权重系数计算公式如下：

行政区域权重系数=行政区域平均二手房价÷城市平均房价

从互联网上可以获取长春市2019 年各行政区域的平均房价。根据行政区域权重系数的公式将各行政区域的平均房价与2019 年长春市平均房价相结合，计算出各行政区权重系数，见表1。

表1 长春市各行政区权重系数

（3）基于随机森林理论的二手房屋特征价格评估模型。随机森林回归模型是一种非线性回归方法，假设模型中包括棵树{T1（X），T2（X），...，TM（X）}，其中X={X1，X2，...，XP}是形成森林的p 维输入向量。每棵树都会产生一个预测值，最终平均所有树的预测值得出模型的输出结果。根据二手房价格评估指标体系中个别因素的指标，确定本文所用来建立二手房屋特征价格评估模型的自变量及其量化处理情况，见表2。

表2 自变量解释及量化处理

在建立随机森林回归模型之前，本文需要先确定影响模型效果的两个主要参数：一个是决策树每个分支所选择的变量个数mtry，另一个是决策树的数目ntree。本文通过分析，综合拟合优度和误差大小的情况来看：ntree 取200，mtry 取7 时，模型的效果最好。

分析过程中Type of random forest：regression表示出此实证模型的种类属于回归模型。同时Number of trees：150，表示随机森林模型里一共涵盖200 棵决策树。由No.of variables tried at each split可知，任一棵决策树节点处确定的变量数目是7，模型拟合优度为90.45%。

随机森林模型对复杂数据的适应性强，能够对非线性、共线性和具有交互作用的数据进行有效地分析，反映二手房价格的实际情况。

三、长春市二手房价格影响因素

（1）一般因素对长春市二手房价格的影响。政策的颁布会使二手房价格下降。相关政策颁布前，长春市二手房价格呈上涨趋势，但2018 年5 月《长春市人民政府办公厅关于保持房地产市场平稳健康发展的通知》颁布生效后，该政策中明确指出——确定住宅用地多种竞价方式，结合房地产市场运行实际和出让地块的具体条件，灵活确定“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”等多种竞价方式，防止出现土地和楼面单价新高现象，严防高价地扰乱市场秩序，使得长春市二手房价格的上涨得到了抑制，呈现下跌趋势。可见，政策的颁布有效抑制了二手房的价格。但从同年6 月起，二手房价格迅速反弹，平均价格一路攀升。可见，政策的影响在短期内效果显著，但这种抑制效果从长期来看并不持久。

经济因素方面，受疫情的影响，全国乃至全球经济陷入低迷状态，很多行业都受到了影响，吉林省房地产市场也受到较大冲击。2020年1-2月，吉林省房地产开发投资额同比下降1.8%，共11.7 亿元，为近两年来的首次负增长。房地产销售大幅下滑，房企资金回笼困难，在此背景下购房者的收入也会相应减少，因此房价持续上涨的可能性很小。

（2）区位因素对长春市二手房价格的影响。区位因素在二手房房价影响因素中占主要地位，其中包括房屋地段、交通条件、配套设施、未来发展前景及环境污染等条件。

朝阳区位于长春市的中心位置，交通便利，其二手房的平均单价为9 992 元/m2，而相对偏僻的宽城区，二手房平均单价为8 414 元/m2。导致不同区域间的二手房单价差异的主要原因是：长春市的三大商圈都集中在朝阳区，该区商业体系较其他区域来说更加完善，医疗、交通等基础设施配套全面。“免试就近入学”政策的实施间接导致了名校学区内房屋需求量大幅上涨，掀起“学区房热”的浪潮。朝阳区内有16 个重点中小学片区，其中小学等教育资源丰富且优质。由于朝阳区是长春老城区，也是长春市的商业中心，发展较早，近几年来新建商品住房较少，这使得越来越多的家长将目光放在二手房市场中，使得朝阳区二手住宅价格不断攀升。

高新区作为发展较为快速的新兴技术产业区，其经济发展水平明显高于长春市其他地区。因此，高新区的房价高于其他地区。二道区原来是长春的棚户区，“亚泰地产”在二道区进行房地产开发以后，区域内居住环境得到明显改善，二道区的房价也逐渐提高。净月区近年因为一些高档小区和别墅区的建成，以及“净月潭国家森林公园”这样的环境因素存在，其居住环境十分优美，从而提高了房价。反观绿园区、汽开区，大多为长春的工业老区，区域环境较差，配套设施较少，其房价也相应较低。

（3）个别因素对长春市二手房价格的影响。房龄对二手房价格呈现负向影响。房龄反映了建筑本身的新旧和装修程度，对于二手房来说，房龄对于房价的影响还是比较大的，一般而言次新房的价格较高，其次是5-10年房龄的房子，而超过20年房龄的老房子，单位面积价格一般较低，即房龄越长价格越低。

屋总面积、装修程度、房间数等因素对二手房价格呈正向影响，面积越大、装修程度越好、房间数越多价格也越高。其中房屋总面积对二手房价格的影响最为显著。在装修程度方面，由于是二手住房的缘故，原房装修程度也会影响其价格，通常原房装修程度越好二手房的价格也就越高。在房间数对二手房价格影响方面，随着房间数增加到一定程度后，二手房单位面积房价呈先增后减的趋势。

根据所收集的数据显示，同等条件下非南北朝向的住房价格要比南北朝向的住房价格更低。可见购房者仍被“坐北朝南”这一观念影响着。

楼层方面，所在楼层对价格影响不明显，如今购房者对于楼层的要求并不高，购房意愿受楼层高低的影响不大，并且由于电梯的普及应用，楼层不再是影响房屋价格的显著性因素。

四、长春市二手房市场发展态势

（1）二手房市场呈现出“因城施策、房住不炒、强调居住”的住房属性。地方调控历经了三个阶段的变化：1-4 月，许多城市降低了人才落户的门槛，如呼和浩特、宁波等城市更是出台了“人才购房补贴”等激励政策；5-7 月，各地以房价红线为调控重点，苏州、西安等市调控力度相继升级；自8 月份以来，人才新政不断发力，长沙、江门、三亚等市纷纷降低人才购房门槛。着眼未来，要保障“稳定”这一主基调，全面落实因地制宜、整体因城施策的政策。未来长春市出台限制性购房政策的可能性很小，房地产市场的整体调控仍然以稳定房价为主，强调住宅的居住属性。

（2）多种因素共同影响着长春市二手住房的价格。政策上，二手房的价格会随着政府政策的出台而下降，但只会影响短期内二手房价格的变化，难以长期改变价格变化趋势。区位上，朝阳区和南关区因为地处市中心，配套设施齐全及交通发达，其二手房价格位于前列。但近年来由于新区的开发，各大高校和商服等基础设施的入住，以及人们对改善住房的需求，净月区和高新区的二手房价格已超越了朝阳区。个别因素方面，装修程度、房间数、面积等对二手房价格呈现正向影响，房龄对二手房价格的影响呈负向。

五、引导长春市二手房市场健康发展对策

（1）加强政府的监督与调控。房地产政策虽有强制性和时效性，能够有效地抑制房价过热的情况，但却难以产生长久的影响。因此，政府应密切监控信贷资金流向，树立“监管即服务”的价值理念［6］。在出台相应政策时，应该注重政策的联动性，对房地产交易市场进行实时分析，确保国家和政府对房地产市场的调控力度，及时了解情况并实时做出变更。

（2）加强宣传合理的购房观念。基于对长春市二手房价格影响因素的研究，相应结论可以给消费者作为参考，在买房之前可以自行进行房产市值估价，在很大程度上避免了购房者花冤枉钱。要加大对合理购房的宣传力度，加大对恶意炒房的相关人员的惩罚力度，净化购房环境。

（3）加大对相关从业人员的监管力度。建立健全与二手房买卖相关的法律法规，将二手房买卖纳入法律轨道。用法律约束二手房相关从业人员及中介机构，以法规规范二手房交易当事人的行为。同时，也要加大对相关违法人员的处罚力度，打击违法行为。