公共租赁住房退出意愿调查研究及建议——以南宁市为例

□黄 乐 李艳萍

1 引言

目前我国公共租赁住房的研究主要集中于退出形式、退出机制、存在的问题及解决对策，但对于影响公共租赁住房租户退出意愿因素研讨相对较少，尤其是缺少从承租者角度出发的有效针对性建议。本文以广西南宁市为例，结合南宁市公共租赁住房发展现状、满意理论、主观认知理论、感知风险理论相关理论，有针对性地设计问卷并选取公共租赁住房小区进行实地调研，从承租者退出意愿立场出发，利用SPSS和AMOS软件相结合构建更为详细的结构方程模型，输出租户退出意愿影响因素的关系系数路径图，厘清影响目前公共租赁住房退出问题的关键因素，为解决公共租赁住房“退出难”情况提出有效建议，为公共租赁住房退出政策及管理办法的进一步建立和完善提供实证基础。

2 南宁市公共租赁住房发展现状

南宁市是广西进行保障性住房最早的城市，供应数量最大、覆盖面最广、体系最健全，但目前公共租赁住房仍存在保障房家庭轮候量大、可供房源少特点[1]。2018年政府筹集建设了南宁市高坡岭人才公寓，共建设人才住房4159套，其中高层次人才住房582套，定向分配给符合条件的高层次人才；普通人才住房3577套，定向分配给符合公共租赁住房保障资格的全日制本科及以上学历的人才。2019年共筹集各类公共租赁住房房源约5233套。南宁市采取加强政策制定等多项有效措施，加快推进公共租赁住房货币补贴发放工作，截至2020年12月25日，全市发放公共租赁住房货币补贴13438户，完成2020年自治区下达南宁市年度目标任务13000户的103.36%，发放金额694万元。在南宁市住房和城乡建设局网站系统，定期公布南宁市本级公共租赁住房的房源信息，通过微信公众号线上平台和线下服务大厅报名方式，提供给符合条件的申请人报名申请。

目前，南宁的住房保障工作已进入集中分配和管理阶段。“十三五”期间，工作重点会由“加快建设”转移到“分配经营管理”为主线，全力推动公共租赁住房分配和运营管理[2]。自2018年2月1日起施行的《南宁市公共租赁住房保障办法》对于公共租赁住房的退出条件做出更严格及具体的规定[3]。截至2019年3月，南宁市住房保障局对发现的354户拥有汽车的低收入保障家庭和246户涉及空置、转租转借做法的家庭租户停止了保障资格，并公开通报、限制5年内不得申请。2020年1月1日，南宁市公共租赁住房房源互换平台正式上线使用，规定具有保障资格有效期和公共租赁住房租赁期剩余期限在6个月以上的公共租赁住房承租人，可提出互换申请。

3 南宁市公共租赁住房退出意愿调查

3.1 调查对象

本次问卷调研对象主要是南宁市区公共租赁住房租户，选取已经建立有一定年限的或位置有些偏远的公共租赁住房小区，包括惠民安居边阳苑、北湖苑、凤岭北苑、昆仑苑和富乐新城5个小区（见表1）。笔者采取实地发放调查问卷，“一对一”访谈方式完成问卷调查。本次调研共计发放问卷182份，剔除无效问卷7份，有效问卷175份，问卷有效率为96.15%。

表1 调研小区基本情况

3.2 调查内容及问卷统计分析

调查内容采用了李克特五分量表法，包括：（1）租户的居住感受，即对居住小区环境、交通、配套等方面的满意程度；（2）租户对公共租赁住房性质、退出政策及房价的了解程度，对公共租赁住房退出有着什么样的认识；（3）租户对于自己退出公共租赁住房后的风险感知，受到退出后生活成本增加的恐惧、找不到合适的住所、政策实施的可行性等方面的因素的影响，想象退出公共租赁住房后所要承担的风险情况；（4）租户基本信息。

根据表2统计数据分析，调研对象中女性占比大，与周末或傍晚调研时间段女性居家较多有关。年龄上50岁以上的占57.71%，占比最大；次为41岁—50岁，占比18.29%，整体上老年人占半数以上，这与我国人口老龄化、公共租赁住房准入条件密切相关。在文化教育程度方面，受访者文化水平高中专及以下水平的占81.14%，占比最大，这与被调研对象的年龄层次相吻合。对公共租赁住房五大准入条件而言，低收入家庭占35.43%，占比最大，次为低收入个人，占比24.57%。在家庭成员构成上集中于两口之家，次为三口之家。从家庭收入看，人均月入2001元～3000元段的人群最多，为33.71%；次为人均月入3001元～4000元段，这与调研对象文化水平、准入门槛紧密相关。

3.3 退出意愿分析

结果统计分析如表3所示，若达到公共租赁住房的退出条件后62%的租户不愿意主动退出，只有极少部分租户愿意退出。

表2 调研人群基本信息描述

表3 退出意愿分析表

问卷数据统计得出，在影响公共租赁住房退出方面，大部分租户认为福利好，且即使达到了退出要求，若是没被发现也不会有太大惩罚，这就导致人们潜意识里不愿意主动退出，可见人们已经形成的一些认识和理解让他们对公共租赁住房退出有着不一样的看法。对于公共租赁住房退出政策上的建议，绝大多数租户认为应奖罚分明。

4 南宁市公共租赁住房退出意愿影响因素研究

公共租赁住房退出意愿受多方面复杂因素影响，其影响因素测量指标如满意度、主观认知、感知无法从收集到的数据用统计说明直接影响，而用结构方程建模则可分析出观测量间的潜在关系。

4.1 建模思路

根据各影响因素提出结构方程模型建模思路，先进行模型假设，再进行模型拟合，最后进行模型评价和模型检验。

公共租赁住房中退出意愿主要受租户认知、感知、满意等多方面因素影响，结合前文中提到的主观认知、居住满意、感知风险这3大理论的基础上，依据调研5个公共租赁住房小区的实际情况，将影响公共租赁住房租户退出意愿的自变量分为主观认知、居住满意、感知风险，因变量就是租户退出意愿情况，组建得出租户退出意愿研究的概念模型（见表4）。

根据退出行为研究中的概念模型图可知，影响退出意愿的因子大约划为以下几大类：

（1）租户的主观认知。主要是租户对公共租赁住房性质及政策的认识了解情况，是否了解公共租赁住房准入门槛及退出政策。

（2）公共租赁住房的居住满意度。租户对公共租赁住房交通、地理位置、周边配套、房屋质量等方面的实际感受，是否满意，这也将会影响到他们退出意愿的决策。此外租户的居住满意度也还会受其他一些外界因素的影响，居住越是满意则就更不愿意退出。

（3）感知风险情况。租户想象自己退出公共租赁住房后面临的经济、居住、家庭等方面直接或间接所产生的压力及不可预测的风险，租户感知自己面临的风险的大小，也将会影响到其居住感受的满意程度。

4.2 模型构建与检验

4.2.1 变量统计与解释

根据之前设定的概念模型并结合调研问卷数据，Q表示潜在变量，X表示可观测变量，其具体含义及赋值情况如下表：

表4 描述性变量统计分析

4.2.2 信度分析

在建模前先进行信度分析，说明检验数据是十分有效和可信。一般而言，当由Cronbach's Alpha系数小于0.9且大于0.7时，说明问卷可靠性很高；当由Cronbach's Alpha系数＞0.9时，则说明问卷十分可行。从表5中的可靠度统计量来看，本次调研者填写的可靠系数Cronbach's Alpha均在0.9以上，可见本次调研的数据通过检验，各潜变量具有很强的可靠性，能便于后期构建模型（见表5）。

表5 可靠性统计量分析

4.2.3 效度分析

效度是说明问卷的数据结果是否有效和准确，即问卷是否能测量反映出其需要测量数据的程度，可以检验潜在变量与观测变量间的吻合程度，运用SPSS的因子分析法来实现。

表6 效度检验结果分析

从表6可以看到KMO和Bartlett检验结果，表中KMO值为0.921，非常接近1，说明因子分析的效度较高，非常适合做因子分析。Bartett球形度检验Sig值为0.000，可见是小于显著水平0.05，推翻了原来假设，表明各变量之间很相关，合适做因子分析。所以，本文选择的变量间是有着显著相关性，也能通过效度检验，适合构建模型关系图。

4.2.4 模型拟合与检验

把预先在SPSS软件输入并整理好的数据文件导入AMOS软件中，将相应数据代入概念模型对应的相关变量，便可输出结果路径系数图和相应的评价体系指标，进一步验证方程模型的可行性与合格性。而模型拟合评价是检验理论模型与数据相合适程度的一种方法，通过模型拟合指数反映出来，以下是通过AMOS软件构建模型后输出的一些拟合评价指标。

表7 模型拟合度评价指标

由表7可以看出，各项拟合评价指标都是符合标准范围，其中近似误差均方根为0.045也是基本符合，在＜0.05的范围内。综合以上数据指标来看，本文的因果模型与实际走访条件得到的数据间的拟合度挺好，说明所得到输出的模型图中各变量因素间与公共租赁住房租户退出意愿间也是有很强的因果影响关系，各路径影响系数也是准确有效存在，有着显著性影响。

图1 公共租赁住房退出意愿影响因素结构方程模型标准化路径系数图

4.3 模型结果分析

从图1方程模型的路径系数可以看出，模型的实际输出结果印证了前面的研究假设，主观认知这一潜在变量对退出意愿呈现正相向相关，影响系数为0.41，且其几个观测变量中，公共租赁住房退出政策的认识了解程度（X3）对退出意愿间接影响最大，其影响系数为0.73，说明越是了解退出政策，则退出的可能性就越高，如果对政策了解越少，退出的可能性越小；因此假设H2成立，居住满意、感知风险程度则是对租户退出意愿的路径影响系数为-0.29、-0.36，可见越是满意的租户或者感知自身面临风险越大的租户越难退出公共租赁住房，呈现负向相关；感知风险程度中，影响系数0.77＞0.68说明对于住房方面（X8）产生的压迫风险程度比生活（X9）上的影响大，租户退出后对寻找新住所有较大难度，则H1、H3的负向相关性假设成立。而感知风险在一定程度上对租户的居住满意感受也有一定影响，其影响系数路径为0.16，呈现正向相关性影响。

研究结果表明，潜在变量租户满意度、主观上的认知、感受风险的程度对租户退出意愿都有着显著影响。一方面，公共租赁租房租户的主观认知程度是影响租户退出意愿的关键因素，按重要程度可分为公共租赁住房退出政策的了解程度（X3）、自我的潜意识中对政策的认识及对退出补贴的期待等；另一方面，公共租赁租房租户对风险的预知情况对其退出有着负向的影响，住房方面（X8）产生的压迫风险程度越大，公共租赁租房租户就越不愿意退出。

5 结论与建议

5.1 结论

对南宁市5个公共租赁住房小区展开实地访问调查后，利用结构方程模型的路径系数关系图分析各因素间对租户退出意愿的影响程度，发现62.86%的租户不愿意主动退出公共租赁住房，而潜在变量租户满意度、主观上的认知、感受风险的程度对租户退出意愿都有着显著影响。

（1）影响租户退出意愿的最重要因素是租户的主观认知程度，其中包括租户对公共租赁住房退出政策的了解程度、自我的潜意识及对退出补贴的期待等。

（2）租户对风险的预知情况负向影响着租户的退出行为意愿，认为自己退出面临的风险越大，就越不愿退出。

（3）对于公共租赁住房退出政策上的建议，绝大多数租户认为应奖罚分明，予以不退出者严重的处罚措施，致使其他租户也不敢达到退出条件后而不退出；对按期或者提前自动申请退出的租户视情况而定应给予适当的奖励。

5.2 建议

（1）制定完善相应的奖惩政策。加大对公共租赁住房日常巡查力度，建立公共租赁住房违法转租行为举报查处机制，及时掌握房屋使用情况，一旦发现有转租转借行为，立即解除合同，收回房屋，并取消该家庭保障房资格，停发租金补贴，记入不良信息档案，5年内不允许再申请各类保障房及共有产权住房，并加强社会监督。

（2）完善大数据电子诚信档案监管。南宁市公共租赁住房也逐步对公共租赁住房小区实行智能化管理，对小区门禁实行刷脸识别，开启智能型物业服务[3-4]。公共租赁住房小区实现“刷脸”进出，并将与智能门锁等技术结合，实现非承租家庭成员不得随意进入楼栋单元门，保障公共租赁住房依法合规使用，有效地对公共租赁住房转租转借行为进行监管和查处；为租户建立完善的档案资料，也应该建立完善的个人大数据电子诚信档案监管，与各行业合作，将租户的住房、民政、医疗、金融等消费行为纳入个人信息管理中，对租户的汽车、银行存款、房屋、投资等资产进行监管，确保租金收缴和公共租赁住房的正常使用。对承租家庭的一次转租、转借行为，将可能为其家庭成员日后的很多行为带来影响。

（3）提高思想认识，发挥群众监督力量。群众监督才是最广泛、有效的方式，才能从本质上解决公共租赁住房租户退出问题，尤其是一些以欺瞒实际情况方式骗取保障资格的情况。一方面，租户自身要提高思想认识，不盲目跟风，要遵守公共租赁住房准入与退出的相关政策法规；另一方面，政府部门要充分发挥群众监督的力量，鼓励支持群众进行实名或匿名举报违反公共租赁住房居住规定的违规行为。调动广大人民群众进行监督，既能监督规范好自身行为，又能对周边租户进行有效监督。