基于GIS技术的济南市不动产登记辅助系统开发与应用

齐俊 王长鹏 吴闯 蔡永宁 李云鹏 张雅芹

（济南市勘察测绘研究院，山东济南 250101）

不动产是最重要的经济资源，不动产登记是明确不动产的归属、保护权利人合法权益、发挥不动产的效用、维护社会主义市场经济秩序的法律保障，是我国产权管理体制机制的重大改革，也是维护社会主义基本经济制度的重要保障[1]。2013年国务院明确整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度[2]。2015年8月，原国土资源部下发通知，明确了不动产登记信息管理基础平台的建设目标和任务。2015年底，济南市颁发了首本不动产权证书。

目前，随着不动产登记工作的开展，也逐渐发现了一系列问题，比如办证时间长、程序繁琐等，根本原因在于办理不动产登记业务时，需要用到两套系统，即不动产权籍系统和不动产登记系统，其中涉及到不动产净地类数据需要用到不动产权籍系统，而房屋登记时则使用不动产登记系统，不动产净地类数据和房屋类数据分别存放在不同的系统，无法直观体现宗地和房屋的挂接，依申请办理不动产登记业务时，需到不同的系统查询宗地和房屋权属信息，这严重影响了不动产登记业务办理的效率。

一、系统设计

1.系统结构设计

济南市不动产登记辅助系统总体架构（图1）分为支撑层、数据层、管理层、服务层和应用层。

图1 系统总体架构

支撑层：包括网络设施、存储系统、服务器、安全保密系统、环境设施以及基础软件等。

数据层：是本系统的基础和核心，包括济南市基础地理信息服务平台发布的电子地图数据和济南市不动产登记数据库，数据库包括不动产登记净地类宗地数据、不动产登记房屋类数据等，该层通过统一的数据访问接口及数据服务接口为服务层提供数据支撑[3]。

管理层：包括济南市不动产登记数据位置信息网络上报工具和济南市不动产登记数据信息管理平台，用于对济南市不动产登记信息数据的上传及管理等。

服务层：济南市不动产登记辅助系统建设的主体内容包括电子地图服务、信息查询服务、空间分析服务和专题图服务等。服务层以济南市基础地理信息公共服务平台为基础，分为引擎层、服务接口和服务系统三部分，引擎层是平台服务层的底层，是连接数据层和服务层的中间层。服务接口为在引擎层基础上按照应用需求所封装的各类服务接口，这些服务接口是采用Web Service方式进行发布管理的；服务系统是承接应用层和服务接口的中间层，服务系统完成对平台访问用户的安全认证、服务请求的转发等功能[4]。

应用层：面向政府用户和社会公众，基于平台提供的服务建立的应用展示系统，以及提供数据、功能展示的门户。应用层以浏览器/服务器（Browser/Server，B/S）模式体现应用系统各功能。B/S模式应用主要涵盖了综合应用系统中电子地图浏览、信息查询、统计分析等系统业务。用户层主要针对系统中不同类型的用户和使用终端进行个性配置和设计，区分不同等级用户的权限，既突出系统的友好性与实用性，又兼顾系统的安全性与保密性[4]。

2.系统功能结构设计

通过分析不动产登记辅助系统用户的应用需求，提高系统的实用性和易操作性，符合不动产登记管理人员的业务流程和使用习惯，结合不动产登记工作的特色，同时兼顾不动产登记工作模式[5]，系统包含的主要有模糊查询、统计分析、底图切换、新增申请等功能模块。

3.数据库设计

系统数据库包括电子地图数据库、影像库、POI数据库、净地类不动产登记数据库、房产数据库等，用数据库管理系统将这些数据库管理起来[6]。

（1）电子地图数据库——各类地理要素叠加组合经符号挂接、图形渲染、图面整饰等操作而成；

（2）影像库——以正射影像为基础内容，叠以适当的地图注记组合而成；

（3）POI数据库——为了满足系统模糊查询等功能需求，POI数据库存储的济南市所有的地名地址数据，涵盖吃、住、行、游、购、娱类别的专题信息；

（4）净地类不动产登记数据库——数据涵盖济南市中心城区历年已发土地证的宗地图形数据和属性信息数据；

（5）房屋类不动产登记数据库——数据涵盖济南市中心城区历年已办理房产证的不动产登记数据。

二、数据准备

1.数据种类

原始数据包括宗地数据、1:500比例尺地形图数据、房屋登记户表数据以及其他地理空间信息数据。数据获取主要包括图纸资料、数字数据、文本资料、遥感影像等。原始数据中，宗地数据是二调成果及每年土地发证成果的土地数据，包含每宗土地的权利人、位置、权属、界线、面积、用途等基本信息；1:500比例尺地形图数据是测绘部门实测的地形数据；房屋登记户表数据是不动产登记部门历年积累的房屋登记发证信息；其他地理空间数据主要包括基础地理数据、遥感影像数据、各种专题数据（如路网数据、POI数据等）。

2.数据处理

数据处理是将原始数据处理成标准化的数据，包括数据矢量化、信息筛选、格式转换、数据入库等过程。

（1）宗地数据处理

宗地数据处理是将宗地图形数据与属性表数据进行挂接，按照不动产数据库标准对宗地属性进行取舍，并与宗地权属来源证明、地籍调查、申请登记等扩展属性表建立净地类不动产登记数据库。净地类不动产登记数据库是房屋登记信息与土地发证信息实现“房落幢，幢落宗”的基础数据，是不动产登记业务办理的核心数据之一。

（2）自然幢数据处理

自然幢数据处理主要是以1:500比例尺地形图数据为基础，提取地形图中的房屋幢面数据，同时提取基本属性信息（如结构、层数等），并按照不动产登记数据库标准要求补充完善自然幢数据属性字段信息，如坐落、自然幢号、幢占地面积、幢用地面积、总层数等。

（3）房屋登记数据处理

房屋登记数据处理是以不动产登记数据库标准为依据，将原始房屋登记数据按照要求重新规整，主要属性字段包括坐落、楼号、自然幢号、实测建筑面积、实测套内建筑面积等。

（4）数据挂接

由于宗地数据和自然幢数据都是空间数据，在同一个坐标系下叠加，基于位置信息自然关联，即“幢落宗”；数据挂接的难点是“户落幢”，对于房屋登记信息中坐落、自然幢号等信息完整、规范的，可以采用自动匹配的方式将房屋登记信息与自然幢属性信息进行挂接，进而实现与自然幢空间图形的挂接，对于房屋登记信息中坐落、自然幢号等信息缺少、不规范的情况，采用人机交互的方式，实现房屋登记信息与自然幢图形的挂接，即“户落幢”。

三、系统功能与实现

1.电子地图基本功能

系统具有最新版的济南市全市域空间框架数据和影像数据电子地图，作为展示不动产登记信息数据的基础数据，提供了基本的电子地图操作功能：地图放大、缩小、平移、地图切换、距离量测、面积量测、信息检索、基本信息显示等（图2）。

2.信息查询功能

（1）净地类信息查询

对已经入库的济南市净地类不动产登记信息进行查询和空间位置的显示，查询主要信息包括宗地代码、不动产单元号、宗地特征码、坐落、宗地面积、用途、权利类型、权利性质、宗地四至等（图3）。

（2）房屋类信息查询

对已经入库的济南市房屋类不动产登记信息进行查询和空间位置的显示，查询主要信息包括不动产单元号、宗地代码、自然幢号、幢占地面积、幢用地面积、总层数、地上层数、地下层数、规划用途、房屋结构等（图4）。

3.统计分析

系统统计分析功能可以根据选择的区域，统计该区域内已完成净地类不动产登记的宗地面积、宗地用途等情况，以及每宗地上已完成房屋类不动产登记信息的情况。如图5所示为选择的三个小区的不动产发证情况以及发证率统计（图5）。

图2 系统主界面

图3 净地类不动产登记信息查询

图4 房屋类不动产登记信息查询

图5 统计分析

本系统集成了全市最新的不动产登记信息，可根据业务需要进行空间分析，可分析选定区域内“两证齐全”的自然幢数、“有房无地” 自然幢数等（表1），统计了槐荫区四个地籍子区的土地和房屋登记信息，从统计结果来看，四个地籍子区中西客站东片区十九已发证土地面积“两证齐全”的自然幢数最多、比例最高，分别为79幢和94%；段北街道办事处二的土地发证率最高，为78%，通过统计分析可以直观的掌握选定区域内的土地和房屋登记情况，为不动产登记业务办理提供数据支撑。

4.权籍调查发起

根据不动产登记业务办理需要，如办理不动产登记业务的房屋所在宗地尚未发土地证，则根据要求，需要发起不动产权籍调查，在本系统发起权籍调查后，任务会自动发送到所属区县，由所属区县确权登记部门发起权籍调查。

四、系统关键技术

1.基于SOA架构实现系统集成与扩展

系 统 采 用Web Service（Web服务）方式来支持SOA架构，提供基于网络的HTTP＋XML接口服务，接受服务方可以通过XML传递必要的参数到服务器端，就像调用本地接口一样实现与自身业务应用系统的无缝集成。系统设计与开发过程中提供对外服务的应用程序功能封装和发布为Web Service，通过服务注册和服务目录，向服务消费者（各种组件或部门的应用系统）提供Web服务，使系统的功能可以采用松耦合的方式实现集成，并使平台提供功能服务具有可扩展性[7]。

2.实现海量数据高效运行

表1 选定区域内土地和房屋信息统计

（1）将不同尺度、不同类型空间基础地理数据、影像数据等实行一体化存储、管理和调度；

（2）由于本系统基础库容易占用较高的浏览器缓存和内存资源，系统将电子地图和影像等数据建立影像金字塔结构，将模型对象构建线性四叉树和R树空间索引，提高数据存储效率[8]；

五、结语

基于GIS技术、数据库技术等技术，以电子地图和影像地图为载体，以净地类不动产登记数据和房屋类不动产登记数据为管理对象，以服务不动产登记为最终目标，研发了济南市不动产登记辅助系统，并从系统设计、数据准备、系统功能与实现和关键技术四个方面介绍了系统的设计与实现情况。在不动产登记过程中，该系统很好的解决了申请登记人与办理登记的工作人员间信息不对称的问题，极大的缩短了不动产登记办理时间，简化了不动产登记办理流程，提高了不动产登记业务办理效率，为济南市经济社会发展和保障百姓切身利益发挥了重要作用[9]。同时，由于时间仓促，本系统仍有许多待完善之处，比如增加三维数据，可以更好的服务不动产登记业务办理。