浅析我国商业地产融资工作存在的问题和对策

杨乔盛

摘  要：商业地产是我国经济体系中不可或缺的组成部分，对国家经济发展做出了重大贡献。对于商业地产而言，由于其存在重资产、高资金需求的行业特征，因此对于融资的需求也同样较高，但是在目前我国商业地产的融资工作中仍然存在着融资渠道单一、融资工具创新不足、政策指引程度不足等一系列问题，应当通过推行多元化的融资模式、创新融资工具以提升融资效率、健全法律法规指引等手段予以优化改进。

关键词：商业地产;企业融资;财务管理

一、引言

近年来，随着我国各行各业的迅猛发展，企业数量增长迅速，对商业用地的需求不断增加，我国商业地产行业也随之得到了飞速发展，城市商业地产的租赁和配套服务已经成为现阶段我国经济社会中不可或缺的一个重要组成部分。对于商业地产而言，由于其本身仍然属于房地产板块，对土地和房产有重度依赖，存在重资产、高资金需求的行业特征，因此对于融资的需求也同样较高，但是在目前我国商业地产的融资工作中，由于种种原因仍然存在着一些问题，可能制约到商业地产融资活动的开展，必须得到行业的重点关注。

二、我国商业地产融资工作存在的问题

从现阶段我国商业地产融资的现状上看，其整体融资的管控工作仍然存在着一定问题，可能会对行业的融资工作带来一定影响。具体来看主要包括以下几点。

（一）融资渠道单一

融资手段单一是目前我国商业地产在融资实践工作中存在的较为突出的缺陷之一。尽管我国商业地产行业应用了多种前文所述的融资手段，但是从总量上看银行贷款占比仍然居高不下，特别是对于部分规模相对有限的中型商业地产企业而言，其缺乏在资本市场上市的实力，自有资金又相对有限，难以应付房地产建设开发所需要的巨额资金，因此银行融资就自然成为了其主要依赖的融资手段。但是片面依赖银行融资的劣势显而易见：国家政策的变化可能会给银行融资政策和额度带来巨大影响，一旦行业发生变化，这部分企业将会难以从银行处获得持续性的资金支持。

（二）融资工具创新不足

融资工具的创新程度不足也是我国商业地产融资工作存在的一项主要问题。多年以来，我国金融界和商业地产行业对融资工具的更新换代工作相对落后，没有形成多元化规范化的金融工具体系，银行对融资工作存在一定的垄断，第三方金融机构发展仍然不完善，导致了市场上的金融产品仍然以银行信贷为主，虽然房地产产业基金、信贷资产证券化等金融产品也已经在一定程度上投入了使用，但整体仍然处于试点阶段，商业地产企业对其认识程度严重不足。同时，现阶段我国的房地产产业基金、信贷资产证券化等金融产品主要采取了英美国家的模式，缺乏足够的本地化创新和改造，也影响到了国内商业地产行业的资金募集工作。

（三）政策指引程度不足

國家政策的指引程度不足也是目前商业地产行业融资工作存在一定缺陷的原因之一。具体来看，这一问题主要体现在现代化金融工具，比如房产信托等工具的使用上。现阶段我国在金融相关法律法规上的不完整导致了针对信托等融资手段的规范不全面，很容易出现相关金融风险。此外房地产行业法律体系、税收制度、辅助机构等方面的建设尚不够完善，产业基金法尚未出台，基金行业、证券市场法律法制还不规范，严重影响了各种房地产融资工具在中国的发展。

三、我国商业地产融资工作问题的对策

（一）推行多元化的融资模式

商业地产企业应自主的寻求新的融资渠道，构建多元化的融资体系，避免银行贷款的单一渠道给企业融资带来的不确定性。具体来看这一对策主要包括两个方面，一是不断减少企业对银行融资的依赖程度，增加企业自有资金在整体资金需求中的占比。商业地产企业在进行投资建设之前，应当谨慎审视自身的融资比例情况，如果要进行银行融资的，应当对自身已有的贷款总量、还款时间和财务成本进行精细化计算，避免融资成本对自身现金流产生影响，也避免因为出现集中还款情况而给企业资金带来压力。二是应当继续强化资本市场的融资规模和能力。要促进房地产金融一级市场的进一步发展。监管部门可以适当降低房地产企业上市融资的门槛。同时应积极培育企业债券市场，适当放宽对房地产企业债券的发行主体、融资项目和利率等条件，为房地产业通过债券融资创造良好的条件。

（二）创新融资工具以提升融资效率

发达的资本市场将为房地产融资提供形式多样的金融工具，房地产证券化是未来融资工具创新的方向。房地产证券化是指把投资金额大、投资回收期长、流动性较低的、非证券形态的房地产的投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为有价证券形式的股权和债权。房地产证券化能将价值量大的房地产动产化、细分化，在不丧失房地产产权的前提下，将其资产化、流动化，利用证券市场的功能，实现房地产的资本大众化和经营专业化的目标。

（三）健全法律法规指引

有效的政府法律法规指引是对商业房地产融资工作进行进一步规范和推进的有效手段。为此，首先政府应当对产业基金法进行进一步的更新完善，以有效的法律法规引导民间集资工作，避免因为缺乏规范而出现诈骗等行为，给金融市场带来不稳定因素。其次，政府应该通过不断的创新工作，对相关行业发展政策进行适当的调整，比如根据现阶段我国商业地产发展的速度，对房地产信托计划的发行年限和发行数量进行适当调整，使其能够满足越来越高的商业房地产企业融资需求。最后，政府还应当进一步严格金融市场上违法违规的成本。目前我国金融界特别是证券市场上，企业违规的处罚力度仍然较轻，导致上市公司财务舞弊、操纵股价、金融诈骗等行为屡见不鲜，为此证监会等政府机构应当加大打击力度，严重时可对相关负责人入刑，从而规范金融市场的运行。

四、结论

商业地产是我国经济体系中不可或缺的组成部分，对国家经济发展做出了重大贡献。商业地产对于融资的需求也同样较高，但是在目前我国商业地产的融资工作中仍然存在着融资渠道单一、融资工具创新不足、政策指引程度不足等一系列问题，应当通过推行多元化的融资模式、创新融资工具以提升融资效率、健全法律法规指引等手段予以优化改进。

参考文献：

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