浅谈离婚协议房产归属问题

龚利琴 大同市城区人民法院

一、引言

夫妻双方对于房产归属的约定往往是离婚协议中一项重要内容，是双方基于合意达成的意思表示，属于私法上的意思自治；同时依据《民法典》第208条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”由此，在离婚财产分割的实务中常会遇到离婚协议书中一方或双方名下的房产所有权约定为另一方的情形。

二、问题之提出

在诸多在民政局协议离婚的案件中，主要有三方面内容，一是婚姻问题；二是未成年子女的抚养问题；三是共同财产、共同债务的分割承担问题。在实践中，在共同财产分割上，有的离婚协议中存在一些问题。

1.房屋产权正在办理过程中，房屋权属变更问题。例：AB为夫妻，分割的房屋登记在一方A名下，是A在婚前其父母出资购买的商品房一套，已办理网签，但产权登记还未办理。离婚协议约定归另一方B所有。在离婚后，因为A方未能主动配合B将房屋相关手续变更为B，B方诉至法院，请求将离婚协议约定的房屋产权登记变更为B的名下，并请求A配合B将房屋产权登记变更至B的名下。存在的问题为预分割的房屋尚未办理产权登记，法院不能代替不动产登记中心确定权属，但离婚协议有关房屋归属问题是当事人意思自治，且民政局确定夫妻双方协议处理夫妻共同财产的协议是有效的。A为能够让B同意离婚，以把A购买的房屋送给B达到离婚的目的，在离婚协议上，其双方利益是平衡的。法院该如何回应民政局确定的有效离婚协议的公信力呢？

法院如何处理：一般法院都会确定房屋使用权来代替房屋所有权的变更。不动产登记中心并没有房屋使用权登记事项。那么，该房屋在能够办理产权登记时就会存在民政部门出据的离婚协议没有得到法院的完全确认，无法得到执行的问题。一般情况下，不动产登记中心并不会给A办理产权登记，更不会将产权登记变更为B。该房屋便会僵持在无法登记的状态中，无法进行买卖，抵押等。

2.小产权的房屋权属变更问题。例：CD为夫妻，其婚后购买一套小产权（即土地性质为集体所有）房屋，登记在C的名下。我们都知道小产权房屋是不能进行上市交易的，也并未在不动产登记中心予以登记，其是给集体村民拆迁解决住房问题等历史遗留的产物。那么CD在离婚时将该房屋约定为D所有。C不履行离婚协议，D方诉至法院，请求将离婚协议约定的房屋产权登记变更为D的名下，并请求C配合D将房屋产权登记变更至D的名下。存在的问题为预分割的房屋不存在产权登记，法院只能确定其使用权归D所有来代替房屋所有权的变更。同样没有得到法院的完全确认，亦无法得到执行。

三、问题之分析

1.离婚纠纷问题。有的房屋产权处于办理中的当事人明知民政部门确认的有关财产方面的离婚协议不具有执行力，为达到尽快离婚的目的许诺将房屋赠予对方。属欺骗行为，同时造成矛盾的再次产生。

2.物尽其用原则。随着市场信用体系的建立、完善和交易秩序的稳定以及财产登记制度的建立并被民众广为认知，财产归属和财产利用的分离有了平等互利的制度保障，社会普遍出现这种现象自己的财产被他人利用。那么如何实现物尽其用？所谓物尽其用，就是通过各种物权制度促进物的效用的充分实现。无论担保物权制度还是用益物权制度，都是为了促进物尽其用，充分发挥物的经济效用。

而上述提到的民政部门出据的离婚协议出现的个别问题不利于房屋交换价值的利用。交换价值是指为实现自身生产生活的目标，权利人可以将其所有的动产、不动产、用益物权、法律规定可作为担保物权客体的权利设定担保，将物之交换价值予以利用，进行融资或者促进交易，为其生存发展创造更多机会和条件。而上述讲到的例子从而未充分发挥物的经济效用。[1]

3.民事与行政交叉点。不动产登记是一种物权公示手段，是《民法典》规定的一项物权制度，其本质是反映不动产物权发生变动的事实行为而非行政管理行为。因此，平等主体之间因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生的争议理应通过民事诉讼而非通过行政诉讼解决。[2]

四、问题之解决

1.建议完善制度。《物权法司法解释（一）》第7条对法律文书进行了限制性规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”显然，民政部门确认的离婚调解协议在物权的变动上不具有执行力。

2.实质性审查。重视物之归属（所有）和物之利用的平衡，在归属明晰和利用自由之间兼顾定分止争和物尽其用，才能创造更多社会财富，实现其立法宗旨。

确认物权归属就是要界定产权、定分止争，这是保护各类物权人权利的前提。财产所有权归属确定，就可以消弭纷争。反之，财产归属不定、权利界限不清，就会引发纷争。

当事人对离婚协议有争议时，不能再提起民事诉讼，而是针对民政部门的行政行为提起行政诉讼。法院亦只针对民政部门作出的行政行为进行合法性及合理性审查。这样既可以维护民政部门的公信力，又可以节约司法资源。避免大量的离婚案件因离婚后财产纠纷又再次涌入法院，造成司法资源的浪费，让个别当事人不能钻法律漏洞。

结论：虽然我国社会正在快速的发展，但是和谐社会的中心思想一直都没有改变。和谐社会的基础就是法律制度的完善，社会秩序的稳定。而法律滞后于生活，在法律制度出现漏洞时，应及时完善法律制度。进一步推动国家治理的制度化、规范化、程序化，实现国家治理现代化的重要目标。