企业主导型产业园投资回报率的模型研究

熊落保，刘 杨

（长沙九律企业管理咨询有限公司，湖南长沙 410100）

1 我国产业园区投资发展背景

我国产业园区开发主要有政府主导型、政企合作型、企业主导型3 种开发模式[1]。随着企业主导型园区开发模式的发展，专业运营商与多元资本开始深度参与到产业园的开发建设中，投资的经济回报也逐步成为园区开发者开发园区的根本驱动力。在新的开发模式下，产业园规划设计方案必须完成投资的财务模型评估，以保证项目开发的可行性[2]。本文尝试以投资回报率作为企业主导型产业园开发的目标函数，建立目标模型，并在模型的框架内，从产业规划的角度，对产业园怎样提高投资回报率进行分析。

2 投资开发主体目标模型的建立

开发企业对产业园进行投资时，首先要考虑到产业园项目的投资回报率与投资规模。有较高的投资回报率，才能调动各类社会资本与资源进行产业园的投资开发。投资回报率一定程度上决定了投资规模，因此将投资回报率作为产业园区投资开发主体的目标是适当的。

投资规模的量化指标是投资总额（T），它包括开发区土地款（TD）、基本建设投入款（TJ）、配套建设投入款（TPJ）、产业园内企业的权益性投资款（TQY）、运营性投资款（TY）及其它投入款项（TQ）等等。因此，可以得到:

产业园开发主体总收入的量化指标是收入总额（S），它包括自持资产的租金收入(SZJ)、资产溢价（含士地升值、厂房升值、房产升值等,以下用SZCYJ表示）、资本溢价（含股权升值、商誉升值等，以下用SZBYJ表示）、运营收入（包含服务收入，广告收入，含因产业园总产值增加、纳税额不断增加而带来政策补贴，产业园的发展红利等，以下用SY表示）、其他收入（SQ）等。因此，可以得到:

根椐相关财务知识，笔者提出了产业园区投资开发主体的目标模型：产业园开发项目投资回报率=产业园投资主体收入总额/产业园投资主体投资总额。其中，产业园开发项目投资回报率用R 表示，产业园投资主体收入总额用S 表示，产业园投资主体投资总额用T 表示。公式可以简化为：

由式（3）可以看出，收入总额S 越高，投入总额T 越低，投资回报率 R 越高。而依据式（1）、式（2）可以知道，式（1）右边的任何一项增加，都将导致投资总额T 增大，直接导致投资回报率R 降低；式（2）右边的任何一项增加，都将导致收入总额S 增大，直接提升投资回报率 R。为了便于分析，将式（1）、式（2）代入式（3），可得目标函数模型用公式表示如下：

3 产业规划对投资回报率的影响分析

椐椐投资回报率模型式（3）分析，可以得出产业规划方案在分子与分母两个维度上对产业园区开发的投资回报率产生影响，因而其影响程度极大，在产业园区投资开发过程中处于关键性地位。以下分别从产业规划对开发主体投资总额、 开发主体收入总额的影响两个方面分析产业规划对产业园投资回报率的影响。

3.1 产业规划对开发主体投资总额的影响分析

产业园开发主体对投资回报率的要求不同，对产业规划的详细与精确程度要求也不同。一般来讲，产业规划做得越精准，对园区产业及入驻企业的选择就越有约束力，对投资总额的控制也就越精细。

政府早期开发的园区仅是一些土地与园区的空间规划。市场在早期产业园开发中没有发挥作用，很多园区后续建设乏力，管理落后。产业规划对园区投资建设没有约束力，引进企业也缺乏规划。随着政策逐步发展，开始形成政企合作型的开发产业园区。此时产业园开发投资目标开始多元化，从政府目标（GDP、税收、促进就业）向企业目标（较高的投资回报率）转化。市场在产业园开发与管理中发挥一些作用，产业园区开始淘汰落后的、空心化的产业。这个时期产业园开展了相对全面的产业规划，产业规划对园区产业发展表现出较弱的约束力。

随着地方政府的考核目标从GDP 中解脱出来，转向产业的高质量发展，出现了以企业为主导的产业园的开发模式。如何利用产业园区有限的土地资源及资本，取得更好的产业回报与资本收益成为产业园开发投资的首要问题。因此，现阶段已不能简单地用传统的产业政策代替园区的产业政策，而应由主导企业进行详细、审慎的园区产业规划[3]，园区的投资规模也由园区开发主体根据园区产业规划进行设计，因此园区的产业定位、发展纲要、发展战略与运营模式对园区投资开发工作具有很强的约束力，甚至起到决定性作用。

参照公式（1），可以通过产业规划，采取相应措施，预先设计与控制产业园的投资总额。

1)坚持“生态空间、生产空间、生活空间”的融合理念[4]，充分依靠地区生产要素资源的禀赋，将园区发展战略与国家或区域级发展战略相配套，做好产业规划，将项目定位为符合发展趋势、致力于打造园区核心竞争力的科技创新产业园项目。这是获得政府政策与资金支持的重要途径。就能较大程度地降低投资开发过程中对土地、基础设施、配套设施的投资额。

2）为产业园项目选择合适的模式进行产业定位，对产业的发展要素进行规划，利用园区的平台效应、规模效应、协同效应、产业聚群效应，提升园区对定位企业的吸引力。

龙头企业是产业园区开发需要重点把握的核心资源。引进一个有影响力的龙头企业可以降低产业园的投资成本，甚至为产业园带来各种周边产业的收入。龙头企业有力量与园区开发主体合作或自主建设厂房及配套设施，不仅可以有效地降低园区开发主体对园区的基建投资额，还能吸引园区人才及各类资源的聚集。因此，让龙头企业在产业园中自主开发、自主建设，形成园中园，对于产业园开发主体企业来讲，是降低投资总额的好办法。

另外，申请享受产业园的配套房产用地政策，引入品牌房企，对园区配套的商住用地进行合作开发，不仅可以降低自身配套的投资额，还可以达到完善配套的目的。这也是降低园区投资开发主体的投资总额的好办法。

3）进行产业链规划，使企业在园区进行横向与纵向的聚集。企业相互之间的供给与合作关系能提高园区企业的生存率，为园区的服务运营提供机会，同时也能降低开发主体对运营设施的投资额。

4）产业园开发企业的自持配套建设的比例决定了产业园开发的类型是资金密集型与重资产运营型。产业园开发主体可以通过成立投资子公司吸引股权资金进入，进而减少自身的投资总额。

综上所述，当企业作为园区开发主体时，通过审慎精细的产业规划可以有效降低自身对产业园基础设施的投资总额，从而实现产业园区的高回报运营。

3.2 产业规划对开发主体收入总额的影响

参照公式（2），通过对产业园区投资模式与运营模式的设计，可以对产业园开发主体的收入总额进行预先设计与控制，其方式包括：

1）在产业园区的投资开发模式中，以产业链上的龙头企业为抓手，进而引进上下游配套企业，促进区域产业集群的形成，增加园区收入。园区对龙头企业或明星企业采用权益性的投资方法，以土地、厂房、资本等要素入股龙头企业或明星企业，培育明星企业与龙头上市，实现资本投入的数倍回报。这种回报远超出固定租金的回报，正成为园区开发主体的主要收入[5]。

2）在园区进行产业定位，制定合理高效的产业发展战略，可以强力约束开发商的随意行为，从而帮助园区获得更好的商誉与收入。譬如，打造一个国家及区域高度支持的园区，不仅可以吸引国家战略性新兴产业的企业入驻，还可以获得国家的各种财政补助，提升园区与区内企业的竞争力，帮助园区获得更多发展。另外，瞄准上市公司及跨国企业的需求，建设园区配套产业也是提升园区收入的一个重要办法。

3）在产业园区规划产业、金融、生活相融合的生态系统，打造智慧数字园区，可以促进园区的有效运营，使园区配套更加合理，人气指数不断提升，从而使园区的租金收入实现最大化。另外，申请园区开发的配套土地，引入品牌房企，对园区配套的商住用地进行合作开发，共享其品牌溢价能力及开发收益，也能提高产业园的总收入。

总之，进行产业园战略规划与定位，设计好园区生态系统，创新商业与商业模式，可以保证园区开发主体取得较大化的收入总额。

4 结论与启示

做好园区产业规划，可以有效地提升园区的收入总额，也可以有效地降低园区开发主体对园区的投资总额，因而对投资回报率产生关键性的影响。本文通过进一步的分析，得到如下启示。

1）可以通过产业园战略定位，争取相关政策，一企一策，获得政策与资金的扶持；通过地域的选择，充分利用周边城区的良好配套与便利交通，减少产业园自身配套设施的建设；借助龙头企业及品牌的资金实力，通过他们自主投资、自主建设、自主配套，减少开发企业的投资额与资金压力，同时借助龙头企业的产业链优势，将相关企业引入园区，形成纵向发展态势，降低引资成本，减少开发企业的投资额。

2）可以通过产业园的投资战略，设立投资公司，促进优质企业朝上市公司方向发展，从而分享企业上市的红利；也可以通过打造智慧园区，引进品牌房企，促进园区的运营，提升园区人气，增加房产的销售收入，获得园区自持资产的发展红利；更可以设立运营公司，对园区企业提供如代办会计税务、人才招聘与培训、专利代理等企业管理服务，增加园区与入驻企业的黏性，提高服务水平，使园区开发企业获得长期稳定的租金回报。