“不期而寓”

潘胜莲 杨雪仪 彭蕾 徐晓雯 訚蕊

【摘  要】随着时代发展，独居、年轻化已成为租房人群的关键词。观念的升级和住房租赁政策的完善，使得90后的置业观悄然改变。经过市场调查，市面上还没有针对大学毕业生这一群体的长租公寓，多数是针对有一定经济能力的上班族。因此，大学毕业生的住房需求仅仅通过政府采取措施远远无法满足。论文从国家的宏观政策及市场微观细分因素中的人口因素、地理因素、行为因素等方面对“不期而寓”——青年城市配套综合体进行了分析，为项目的推进提供可靠的数据和科学性支持。

【Abstract】With the development of the times， living alone and youthfulness have become the keywords of the rental population. The upgrading of the concept and the improvement of the housing rental policy have made the post-90s generation's concept of home ownership change quietly. After a market survey， there are no long-term rental apartments on the market for the group of college graduates， most of them are for office workers who have some financial means. Therefore， the housing needs of college graduates are far from being met through the measures adopted by the government. The paper analyzes "Unexpected Apartment"， a youth urban supporting complex， in terms of national macro policy and micro market segmenting factors such as demographic， geographical and behavioral factors， so as to provide reliable data and scientific support for the project's promotion.

【关键词】大学生;青年城市配套综合体;长租公寓;“百万大学生留汉创业就业计划”

【Keywords】college students; youth urban supporting complex; long-term rental apartment; "Millions of College Students' Entrepreneurship and Employment Program in Wuhan"

【中图分类号】F299.23                                             【文献标志码】A                                                 【文章编号】1673-1069（2021）03-0152-02

1 研究目的

为贯彻落实市第十三次党代会精神，努力打造出“大学之城、青年之城、梦想之城、创新之城”，大力实施“百万大学生留汉创业就业计划”，实现5年留住100万大学生的目标。打造大学生主题社区“不期而寓”——青年城市配套综合体，是为满足百万大学生留汉而建造的。在宜居、宜业、宜创的区域，规划布局和建设集聚居住、消费、娱乐等生活要素，融合社交、分享、创业等服务功能的留汉大学生主题社区。

2 研究意义

2019年武汉进一步促进人才安居，将着力发展专业化人才公寓，年内筹集5万套（间），对留汉大学生租住提供补贴。此外，武汉将出台长租公寓、共有产权房开发建设管理实施办法，修订武汉市人才住房保障管理办法，及时向社会公布长租公寓、共有产权房新增房源，定期公布人才承租长租公寓、购买共有产权房的情况。

3 研究方法

针对实际情况，本文选择使用市场细分（Segmenting）和大学毕业生租房需求调查问卷的研究方法。市场细分的标准包括地理因素（地理区域、人口密度）、人口因素（年龄、性别、文化程度、家庭经济收入）、心理因素和行为因素。“不期而寓”主要是以地理因素、人口因素和行为因素进行市场细分。

4 研究过程

4.1 地理因素

2016年5月，光谷被国务院确立为大众创业万众创新示范基地。东湖新技术开发区内高等院校林立（见图1），有武汉大学、华中科技大学等58所高等院校，100万名在校大学生，这为百万大学生留汉提供较大便利。大学毕业生留汉，其中最大的问题就是“住”，住的问题亟待解决，而这也是“不期而寓”青年大学毕业生公寓存在的意义。

4.2 人口因素

2017年初，武汉市决定实施“百万大学生留汉创业就业计划”，明确“5年留下100万大学生”的总目标。2017-2018年，留漢大学生总人数已累计突破70万。武汉人才净流入率首次由负转正，改变人才外流局面（见图2）。据武汉市人才服务网统计，留汉大学生落户人数已累计达31.1万。

4.3 行为因素

①租房因素：随着武汉政府出台百万大学生留汉政策，为了让广大人才更好地留在武汉工作与发展，满足吃穿住行中最难以满足的住房需求势在必行。当前房价居高不下，大多数毕业生刚毕业买不起房，政府的公租房数量有限且需满足一定条件才能获得便宜的住房，百万大学毕业生的住房需求得不到满足。构建“不期而寓”大学毕业生青年公寓的目的即解决这一重大问题。

②租房状态：观念的升级和住房租赁政策的完善，使得90后的置业观悄然改变，这些年轻人对于租房的接受程度不断提升，“只租不买”或将逐步流行。目前，大学毕业生普遍处于租房状态。租房是一个长期选择，直到拥有其他选择。

③对价格的敏感程度：由于目前房租普遍较高，大学毕业生刚步入社会没有资金积累。租客網数据显示，六成半的应届毕业生可以依靠自身的工资或其他收入来源支付房租。大学毕业生普遍存在租房资金压力，对租金敏感度较强，约49%的人希望每月租金在1500元以下，约46%的人能够接受每月1500～3000元的租金，而能够接受每月3000元以上租金的人数比例仅为3.9%。同时，租房的影响因素中价格占比最大为39.3%。因此，大学毕业生对价格的敏感程度较高。

4.4 问卷调查法

调查研究大学毕业生的租房意向，有利于了解当代大学生和大学毕业生的住房需求，对解决百万大学生留汉的住房问题有重要意义。2020年11月15日至2020年11月21日通过线上线下结合的方式，对395名大学毕业生进行了“大学毕业生租房意向情况”专题调研，收回问卷395份，有效问卷395份。结合实际情况和SPSS系统分析问卷，得出以下结论。

4.4.1 影响因素

价格为首要考虑因素，地段也较大程度影响人们的选择，少数学生对户型有一定想法。其中，选择价格作为首要影响因素的占比高达86.21%，74.14%选择地段，39.66%选择户型。户型要求以一室一厅和两室一厅为主，绝大多数人认为三室一厅是没有必要的。

4.4.2 相关需求

住房安全是几乎所有大学生考虑的关键因素，希望自己的人身安全和财产安全都能得到有效保护，在调查中有91.38%的人在意住房的安全问题。其中，81.03%的人认为需要有良好的隔音效果，有62.07%的人在意居住人员的组成，希望自己与文化水平和社会阶层相近的人住在一起。

4.4.3 内部设施

第一，“家”的感觉是决定性的影响因素，人们更偏好现代的内部设施，整体简洁明亮，功能性强，色彩对比明显，富有时尚感，性价比高。有近半的人选择了简欧风格，主要看重实用性和多元化。第二，完整的配套设施包括商业区（超市、药店、餐饮等）、娱乐场所（电影院、棋牌室、清吧、猫咖等）、运动场所（羽毛球场、篮球场、健身房等）。其中，84.48%的人认为一套公寓中需要有完整的配套设施。

5 结语

在本文的研究中，阐明了本文的研究背景，明确了基本概念，并叙述了研究的目的与意义，从宏观和微观层面介绍了青年城市配套综合体，后提出研究方法与研究框架。研究内容从广大青年留汉的痛点——住房问题入手，通过武汉政府支持结合毕业生住房需求打造出一个青年城市配套综合体。居住人群的基本特性、居住形式的基本特性以及共享居住的基本特性，基于这三方面对青年共享社区的居住空间特性进行剖析，为后续的研究奠定基础。选定武汉东湖新技术开发区（光谷）为初建地址。将理论研究结合相关案例，提建造青年城市配套综合体的方法，即将宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为大学毕业生租赁房，支持将闲置公寓等改建为大学毕业生租赁房，这种空间生成方法可以运用到青年共享社区居住空间的设计实践中去，为后续的研究提供现实区域环境。

【参考文献】

【1】搜狗百科.东湖高新区简介[EB/OL].https：//baike.sogou.com/v6051314.htm？fromTitle=%E4%B8%9C%E6%B9%96%E9%AB%98%E6%96%B0%E5%8C%BA，2021-01-18.

【2】胡弦.武汉发布百万大学生留汉政策5年让20万学子住进人才公寓[EB/OL].http：//news.hbtv.com.cn/p/749164.html，2017-06-24.

【3】戴德梁行.目前比较主流的一些长租公寓品牌体验如何？[EB/OL].https：//www.zhihu.com/question/49235484/answer/787994274，2019-08-14.

【4】张珺.武汉光谷入列最好的毕业生就业地[EB/OL].http：//www.ggzsw.cn/index.php？c=article&id=135，2019-07-05.

【5】武办发〔2017〕25号.关于加强大学毕业生安居保障的实施意见（试行）[Z].