房屋售后维修中漏水原因分析及处理应对措施

李坤

【摘要】随着国家经济发展和人民生活水平不断提高，人民对住房需求也不断增大，房地产项目开发热度持续增长，而房地产项目开发中房屋漏水问题一直是开发商和物业公司售后维修的重点和难点，也给住户居住造成很大麻烦，同时也影响着房地产开发公司的声誉。根据本项目售后维修的房屋漏水统计情况，房屋漏水问题主要集中在地下室底板及外墙渗水、铝合金窗边渗水和外墙渗水这三个方面。现结合本项目售后维修实践，谈谈房屋漏水原因及处理应对措施，为后期房地产项目开发提供借鉴。

【关键词】售后维修;渗漏水原因;渗漏维修

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

10.132

1、项目售后维修現状介绍

本项目自2006年开始建设，至今已开发建设将近十多年，项目总用地面积约15万平方，住宅和商业建筑面积总和约为58万平方米，总住宅用户为达到2627户，项目规划以中高档产品为主，户型主要为高层住宅，户型丰富多样，面积从40平方米至190平方米不等。随着在2009年12月20日完成公寓楼交付业主使用，到目前为已交付使用房屋2193户。自交房开始，售后维修工作就面临着巨大的压力，其中房屋漏水问题是售后维修最为突出的问题，主要体现在二个方面：地下室底板及外墙渗水、铝合金窗边渗水。据不完全统计，房屋漏水问题占售后维修问题总量的80%左右。如何解决房屋漏水问题和安抚业主，一直是房屋售后维修工作重点和难点，分析清楚房屋漏水原因，处理好业主纠纷，对项目声誉和公司发展至关重要，也可以为后期项目开发建设提供合理建议。

2、地下室底板及外墙渗漏原因及处理措施

本项目位于广东省珠海市香洲区，濒临南海离海岸线直线距离仅1.6公里，珠海地区降雨量丰富，介于1700～2200mm之间，但降雨在年内分配不均，主要集中在雨季的4～9月，占年总降雨量的84%，日降雨强度平均在11.7～20.2毫米之间，暴雨集中在雨季;由于本项目地下水水位埋深2.60m～5.40m，平均3.52m，地下室基本在地下水位线以内。同时，雨季时地表水和地下水同时作用通过土层渗入到地下室外壁，如果地下室外防水性能不好，这直接影响到建筑物的使用功能，严重的可能影响到建筑主体结构，甚至造成严重后果，给人民群众的生命财产安全带来隐患。深入分析既有建筑地下室渗漏水的原因，提出有针对性的治理方法，对降低地下室的渗漏率乃至彻底解决地下室渗漏水问题具有十分重要的意义。

2.1地下室渗漏的原因分析

本项目的渗漏形式属于渗流的形式，水基本上是通过结构混凝土的薄弱部位渗出来的，这说明地下室结构的刚性自防水局部失效，且地下室外防水的柔性防水层，局部也已破坏。一般这两者的破坏部位基本不在同一部位。这是由于柔性防水层局部破坏后，地下水穿过柔性防水层进入结构层外壁，在地下水压力的作用下，水在柔性防水层与结构混凝土外表面之间，形成通道，当遇到结构混凝土的自防水失效部位，穿透混凝土进入地下室产生漏渗。因此当发现地下室渗水时其地下室的结构自防水和柔性防水层均有局部的失效和破坏。

（1）结构混凝土刚性自防水局部失效的原因：通过现场实地调查，结构混凝土刚性自防水失效部位多发生在后浇带、施工冷缝等部位，由于混凝土结构不连续性，产生裂缝。

（2）柔性防水层局部破坏的原因：由于建设年限较长，柔性防水年久老化，地下水长期侵蚀的情况下，造成地下室柔性防水层防水薄弱环 节，例如阳角部位，在地下水作用下，被切裂，形成整体柔性防水层的破坏。地下室底板柔性防水层都是采用外防内贴法施工，结构的防水层容易在地下水作用下鼓破柔性防水层，随混凝土缺陷而穿孔破坏。地下室外墙柔性防水的做法多数是在防水层外部以泡沫板为保护层，当地下室出现较大的下沉或施工中进行回填，有可能使防水层外的泡沫板保护层，产生变形断裂或振动而局部破坏了防水层。

2.2地下室渗漏处理措施

根据以上分析地下室渗水原因分析，结合地下室渗水现状，我们处理渗漏现象方案如下：

（1）无压力或压力较小渗水点和地下室外墙采取高压灌浆方式进行堵漏，材料采用水溶性聚氨酯化学灌浆材料，该材料具有遇水会迅速分散、乳化、膨胀、固结等特性，利用该特性与高压推力将聚氨酯浆体压入并充满所有缝隙，达到止漏目的。

（2）地下室底板渗漏如采取高压灌浆方式进行堵漏后，仍然有部分渗漏点存在，说明地下水压力过大，灌浆方式效果不佳。鉴于此，对于地下室底板渗漏采用开槽埋设PVC管的方法进行引流防渗漏。该方法首先对渗水处周围的裂缝进行观察统计，确定主引流槽（导向集水井）的位置，然后尽量将多个裂缝处的水通过切槽（支引流槽）汇入主引流槽引入集水井。然后根据确定切槽位置划线，采用切缝机沿划线位置切割500mm宽的引流槽，坡度按照0.5%向积水坑方向找坡，最高处引流槽深度为30mm，切割完成后对切缝内砼进行打凿，尽量保证引流坡度和引流槽底部平整。选择DN50 PVC管用切割机对半剖开，根据引流槽的长度选取同等长度的切好的PVC管进行安装（管内朝下），然后对加盖PVC管的两侧以及PVC管连接处采用熔化的沥青麻丝密封。待固结后，采用微膨胀C25细石混凝土收面。

3、铝合金窗漏水问题原因及解决措施

3.1铝合金窗漏水问题原因分析

根据铝合金窗漏水统计分析，可以发现铝合金窗漏水原因主要取决于铝合金窗材料的质量、铝合金设计、窗安装过程、过程监管等原因。铝合金窗材料的质量达不到要求，进场材料不合格，材料强度要达不到要求，与预留窗洞口直接的缝隙过大，都会导致窗边漏水;同时，铝合金窗密封材料质量不合格，夏季高温冬季低温过后容易产生变形也容易导致铝合金窗边漏水。铝合金窗边防水设计应遵守把窗边排水作为首要任务，把窗边防水施工作为保障，窗边防水封闭作为重点，各种工作节点一起发挥防水功能，铝合金窗边防水设计不合理，也会造成铝合金窗边产生漏水。铝合金窗部位施工工艺不符合要求、成品防护不到位、验收不严格等过程，都会使得铝合金窗边防水施工达不到要求，产生防水质量问题而造成漏水现象。导致外窗部位防水质量得不到保证，产生裂缝引起漏水。

3.2铝合金窗漏水问题解决措施

铝合金窗在材料选择上满足防水设计要求，材料强度要符合要求，同时应该满足节能、防噪音功能。在设计上窗台应考虑向外排水放坡要求，一般窗边坡度在5%-8%，施工时窗预留洞四周要用防水水泥砂浆抹灰，厚度一般在8mm-12mm，窗框边与墙体交接位置应该用密封胶密封好。施工过程管理要到位，从工人到管理人员都应该把铝合金窗防水工作作为重点，分工详细明确，把各岗位的责任划分清楚，明确处罚规定，对监管不力而造成质量问题应该罪责，确保要严格制度下完成铝合金窗防水作用，杜绝铝合金窗漏水问题。

结语：

在房地产开发过程，房屋售后维修工作往往没有被很好重视，房屋漏水维修的难度很大，特别是房屋漏水，一旦发生房屋漏水问题，维修工作将会很困难，涉及的问题很多很复杂，特别是现在的业主维权意识逐步加强，维权途径逐渐增多，处理好售后维修房屋漏水问题对与开发商来说至关重要，不仅有利于社会稳定，也对开发企业的声誉有很大影响。从工程角度来说，分析房屋漏水的原因，总结漏水处理措施，提高工程质量，从维修工作吸取经验教训，是提高工程管理水平和工程质量最好的途径。