私下转让安置房资格，登记后反悔法院会支持吗？

钟京涛

案   例

居民甲在县城老城区拥有一套住房。2000年，该房屋拆迁，甲获得购买一套拆迁安置房的资格。同年4月，甲通过其同事丙以4万元价格将该拆迁安置资格出售给乙。随后，乙以甲的名义与拆迁服务中心订立拆迁补偿安置协议，在缴纳2万元订金后预选了一套中等户型安置回迁房。2002年4月，乙缴纳购房余款后，选房并居住至今。2003年5月，乙申请诉争房屋所有权登记时向县住建部门提交了一份署名为甲的虚假报告，称“此安置回迁房产权让给同母异父的弟弟乙”，登记机构据此报告和乙的缴款结算单等材料为乙办理了诉争房屋所有权登记（以下简称“案涉登记”），并核发了房屋所有权证书。2013年10月，甲向登记机构申请办理诉争房屋产权登记，登记机构告知该房屋产权已登记至乙名下。甲不服，遂向人民法院提起行政诉讼，要求登记机构履行法定职责，一审、二审法院均判决驳回其诉讼请求。2014年5月，甲再次向人民法院提起行政诉讼，请求撤销案涉登记行为。一审法院经审理认为，登记机构虽对乙提交的结算票据等相关材料进行了审查，但未对署名甲的书面报告真实性进行核实，甲未到场且其署名为他人书写，因此，案涉登记行为证据不足、事实不清，程序违法。据此，一审法院判决撤销案涉登记行为。乙不服提起上诉，二审法院经审理后判决驳回上诉，维持原判。

2016年8月，乙再次向人民法院提起诉争房屋所有权确认的民事诉讼。一审法院经审理认为，甲于2000年拆迁改造时取得的是拆迁安置房购置资格，并非诉争房屋的所有权;乙提交的拆迁协议书、缴款结算凭证、物业管理协议书、物业费收据等证据，以及领取该房钥匙并装修、使用至今的事实，表明其已取得诉争房屋;甲提交证据不足以证明其已实际取得诉争房屋所有权及将该房屋借给丙居住。据此，一审法院判决诉争房屋所有权归乙所有。甲不服一审判决，提起上诉。

分   析

本案中，乙通过受让方式取得了诉争房屋的购置资格，并支付房款成为诉争房屋实际购买人，且长期连续占有使用诉争房屋。一审、二审法院均从诉争房屋的实际缴款人、占用使用情况等角度来判断诉争房屋的真实所有权人，体现了与司法解释精神的一致性。

而关于当事人提供虚假材料办理的登记行为应否撤销问题，根据《行政诉讼法》第70条规定，行政行为存在主要证据不足、违反法定程序等情形的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新做出行政行为。但是，《行政诉讼法》第74条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第11条等法律和司法解释也规定了登记行为可确认违法但并不撤销的处理方式，仅对违法登记行为的合法性做否定评价却不改变该行为所形成的法律关系。当然，对于是否撤销登记行为，应由人民法院根据程序违法的情节轻重、撤销后社会影响的大小等因素做出最终判断。但是，人民法院撤销登记行为并非意味着登记机构违法失职或存在过错。对于当事人提供虚假材料登記的法律责任承担问题，《民法典》《不动产登记暂行条例》等法律、行政法规规定，申请人对申请材料的真实性负责;当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的应当承担赔偿责任。因此，在不动产登记机构已尽合理审慎审查职责的情况下，因当事人提供虚假材料造成登记错误的法律后果应由当事人承担。

本案中，案涉登记行为发生在统一登记之前，存在不规范之处，虽然因乙受让取得安置回迁房购置主体资格的报告存在虚假签名而撤销案涉登记行为的法律责任不由登记机构承担，但是该判决中反映出的问题值得反思。本案中被拆迁人是甲，拆迁管理机构批准安置回迁房转让给乙的书面报告应否作为登记要件？登记机构是否具有审查职责？虽然从当时的地方规定看，可以通过经拆迁管理部门同意更名的报告形式变更被拆迁人，并据此直接办理登记手续，但是在统一登记后，有关情形下的登记收件标准和审查内容应在制度上予以规范和明确。即使在处理历史遗留问题时，也应分清责任主体、明确办理程序，杜绝购房主体资格审查的管理职责向登记环节不当延伸，避免登记机构承担不必要的法律责任。（作者单位：自然资源部不动产登记中心）