盘锦市国有农用地定级与基准地价研究

李晓雷 孟祥姝 柴春娇

摘要 为支撑农村土地制度改革和农垦改革发展，避免国有农用地资产流失，有国有农用地的区域应加强农用地价格评估与管理，完善国有农用地基准地价体系。采用文献分析、实地调查相结合的方法对盘锦市国有农用地定级与基准地价评估过程中的关键问题进行了探讨，对盘锦市独有的稻田养蟹、苇田养蟹等国农用地的特点进行分析，最终划定盘锦市国有农用地级别并评定基准地价。

关键词 国有农用地;定级;基准地价;稻田养蟹;盘锦市

Abstract The regions with state-owned farmland should strengthen the evaluation and management of farmland price，and improve the standard land price system of state-owned farmland， in order to support the transformation of the institution of rural land and develop the land reclamation reform，also to prevent the loss of state-owned farmland assets.This paper discussed the key problems in the process of grading and standard land price evaluation of state-owned agricultural land in Panjin City by the method of literature analysis and field investigation. It analyzed the characteristics of the unique state-owned farmland in Panjin City， such as rice field crab and reed field crab， and finally delimited the grade of state-owned agricultural land in Panjin City and evaluated the standard land price.

Key words State-owned farmland;Classification;Standard land price;Crab culture in rice field;Panjin City

盤锦的国有农垦经济是盘锦的重要组成部分，盘锦市制定并发布国有农用地定级及基准地价，将是政府管理国有农用地地价的最重要基础文件，也将在国有农用地价值显化方面发挥很大的作用。基于此，笔者以盘锦市为研究区域，对盘锦市的国有农用地定级的因素进行了构建，对基准地价评估的关键技术进行分析，以期为国有农用地评估理论研究以及农垦改革、政府地价管理提供参考借鉴。

1 区域概况与研究技术路线

盘锦位于渤海辽东湾，辽河、大辽河、大凌河入海处，全市面积4 103 km2，评估范围覆盖全市（兴隆台区、双台子区、大洼区、盘山县），最终成果应形成全市一张图，成果可比。耕地面积1 578 km2，其中国有耕地1 262 km2，占全市耕地面积的80%;国有水田面积为1 074 km2，占全市耕地面积的68%，占国有耕地面积的85%;内陆滩涂（东郭苇场、羊圈子、新生、赵圈河、辽滨5个大型苇场）面积620 km2。

盘锦市国有农用地基准地价评估按照先定级后估价程序进行。以2017年度土地利用现状图、耕地质量等别成果及技术过程为基础，通过实地调查和走访政府农业、工商等部门收集农用地定级估价所需要的相关资料，以土地利用现状图中的国有耕地、内陆滩涂图斑为定级单元，采用因素法定级，制定全市的农用地土地级别。农用地定级结论确定时对插花状图斑级别图、以村为单位的级别图、以线状地物最终确定土地级别图的优缺点进行分析，最终确定以线状地物为土地级别图。在农用地定级成果的基础上，采用样点地价平均法、指数模型法进行综合分析，分盘锦市中心城区（双台子区、兴隆台区）、大洼区、盘山县3地分别确定基准地价，并建立盘锦市全市基准地价修正体系。

2 农用地定级

农用地定级采用因素法[1-2]，因素法通过对构成土地质量的自然属性、社会经济状况和区位条件的综合分析，确定因素因子体系及影响权重（表1），计算单元因素总分值，以此为依据客观评定农用地级别的方法。因素法农用地定级包括定级单元划分、定级因素和定级因子选择、定级因素因子量化、定级单元分值计算、土地级别初步划分等程序和步骤[3]，初步得出土地级别图。

土地级别图特点包括：①盘锦市农用地级别按照市区、郊区、偏远地区呈明显的下降趋势;②同一村庄（农场）内会依图斑出现多个土地级别;③沿主干路周边土地级别较高;④盘锦西部、东北部、南部土地级别整体偏低。经过仔细分析此类级别图可能存在的问题发现，特点①、④属于比较客观，符合盘锦的实际特点，特点③可以接受，但特点②在以后的级别使用过程中可能存在级别不好确定，临宗地分属不同农户容易存在攀比，仔细查看同一村庄内不同级别图斑的定级单元因子分值和总分值发现，地块大小的差距造成级别的差异，但其整体自然质量并没有明显差别，盘锦市独有的稻田养蟹模式，使得老百姓更乐于地块偏大的耕地进行耕种，但盘锦此次国有农用地改革的重点在于解决耕地破碎化的问题，以方便农场改革，在《辽宁省国有农用地技术要点》中专门提出应遵循稳定性原则，应解决特点②存在的问题，因此提出了按照同一村落内级别最多或者面积最大的级别确定本村在盘锦市的国有农用地级别，得到以村为单位的国有农用地级别图。

以村为单位的级别图的特点整体按照庄行政单元为单位进行划分，解决了以图斑为级别图容易引起同一村庄内不同级别村民之间攀比的矛盾，但在某些村庄跨铁路、大型的主干道时，土地的耕作方便度发生了明显的变化，铁路同一侧又会出现被切割的村庄级别高于其他村庄的情况，同样引起攀比情况。

另外，盘锦地区的水田产量存在东高西低，流转租金呈现中心高偏远低的情况，通过地理信息系统中克吕格插值法对盘锦市调查到的产量及租金水平进行分析，得出盘锦市水田产量、租金等值图。最终提出以村庄为基础、大型主干路、河流、铁路等线状地物进行叠加，以产量、租金进行验证的最终土地级别图的方案（图1），并确定国有农用地土地级别。

盘锦通过内陆滩涂定级指标体系的构建并对各因子进行赋值，结合各苇场产量的情况对其进行验证，最终确定盘锦市内陆滩涂为一个级别。

3 盘锦市国有农用地基准地价评估

盘锦市国有农用地基准地价评估工作是在农用地定级工作的基础上，结合盘锦市区耕地质量的特点，开展外业样点调查，运用科学方法，测算各级别、各类型国有农用地基准地价。盘锦在样点调查时特别关注水田的调查，盘锦水田种植盘锦大米、副产品螃蟹是中国国家地理标志产品[2]，盘锦大米具有外观品质好、加工品质好、理化性质好、食味品质好、卫生品质好五大特点;盘锦河蟹个体较大，经济价值较高，其肉味鲜美，营养丰富，为水产中的上品，其营养价值均高于一般水产品。

3.1 估价方法的选择

研究范围内耕地有适当的转包、流包等流转案例，投入与产出相对比较明确，有适当未利用地、低产田的开发整理案例[4]，因此在研究定级基础上，结合当地情况，选择样点地价平均法与指数模型法同时确定国有农用地基准地价。

3.2 地价样点的确定

在盘锦市全域调查，案例样点可以达到均匀分布。样点用途覆盖水田、水浇地、旱田、内陆滩涂;区域覆盖全市3区1县;样点地价表现形式包含流转样点、投入产出计算样点、低产田样点、未利用地进行开发整理复垦的样点，样点均匀分布[5-6]。

3.3 地价样点的评估

盘锦国有农用地基准地价评估的难点在于水田和内陆滩涂。

3.3.1 水田。主要农产品包括水稻、河蟹[7]。水稻产量在8 250～12 000 kg/hm2，历年市场价格2.4～3.2 元/kg，水稻产值21 000～36 000元/hm2，河蟹（大蟹）产值10 500～36 000元/hm2，河蟹（小蟹）产值13 200～31 500元/hm2，稻田养蟹合计产出为33 000～70 500元/hm2。投入费用主要包括种子、肥料、农药、水电费、机械作业、劳动力，平均水稻成本9 000～18 000元/hm2，河蟹投入费用主要为蟹苗、饵料、围挡，平均河蟹成本5 700～12 000元/hm2，净收益在18 000～40 500元/hm2。经过对转包、出租样点的统计，水田租金为12 000～21 000元/hm2，平均值约为15 840元/hm2。从区域分布上来看，水稻产量较高的区域主要集中在大洼区东南部、盘山县东部，呈明显的东高西低趋势。不同地区的租金水平有所差异，中心城区租金价格较高，全市东部高于西部。养蟹的收益整体高于不养蟹的水田收益，而养蟹的投入也相对较大，因此盘锦水田地价评估时，对经营业主考虑了适当的利润，最终分中心城区、大洼区、盘山县3地的盘锦市国有水田基准地价。

3.3.2 内陆滩涂。

内陆滩涂在盘锦及辽宁省都有重要的生态屏障作用，因此对内陆滩涂的价值测算仅限于适当的经济价值方面，其主要产品为芦苇和盘锦独有的苇田中华绒螯蟹[8-9]。苇田产出以芦苇的产出为主，收益1 600～4 000元/hm2，苇田副产品蟹的收益在3 000～3 700元/hm2，苇田的整体收益在4 600～7 500元/hm2。芦苇收割成本2 200～2 700元/hm2，灌水费800～1 000元/hm2，养蟹成本1 000～1 500元/hm2。收益扣除成本并考虑苇田的适当利润得到盘锦苇田的净收益总体平均在600～1 000元/hm2，采用收益还原法即可测出样点价格，通过样点的平均价格即可作为盘锦内陆滩涂的基准地价为1.87万元/hm2。

4 结论与讨论

目前国有农垦改革逐渐深入，国有农用地所占用的土地的价值应得到显化[10]，因此加强此部分基准地价的研究，对政府土地利用地价管理显得尤其重要。在盘锦地区，国有水田的面积大、主体经营模式为国有农场制，未来必将成为改革的重点方向，加强盘锦地区国有农用地尤其是国有水田基准地价的研究显得非常重要。

该研究对盘锦市国有农用地定级的体系构建、定级的方法进行了分析，对定级结论的特点及可能存在的问题进行了深入分析，最终仍然采用类似城镇建设用地定级的思路，通过重要线状地物确定盘锦的国有农用地土地级别。另外，盤锦的土地级别面积以二级为主，耕地肥沃，应重视保护好，并充分挖掘出其内在的价值。在基准地价评估方面，样点调查分用途、区域、表现形式3方面进行了调查，考虑了副产品蟹对水田、内陆滩涂基准地价的影响。在目前新形势下的土地制度改革引导下，通过对盘锦市国有农用地进行定级并进行基准地价测算，定能有效指导国有农用地改革，充分发挥其土地资源有效利用与改善的积极作用。

参考文献

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