投资买房避开这些“坑”

温慧抒

十四五规划定调全国房地产发展未来5年调控方向，再次强调全国仍然坚持“房住不炒”方针不动摇。也就是说，未来5年全国房价仍然以“稳定”为主，不会大涨大跌，投资收益可能是相当有限的。

如果你真的要投资房产，那我也特别提示几个重点需要你避开的“坑”。

海景房的“坑”，踩了吗？

“面向大海，春暖花开”，看似无比的美妙环境，而事实上却有诸多缺点。

我一个朋友在深圳买的就是海景房，每平米11万多，买了170平米，要2000万左右。他目前的痛苦在于，原来的“面向大海”，现在几年过去，前方盖了一栋大楼，“面向大海”变成了“一线天”的海景。

另一个同学在厦门，她的海景房光阳台就是12米的宽度。而她的痛苦就在于这两年的台风摧残，摧残的结果是阳台玻璃爆裂，房间衣物飞出，暴雨倒灌进房间。

海景房，经历了几度起起伏伏，目前已经失去了往日的风光。最让人诟病的就是，乳山银滩现在的二手房价格才仅有新房的一半，这更让许多抱着以投资为目的的人欲哭无泪，心生怨恨。

人们对海景房的态度也已经由过去的狂热而逐渐转向理智。海景房，到底有没有价值？我们在这里为读者做一下分析，希望能够帮你避“坑”。海景房的核心价值是“海景”，但其实这并不是居住的必备因素，它只是提升房屋附加值的其中一个要素，对房价的提升非常有限。另外一方面，就是中国是一个沿海的国家，发达城市一般都靠近东部沿海，海景资源虽然比较少，但并不稀缺，能欣赏到海景资源的城市不少，能度假的城市也很多，购房者不会仅仅只是因为海景资源这一个要素就购房。

中国的海南省，有一个非常有意思的现象，每年一到冬季，就会有大量东北人来这里“冬眠”。他们或者在这里购置房产，或者是短期租赁，从每年的11月份到次年的5月份，东北地区条件稍微好一些的老年人，就会把这里当他们的第二故乡。他们一致的回答是，来海南“养身体”。但是，一到5月份以后，这里的房子多半就空空荡荡，没有人居住了。

实际上，这些出租率低、空置期长的海景房，价格相当昂贵，而这种昂贵的价格与其能够带来的“满足感”之间是非常不匹配的。作为一家旅行酒店住所，短时间感受可能会很爽，真正是“面向大海，春暖花开”。但是，长时间居住，则完全就是另一番景象了，特别是老人或者是上了岁数的人，往往身体和关节的毛病就比较多。

海景房多为近些年新建，开发后配套的缓慢发展也将带来一段时间的空窗期。因此，大家在购房时需针对具体楼盘进行实地考察，清楚了解现阶段配套，以及做好自己的买房规划。

这里还有一点特别提醒广大读者，2017年3月31日，国家海洋局出台了我国首个海岸线法规——《海岸线保护与利用管理办法》。法规规定了建设项目占用自然海岸线，将被纳入海洋生态红线管控，特别是海边民居或海景房占用自然岸线。2020年，全国自然海岸线保有率大概不低于35%，而且自然海岸线保护将纳入地方政府政绩考核。国家已将海洋自然岸线纳入国家保护体系，以后全国各地的滨海地区将被严格限制开发海景房，某些不能达到自然海岸线要求的海景房项目将不会被批准，尚未取得各类合法手续的海景房必将被整改或拆除，而已经取得合法合规建筑设计与规划的海景房项目的稀缺性将大幅度提升。所以，在投资海景房的选择上，更需要具体分析，事先为自己排雷，避免踩到上文提及的各类大“坑”。

弱三四线城市房产别过多持有

房价的区域差异化愈加明显，特别是产业发展缓慢的三四线城市。2020年11月份，各地认真贯彻落實党中央、国务院部署，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，进一步落实房地产长效机制，推动房地产市场平稳健康发展，70个大中城市房地产市场价格涨幅总体平稳，略有回落。11月70个大中城市房价上涨明显降速，70个城市中仅36城新房价格上涨。新房价格上涨城市减少，下跌城市增加。

景晖智库首席经济学家胡景晖表示，未来我国房地产市场区域分化会愈加明显。其表现为，一线城市以及一些强二线城市稳中有升，上涨幅度较大的主要集中在长三角和大湾区，京津冀比较弱，而三四线城市走势分化。产业发展缓慢、人口净流出的城市，房价还是处于下降通道中。

与此同时，国家会加快房地产税的推出时间，中国在"十四五"期间能够开征房产税的可能性极大。这一点从2020年10月11日开始的10年一次的人口普查，已经可以看出一些端倪。因为此次是基于大数据之下的，不仅需要“查人”，还需要“查房”。在不动产统一登记和全国住房信息联网的背景下，“查房”可以更精准的估算人口，防止因为人口流动造成数据失真的情况。据已经进行过人口普查的人的介绍，首先会确认户籍是否在该住宅，之后确认该住宅几人居住，再确认房屋面积和几个房间。显然，此次人口普查，不再是一次简单的例行统计，也可能是为房产税的开征提供必要的数据支持了。

持有多套房，尤其是在三四线持有多套房的房主们，未来一定要注意调整你的房产结构。可以考虑卖掉在三四线多余的房产，用持有的资金再去一线或者强二线的城市，寻找有增值潜力的房产投资机会。

避开“老破小”与“远郊区”这两大“坑”

虽然“老破小”的房子便宜，但是它的流通性太差，很难变现，而且涨价空间有限，最好是能买新房或者近8年内的房子。因为“老破小”存在的问题太多了：产品旧、贷款年限不长和贷款少、社区氛围差，资源很难聚集。举个例子，这一次上海二手房急速萎缩的时候，价格下滑最厉害的正是那些“老破小”。“老破小”现在正在被替换，在这种小区里面，会留下来的不会是有头有脸的人物，有能力的人一定会卖了它，继续换更大更新的房子。

郊区（没有城市群、城市圈概念）的大“坑”，谁买谁头疼。千万不要被所谓的未来的生态、旅游或者是百万大城有多棒多棒所迷惑，原因很简单，经济的发展会加快城市两极分化，城市的功能划分会越来越精准和细化，没有更多年轻人聚集和适合年轻人发展的边远郊区，一定会越来越没有增长空间。