“捡漏”法拍房有风险

辛小丽

对于法拍房来说，价格优势是其受青睐的主要因素之一。但法拍房虽然有价格优势，同时也存在风险。

目前中国已经是全球最大的房产存量市场，而在潜力无限的市场下，法拍房犹如一匹黑马闯入公众视野。数据显示，在2017年，阿里拍卖网的住宅拍卖房数量为9000套;2018年，2万套;2019年，50万套;2020年上半年达到116万套。两年半的时间，全国法拍房的挂牌数量提高了128倍，预计到2020年12月，將突破200万套。

近期，不少市民发现淘宝阿里拍卖“捡漏”可以买到价格巨划算的法拍房，其中不乏主城区黄金地段的优质房产。

对于今年法拍房的升温，山东天孚律师事务所不良资产工作室负责人巩国强表示，首先，今年由于疫情的影响，经济不景气，很多企业经营不善倒闭，很多人出现降薪、失业、断供等情况，导致债务人还款能力出现问题，所以有很大一批不良资产需要进行处置。其次，随着信息共享的发展，宣传多了，越来越多人关注到了法拍房这一领域，开始更加全面地了解法拍房的优势，从而愿意购买法拍房。

在市场端，法拍贷的施行也为法拍房提供了更多的便利。据了解，今年2月份，青岛市多个政府部门和相关企业联合举行青岛“法拍贷”启动仪式，在全市范围司法拍卖中为司法拍卖标的物买受人提供贷款业务。凡是通过人民法院公开拍卖购买“法拍房”的买受人，只要符合条件，均可通过向商业银行申请个人住房贷款筹集资金参与法院不动产司法拍卖。“法拍贷”业务大大提高了涉诉房产的司法处置效率。

据悉，对于法拍房来说，价格优势是其受青睐的主要因素之一。日前，青岛法拍网挂出的全部房源为1328套，其中有24套房子正在拍卖，起拍价均比市场价要优惠不少，如中海银海一号一处房产面积为93.13平方米，市场价280万元，起拍价仅为161.45万元。

巩国强介绍说，法拍房的价格之所以能够远低于市场价，原因是多方面的。首先，根据《网络司法拍卖若干问题的规定》，司法拍卖的起拍价不得低于评估价或者市场价的70%，流拍后，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20%。因此在流拍后二拍的情况下，竞拍人甚至可以以评估价56%的价格拿到房产。其次，法院为加快执行速度，债权人急欲房屋变现用以偿债。所以较之普通的二手房交易而言，法拍房的处置并不是你来我往的砍价，而是在法律规定的执行程序期限内尽快购买。

“法拍房虽然有价格优势，但同时也存在风险。”财智云创（北京）科技有限公司青岛负责人董爱玲介绍说，法拍房主要有以下常见风险，包括：房屋隐形瑕疵、资金问题、税费问题、腾房过户问题和户口问题等，这些风险大多可以通过尽调和选择有专业知识的法拍服务商来进行识别和规避。

据介绍，网上司法拍卖的房产由于无法体现其他隐蔽或暂时不能显现的质量问题，因此建议参拍前进行尽调。其次是资金方面，法拍房的购房款需要在一定期限内全款支付给法院，所以就需要充足的资金保证，并且，法拍房的交易税费、物业水电欠费以及相关费用需要由买受人承担。当然，相比法拍房的价差而言，税费相对算是比较小的金额。某房产中介人员介绍说，通常法拍房的价格与市场价偏离越大，风险可能就越大，“捡漏”也要注意风险。