房地产测量中的房屋面积测量工作

张祖干

（安徽省第三测绘院，安徽合肥 230601）

近年来，我国房地产行业快速发展，房屋价格涨幅较大，在房地产交易中，房屋面积测量计算的准确性会影响交易价格。在测量房屋面积时，应严格遵守相关的测量规范和计算标准要求，不断提高测量操作的规范性、准确性，精确测定房屋使用面积、套内墙体、楼梯、阳台、公摊面积等。科学计算分析测量数据，确保测量结果准确无误，并将测量误差控制在技术标准允许的范围内，为房地产价格的确定提供可靠的参考依据，为减少房地产交易中的房屋面积测量误差引起的纠纷奠定良好的基础，为开发商、用户合法权益的实现提供可靠保障，推动我国房地产行业有序发展，维护房地产市场秩序。

1 房地产测量中房屋面积的测量工作

1.1 房地产测量中房屋面积测量概述

房地产测量工作中的房屋面积测量主要对房屋空间面积和物理特性等进行测量计算，可准确掌握房产信息，为房地产的管理及交易等提供可靠的参考数据[1]。随着我国房地产行业的蓬勃发展，对房屋面积测量工作的准确性、效率均提出了更高的要求，因此，应加大对房屋面积测量工作的研究力度。

1.2 测量工作重要性分析

房屋面积与房地产价格密切相关，由于房地产交易金额较大，涉及广大群众的切身利益，交易双方若对房屋面积存在争议会导致纠纷，增加社会成本，降低公信力，须充分认识房地产测量中房屋面积测量工作的重要性。

（1）房屋面积测量是工程量的计算基础。

房地产测量中的房屋面积测量工作是计算建筑工程量的基础。若房屋面积测量数据存在错误，会造成建筑工程量的测算结果与实际情况不符，影响工程造价预算，造成房屋工程人力、财力等资源的浪费。

（2）房屋面积测量是房屋价值计算的基础。

房地产测量中的房屋面积测量工作会对房地产交易价格产生重要的影响，房屋面积的测量数据是计算商品房价格的基础。房产测绘的技术性、政策性均较强，其测绘成果承担了较多测绘技术职能以外的责任，房屋面积测量出现误差，会引发一系列法律纠纷，不利于社会和谐稳定发展。因此，须高度重视房地产测量中的房屋面积测量工作，合理测绘仪器设备和测量方法，以提高测量的精度和效率，确保测量结果客观准确。

2 房地产测量中房屋面积的测量工作研究

2.1 房地产测量中房屋面积的测量工作要求分析

在开展房屋面积的测量工作时，测量人员应严格遵守房地产测量的各项技术标准，提高测量操作的规范性。面积测量应以平方米为单位，测算房屋面积时应对每一房屋进行两次独立的面积测量。在限差之内将两次测量结果进行平差处理，且面积测量的精度应保持到小数点后2位，确保测量数据准确无误[2]。测量人员应根据房屋面积测量的实际情况，按照房地产测量规范要求选择相应的测量工具，测量工具。设备须经过检定，符合相关标准，确保测量工具的精度、状态均符合房屋测量要求，有效减小房屋面积测量误差，保证房屋面积测量结果的精度。

2.2 房地产测量中房屋面积测量范围分析

进行房屋面积开展测量工作时，应明确房屋面积的测量范围及部位。按照我国现行的房屋面积测量规范，在测量计算房屋面积时，对于房屋的不同部分需按照对应的要求进行测量计算，主要包括按照全部建筑面积进行测量、按照一半建筑面积测量、不纳入计算建筑面积部分三种情况。

层高2.2 m以上且稳定结构的单层、技术层房屋均应按照其全部建筑面积进行测量，针对连接房屋的无柱走廊及非封闭式的阳台，将其测算面积的1/2纳入测量范围。层高未达到2.2 m的半地下、地下室、露天游泳池等，不纳入房屋面积的测量范围内。

2.3 房地产测量中房屋面积测量方法分析

（1）根据图纸测算房屋面积。

在测量房屋面积时，可根据其施工图纸进行测量，房屋面积达到100 m2以上时，实地测量的工作量较大，为了提高房屋面积测量工作的效率，可采用施工图测量的方式。在房屋施工阶段开展房屋面积测量时，应严格按照图纸数据进行房屋面积的测算，如果在实际测量中发现测量数据与施工图纸存在明显差异，应及时与施工单位进行沟通，以便及时修正施工图纸。对竣工后的房屋面积进行测量时，若存留了完整的施工图纸，可根据施工图纸开展测量工作。房屋内普遍存在拐角，在实际测算时，图纸中无特别标注说明，可将其视为直角，直接按照矩形进行面积测算。

（2）实地测量房屋面积。

在房地产测量工作中测量房屋面积时，需要通过实地测量进一步提高房屋面积测量的准确性。对面积在100 m2以内的房屋进行测量时，采用实地测量方法可在保证测量工作效率的基础上，有效提高测量数据的精度。对面积在100 m2以上的房屋进行测量时，测量人员应综合应用坐标解析及实地量距等方法，提高房屋面积测量工作的精度、效率。

2.4 房地产测量中房屋面积测量内容分析

（1）测量房屋建筑面积工作要点。

在测量房屋建筑面积时，应严格遵守房地产测量工作的相关技术规范，结合房屋实际情况，选择相应的测量方法。通常对房屋勒脚以上各层外围在水平方向上的投影面积进行测量，并根据其测量结果计算房屋实际面积。在测量房屋面积时，应精准测量室内居住面积、室外楼梯、阳台、地下室等部分的水平投影面积。同时，在测量房屋建筑面积时应注意，其层高达到2.2 m以上时，且属于具有稳定结果的永久性房屋，方可纳入房屋建筑面积测量范围[3]。

测量房屋面积时，应结合房屋使用功能的不同，对套内面积及建筑分摊面积分别进行测量计算。房屋为单一产权建筑时，应对各层房屋面积分别进行测量，再计算总面积。房屋为多产权建筑时，需要在测量套内面积的基础上合理测算其公摊面积，并进行房屋总面积计算。在房屋面积测量工作中，应对房屋使用面积、套内楼梯、套内墙体面积逐一进行详细测量。测量套内楼梯时，应准确测量室内墙面装饰厚度，测量套内墙体面积时，应对房屋使用空间内、墙体承重及维护面积进行测量。在测量套内分隔墙时，应对其在水平方向上的投影面积进行测量计算。此外，计算公摊面积时，应准确区别公用面积中的不应分摊与应分摊部分，建筑通风道、内部烟囱等不得计入套内面积，且应结合楼梯自然层数等因素对其分摊面积进行测算。

（2）共用建筑外墙面积测量工作要点。

在房地产测量工作中对房屋面积进行测量时，共用建筑和套间分隔墙、外墙、套间分隔墙等，均应按照房地产测量的相关规范，将水平投影面积的一半计入房屋建筑面积内进行测量计算。建筑结果为不规则的复杂结构，无法对外墙墙基或套内墙体面积进行准确测量时，可利用AutoCAD等专业软件，进行轴线尺寸图的绘制，并根据轴线尺寸图进行测量。应用AutoCAD测算公用墙面积时，应利用软件偏移功能等，确保轴线尺寸图与房屋实际情况一致，确保房屋面积测量结果准确无误。

（3）电梯以及楼梯等部分的测量工作要点。

在高层建筑的房屋面积测量工作中，楼内电梯及层间楼梯面积属于房屋面积的一部分，需要按照一定比例进行测算分摊。在高层建筑的房屋面积测量工作中，应充分考虑不同楼层用户对电梯、层间楼梯的实际使用度，并在实际的测量计算工作中进行相应调整，以提高房屋面积测量的合理性、准确性。通常4楼以下用户对电梯的使用率相对较低，4楼以上用户对层间楼梯使用率较低，因此，测算高层建筑的房屋面积时，可结合自然层等因素进行电梯、楼梯的分摊测算，可有效提高房屋面积测量计算结果的合理性，减少房地产交易纠纷，保证各方的合法权益。

（4）测量房屋阳台面积要点。

测量房屋阳台面积时，应将阳台结构外的尺寸作为计算阳台面积的基础。计算房屋阳台面积时，不应将套内共用墙体部分计入阳台面积。目前，在房地产测量工作中尚未形成封闭式阳台的统一测量标准，在阳台面积的测量工作中，应根据实际情况选择相应的测量计算方式。若房屋阳台为已获得规划部门审批通过且属于封闭式阳台，测算房屋阳台面积时，应按照阳台全面积进行计算。若阳台虽已获得规划部门审批通过，但在实际建设中并未封闭，测算阳台面积时，应按照阳台面积的一半进行计算。阳台未获批准但在实际建设中由开发商自行封闭的，测算阳台面积时，应将其作为不封闭性阳台并按照阳台面积的一半进行计算。

3 结语

房屋面积测量的规范性、准确性对保证房地产交易秩序具有重要的作用，因此，应加强对房地产测量中房屋面积测量工作的管理监督。在测量房屋面积时，应积极使用先进的测量方法，并严格遵守房屋面积测量的相关技术规范要求，确保房屋面积测量数据误差不超过允许的范围，为房屋面积的准确计算提供可靠的数据基础，以全面提高房屋面积测量工作的质量、效率，保证房地产交易各方的合法权益，推动我国房地产行业的规范化管理。