外拓能力明显提升新城悦服务备受资本市场认可

任可

2021年3月12日，新城悦服务（1755.HK）发布了2020年年度报告。报告期内，公司实现营业收入28.66亿，同比增加41.6%;实现归母净利润4.52亿，同比增加60.4%。同时，综合毛利率从2019年的29.6%提升到30.7%，同比提升1.1%，处于行业前列，盈利能力稳步提升;期间费用率从2019年的11.7%降低至2020年的8.4%，运营效率提升显著。

值得一提的是，2020年底，新城悦服务经营性现金流约7.87亿元，为净利润（扣非前）的1.6倍。公司在手现金达到21.27亿，2020年公司整体净资产回报率达到了40.9%。业绩向好的同时，新城悦服务也积极回馈股东，董事会决议派发年度末期股息每股0.275元，连续3年派息比例达50%以上。

业绩持续高速增长新三年规划清晰

2020年，新冠肺炎疫情汹涌来袭，为经济发展按下“暂停键”，各行各业都在与这场前所未有的危机作战，协力渡过难关。在充满挑战的市场环境中新城悦服务继续实现高增长。2020年公司录得收入28.66亿元，同比增长41.6%，其中，公司物管服务、社区增值服务、智慧园区服务及非业主增值服务分别增长47.8%、118.6%、29.8%、11.9%。

分板块来看，物业服务板块亮点突出，在管面积突破1亿平方米，同比增加68.6%，合约面积突破2亿平方米，同比增加33%。其中，在管面积中第三方面积占比达到了40.7%，较2019年底上升了11.8个百分点。

社区增值服务方面，其收入达到了4.98亿，同比增长达到3位数，为118.6%，是2020年增长最快的业务板块，加速明显，毛利占比达到24.3%，超过开发商增值服务成为第二大利润来源。智慧园区服务则从2020年开始试水第三方拓展，获得了成功，且智慧园区业务获得了高新技术企业的备案。

公司董事长兼CEO戚小明表示，过去一年，新城悦服务保持高质量规模快速增长，公司管理规模达到了新的里程碑。而展望未来，公司给出了明确的三年规划目标。

2021年，新城悦服务的在管面积目标是达到1.5亿平方米以上，合约面积达到2.7亿平方米。從更长远来看，到2023年，公司在管面积将达到2.8亿平方米，其中第三方的拓展项目占比将达到50%;合约面积将达到4.2亿平方米，合约面积和在管面积的比要维持在1.5左右。收入和归母净利润则预期在2020年的基础上实现“三年三倍”的目标，到2023年归母净利润达到13.5亿以上。

外拓能力明显提升投资者认可度大增

在规模地扩张的同时，新城悦服务的独立性也正在不断增强，第三方面积占比显著提升，在管面积、合约面积中来自第三方的面积占比分别约40.7%和32.0%，第三方对于规模增长的贡献首次超过新城系，呈现跨越式增长。

而外拓进展也正是投资者尤为关注的领域，对此，新城悦服务进行了详细阐述。2020年新增合约面积5500万平方米，其中来自第三方的面积为3595万平方米，外拓面积比2019年的1009万平方米，增加了242%。在第三方外拓里，项目直接拓展比例达到了1973万平方米，占比达到55%;收并购1266万平方米，占比约45%，实现了IPO以后零的突破。

当然，新城悦的拓展并不是横向上面积的简单积累，而已经是形成了自身纵深的多业态、多元化的布局。2020年5月7日，公司以1.0455亿元的价格收购成都诚悦时代物业服务有限公司61.5%股权，双方在住宅类和商办类物业项目上形成优势互补。

亮丽的业绩表现也在资本市场得到认可：截至3月15日，2021年以来，新城悦服务股价上涨33.73%，而同期恒生指数上涨5.89%，明显跑赢大盘指数。3月15日，公司正式登陆港股通，也在一定程度上利好公司股价走势。市场分析认为，由于A股与港股物业板块走势存在较大差距，资金出于对优质物业企业的追捧，具备开通港股通通道的香港优质物业上市公司将有望获得A股南下资金注入。同时，纳入港股通也传递出资本市场对新城悦服务，在稳健的财务表现、持续高质量增长的进一步认可的信号，有助于新城悦服务成为更多投资者的配置标的，使公司股票流动性及市值得到进一步提升。

政策层面，物业公司近期也创出不少利好，比如住建部等十部门近日即发布了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励物业公司运用物联网、云计算等技术，提升物业智慧管理服务水平。对此，东北证券认为，新城悦服务在物业智慧服务方面具有先发布局，新橙居家装服务、智慧园区服务等业务有望受益于政策利好，通过应用智慧物业技术，进一步降本增效，增强盈利能力。