供应链管理思想下的房地产开发管理研究

2021-04-03王晓毅

建筑与装饰 2021年22期

王晓毅

合肥城建发展股份有限公司安徽合肥 230061

引言

随着市场竞争愈发激烈，国家增大了宏观调控力度，加上很多新开发企业涌入，对于房地产开发企业生存及发展造成一定压力。我国当前房地产开发形式并不乐观，市场趋近于饱和，加上经济全球化发展，导致企业还面临国际挑战，对于房地产经济效益造成了一定影响，加速了该行业的优胜劣汰。因此，企业应当在建立供应链管理模式和保证低成本高质量的同时，提高市场反应速度，进而维持自身生命力。

1 供应链管理思想下房地产开发管理可行性

房地产开发传统管理模式集设计、规划、施工、物业管理及营销于一身，充分展现了“纵向一体化”管理思想，通过实践可知，该管理模式不仅会占用诸多企业资源，且分散性投资与硬性组织无法培养企业核心优势。因此，面对市场环境变化，企业也应当认识到有必要采取供应链管理模式，其作为跨企业横向一体化管理，注重构建战略合作关系，能够将内外资源集成后利用企业优势，提升竞争能力。房地产企业当前正处于管理改革的重要阶段，顾客多样化需求与市场竞争促进其必须转变传统模式，走向互利共赢[1]。并且，随着信息技术发展迅猛，房地产管理也应当将信息时代的特点凸显出来，充分利用各种网络平台、专业设计软件、网络物业管理，便于企业之间交流，这也可以推动房地产开发逐渐向规范、标准方向发展。供应链管理存在扁平化与柔性化特点，企业技术水平与网络技术发展为落实供应链管理提供了契机，在此管理模式下，企业能够构建更加完善的资源供应、计算机信息及客户关系网络，与施工单位、供应商、设计单位等实现信息共享，减少交易成本，提高预测市场精准度。

2 供应链理念下房地产开发管理特点

房地产供应链是整合房地产行业核心竞争力与资源优势，构成以房地产企业为核心，营销策划商、土地开发商监理公司、材料供应商、金融机构、物业管理公司、分包商、建设总承包商等企业参与的以信任机制为基础的多层次、立体化合作伙伴运营模式。房地产供应链管理，以房地产开发商为核心，确定组建供应链目的，选择恰当合作伙伴，实现人、信息、物、财的协调分配，达到供应链价值增值目标。房地产开发包含可行性研究、市场调研、产品规划、买地拿地、项目设计、产品规划、施工建设、物业管理及市场营销等多个环节，不全是按照先后顺序开展各个环节，通常互相交错，完成前面环节后不能车里供应链，还需为后续提供指导与帮助。如，设计部门需指导施工技术，实现拟建项目与建设项目相同。房地产供应链特点如下：

2.1 推拉结合运作

在房地产供应链中，选用推拉混合模式，开发项目阶段，需要对项目开展可行性分析与市场调研，以此做出决策投资，进行市场定位，明确目标客户，体现了推式运作思想；生产房地产产品中，开发商不能合作伙伴合作则展现了拉式运作思想，如建材供应商结合开发商及总承包商需求供应生产，为订单式生产。

2.2 受地域限制

房地产作为不动产，其市场、价值、使用等均存在强烈地域特点，决定投资过程中，开发商需考量地域特征，包含开发政策、自然环境、市场需求、民众支付能力等。

2.3 受政策与市场影响

房地产作为高投资开发项目，大多数企业均以来银行等机构，对资金运转合理安排。龙头房地产企业资产负债率约为70%。而供应链中，资金流作为“三流”之一，也是确保正常运转供应链的关键，银行机构出现问题，则会造成企业供应链坍塌或资金链断裂的情况。而国家政策变化会对企业销售管理、成本管理造成影响，如央行加息、提高税收、土地市场管理等，会增加房地产总运营成本，将其加注至房价上，过高房价也会减少消费者积极性，影响销售环节。

2.4 高复杂性与风险性

房地产开发建设周期长、投资大、专业多，易受到外界影响，供应链相较于制造业供应链更为不确定，发生风险后，将会造成严重后果。而房地产供应链复杂性，则体现在合作伙伴关系管理与网络结构中，由于涉及合作伙伴较多，开发中通常需要十多个主体参与，选择与评价合作伙伴作为供应链重要环节，需根据不同合作伙伴特点，构建客观、全面的评价指标体系，操作过程较为复杂烦琐。

3 房地产开发管理供应链管理理念应用措施

3.1 实现成本控制

企业盈利是管理的重要目标，提高经济效益的方法重点在于降低成本，供应链管理下，可将企业链条成本纳入管理体系，以企业合作方式将隐形成本降低，寻找降低成本的环节，打破以往各自为政的成本管理局面。具体实践中可从以下方面出发：一是设定目标成本，房地产供应链需计算投资估值、制定目标利润，做好估值调整工作，以获得目标成本，决策阶段结合预期销售与投资估算明确项目是否可行，预期获得利润较高，则可投资项目开发。投资估算作为粗略估算，压缩空间较大，要求企业立足于调研，适当将预期利润率提高，预期销售不变，需减少投资估值。企业在调整中，不能盲目压缩成本，需综合考虑拟建项目技术、材料、特点等，通过动态调整，以获得目标成本；二是调整目标成本。当明确成本后根据该目标让设计单位进行设计，设计过程中需结合不同地理位置、水文环境与地质情况进行建筑结构设计，不可避免会造成成本变动，以此进行成本调整[2]；三是分解成本。可通过纵向与横向分解方式，实现成本责任分解，按照项目、部门、小组、个人顺序分配目标成本责任，以实现多级目标控制；四是控制成本。控制成本指的是，项目开发过程中企业通过实际成本对目标内成本活动加以控制，主要发生在施工阶段，需密切跟踪施工各种费用，控制目标成本与实际费用的差异，以确保成本可控。在实施成本控制中，需帮助承建商构建合理奖惩制度，分析可控成本关键环节重点控制，并对其进行动态跟踪、定期审核。

3.2 开展关系管理

房地产供应链中合作伙伴指的是供应链内两个及以上成员构成的协调关系，将其主观能动性充分调动起来，一定阶段内实现利益共享、风险共担及信息互通，保证实现特定利益与目标。房地产开发管理中，应用供应链管理理念主要是通过内部企业核心竞争力与资源优势，构成以开发商为核心，设计单位、供应商、销售商及承包商参与其中的多层次、立体化组织模式，即通过开发商协调、组织和协调合作伙伴企业，避免房地产开发中产生更多冲突风险[3]。在房地产供应链关系管理中，其内容包含选择合作伙伴、过程管理及绩效评价。具体实施中，一是构建合作伙伴关系必要性与需求分析，结合企业实力、市场环境、项目情况，选择相应的合作伙伴，如果项目较小，则选择构建短期合作关系，相反则可构建长期战略合作关系；二是明确选择标准。在选择合作伙伴中，应当遵循技术专业化、战略一致性、最小化风险及敏捷性原则，此为选择合作伙伴考虑重点。此外，不同阶段房地产开发选择合作伙伴也存在不同标准，如，设计单位选择标准为设计成功案例，材料供应商标准则为采购成本；三是构建评价指标。在关系管理中需综合评价合作伙伴核心竞争力与综合实力，构建客观、全面的评价体系。房地产供应链内企业较多，为节约成本与实践，可构建个性与共性指标，前者根据成员供应链特点及位置制定指标，后者为考察所有成员的指标。

3.3 加强风险管理

房地产供应链风险管理中，需结合该行业特点进行分析，房地产开发中诸多因素均会对开发效益与供应链效率造成影响，导致预计收益与开发收益背离，造成经济损失。因此，可通过事前、事中、事后控制方式，将发生风险概率与损失降至最低。事前控制主要是以科学方式，采取措施预防发生风险，在房地产企业引领下，组织合作企业主动积极、有计划的识别运营风险，如利率风险、流动性风险、国家政策变动风险、信息风险、承包商选择风险等，通过分析评价，建立预警机制，保障供应链运行；事中控制则是发生风险后采取措施，此时正在发生风险，风险成为既定事实，需尽量避免风险蔓延，减轻风险。如，独家供应商风险，其可能由于内部事故难以正产供货，延误工期，可建立潜在供应商名录库，与次优供应商构建合作关系，将施工中断时间缩短。该环节控制成效决定于风险处理速度，风险发现越晚，行动慢，则后果更严重，管理人员对于正在发生的风险，需果断做出选择，减轻风险损失；事后控制是指发生风险后，造成既定损失的管理方法，通过对风险因素加以分析，寻找风险根源，重新思考供应链，对该系统加以优化，改善薄弱环节，以促进供应链抗风险能力提升。房地产供应链中，通常下一项目开发中方能体现事后控制效果，追溯发生风险根源，寻找薄弱环节，下次项目开发通过预防方式加强薄弱环节，进而提高抗风险能力。

3.4 优化信息支持

在房地产供应链管理中，均涉及信息沟通，企业应当结合行业、市场发展制定自身战略，选择合适供应商，加强供应商与企业、供应商之间业务流通，供应链中流通大量信息，增加了处理信息难度。在现代电子数据交换、互联网、企业资源计划、电子商务等技术发展下，提高了供应链管理技术，为流通供应链信息提供了传递与共享平台。所以，房地产企业作为该产业供应链中的核心，需构建信息平台，积极应用信息技术，优化供应链管理系统。一是应用信息技术，考虑企业环境、营销策略、自身条件，构建现代管理系统，以计算机为节点，建立Web服务器，连接不同区域的分支机构、分销商与合作伙伴，收集与访问重要客户信息，还能实现电子贸易，网上完成金融交易，均需要信息技术实现信息交换，企业应与交换对象进行协议签订，规定交换信息标准、格式与种类；二是应用电子商务。房地产企业可将电子商务用于采购材料、业务营销、中介业务等环节。采购环节中，房地产企业需采购诸多材料、管道、设备等，通过互联网采购，可在全球范围寻找质量高、售后好、价格低的供货商，降低采购费用。业务营销中，采取B2C模式，克服传统市场调查的时效性差、地域限制特点，网上即可完成信息的收集、整理与反馈，实现高效率、低成本的市场分析，制定准确营销策略，为高层决策提供资料。在中介业务中，可通过电子商务发布房地产信息、签订交易租赁合同、收缴款额等，降低中介交易成本，在线服务的方式协调了企业与消费者、企业和企业、企业与管理部门的关系，还能以此进行宣传，提高企业品牌知名度。