浅谈房地产工程管理中存在的问题及优化措施

郭大江

山东泰安恒基置业发展有限公司 山东 泰安 271000

引言

在建筑行业稳定发展的背景下，房地产工程项目施工现场管理水平和方式方法也在不断创新，但是新的问题也在不断地涌现。为了能够更好地满足现代房地产工程管理的需要，就要认真总结现场管理经验，剖析当前在现场施工管理中的不足，对影响施工现场管理的各种因素进行全面分析，并针对实际情况，合理地将现代企业管理科学融入施工现场管理当中，形成有行业特色、企业特色的管理模式，大幅度提升管理效果，让工程项目的质量、安全、效益得到更大的保障，让企业得到更好的发展。

1 房地产工程管理的重要性

在新时期下，随着我国经济的快速发展，房地产工程项目和建设规划越做越大，建筑企业也随之发展而壮大。在此发展过程中，由于一部分企业和施工人员在管理水平、素质上都比较欠缺，他们不懂技术、不懂标准、能力水平低，无法控制房地产工程施工质量，最终导致房地产工程出现质量问题，甚至还会引发安全事故，给国家、企业、人员等带来非常恶劣的影响。在整个房地产工程的施工过程中，每个环节都非常重要，每个环节的质量也都决定着整个工程的质量，如施工材料、人员技术水平、机械设备、气候因素，等等。尤其房地产工程和其他商品不同，一旦出现问题，唯一的办法就只能拆除或者修补，给建筑企业带来非常大的经济损失，甚至会给企业主带来生命财产损害。而以上问题，都可以通过房地产工程管理来改善，合理、科学的管理不但能提高房地产工程的质量和进度，还能帮助企业降低成本，提高经济效益，推动建筑企业更好地发展和进步[1]。

2 房地产施工技术管理中的不足

2.1 建筑项目技术质量缺陷

在我国现代化房地产工程科技可持续地发展和进步的新时期，房地产工程项目的技术和材料方面的科学技术含量也正在不断地持续增强，还有许多施工厂家都会配备一些部分首先进一次到工地里来做好工作，由此带动我们提高了房地产工程项目的建设质量。在我国现代房地产工程中所需要包含的各种专业和内容很多，但是针对不同的专业和内容需要的技术、空间部位与其施工顺序等都具有特定的技术要求和标准。所以，施工企业的相关设计人员需要全面地根据各种多方面的因素进行展开测评。但在实际的施工中，因为可能会受到许多的施工公司之间交叉操作的影响，而且会导致部分施工环节上无法获得周全考量，进而造成了建筑物的质量存在问题。

2.2 材料的影响因素

进行工程施工，需要大量的施工材料，其作为最重要的物质条件，需要严格保证材料质量。如果材料质量出现问题，建筑承包商首先就会承受一定程度的道德谴责，严重时会受到法律制裁。而针对相关采购人员，其更需要具备良好的职业素质。一方面，要求相关采购人员全方面认识和了解项目工程中所需要使用的施工材料，并对三家以上的供货商进行对比，以性价比最高作为采购基准，严格保证施工材料的规格、数量以及质量。在购买之前，相关采购人员需要根据实际的施工情况，选择合适的施工材料，而且要在规格、型号以及质量上进行多次对比。由于厂家与品牌的不同，在质量方面会有着较大差别，所以在整体项目施工过程中，一定要把握好施工材料的质量，相关施工材料一定要符合国家标准，并且要有相配套的质量证书、合格证书等。同时，在建筑材料到达施工现场时，也要及时地检查和核验，发现问题，及时提出，避免劣质材料混入建筑工程之中。只有符合规定的质量条件，通过认可后，才能正式投入到工程项目施工中去。

2.3 房地产管理制度的欠缺

在房地产施工管控落实的进程中，不管是前期的规划还是完成后的保养，都需要通过设计科学有效地管控体系来确保房地产质量的管控成效。虽然我国的房地产行业发展迅速，但是，有关的管控体系并无法及时地紧跟时代发展，多数的施工企业仍旧通过各种固化腐朽的管控制度，甚至直接生搬硬套其他企业的管控规章，不但与企业自身不吻合，并且也会影响到管控工作的成果，甚至束缚企业施工管控的合理落实。

2.4 图纸设计存在缺失

在房地产工程中，图纸设计是成本形成的关键所在，它贯穿于整个工程，只有把经济与技术结合于设计中，才能减少房地产企业的成本投入。但现实并非如此。很多房地产企业只看重技术而忽略经济成本，在技术与经济不符的情况下展开图纸设计，就会使得图纸设计要么缺失了有效的经济成本考量，要么技术与经济成本严重脱节。除此之外，设计部门在审图的时候也存在许多不足之处，比如过多的设计表会导致成本超标，这主要是因为各部门的利益不同，他们在工作中的侧重点也会有所偏差。基于此，施工中经常可见随意变更施工方案、双方磋商时间久、迟迟无法达成协议等现象，这就很容易出现成本超标等问题[2]。

3 房地产工程施工技术管理水平的提升措施

3.1 加大工艺技术控制力度

首先，在房地产工程项目的实际进行施工前，我们需要充分根据房地产工程项目的实际条件以及房地产工程合同中的有关标准要求，建立一套相关的工艺技术措施方案以及其他相关的管理要点，需要把房地产工程项目的工艺技术与其施工过程中的质量风险控制有机地融为一体，确保了目标的统一性，并且能够从实质上预防因为这些工艺技术的缺陷给我们房地产工程项目带来的安全隐患。其次，我们还需要根据自己的房地产工程实际确定了房地产工程项目的技术控制目标和工艺技术管理的要点，在技术层面对其进行适当的优化和调整，进而有效地保证了建筑施工的效果，防止其在施工过程中的质量监督管理中出现一些通病。我们需要基于国家战略的全局视野去思考这个问题，抓住工艺技术各个方面的重点和核心环节，持续地优化对于施工人员以及建筑机械等各个方面的工艺技术质量管理控制，从而有限度地保障工艺技术各个方面专业化、标准化，不断地提高工程建设中的质量监督管控能力。

3.2 加强目标成本动态管理

在房地产工程造价管理中进行成本控制，还要从目标成本动态管理着手。具体来说，目标成本动态管理主要包含目标成本编制、分解、管理等内容。但是，这种动态管理经常出现台账机制执行力不够、目标成本不能指导中标合同价、编制依据不充分等问题。因此，房地产企业需要不断优化目标成本动态管理，可以从以下几方面展开：①合理编制目标成本。根据房地产工程的定位来确定研究阶段的目标成本，根据规划指标确定概念阶段的目标成本，既而为成本控制提供有效的依据。同时，施工阶段要把施工图设计结果和上述步骤相结合，编制出施工图的目标成本，并及时调整成本偏差。②目标成本分解。根据房地产开发步骤对目标成本进行分解，明确所有成本控制单元，细化分项成本，既而得到成本分解指标。③已发生的成本统计。时刻关注合同、变更台账，准确统计已发生的成本，审核已完成的费用，比如索赔、预算、洽商等费用。④预测可能发生的成本。房地产企业应当每个月组织相关人员对工程可能发生的情况进行分析，注意变更产生的费用。⑤定期进行反馈。一般情况下，动态成本分析尽可能在每个月的前几日开展，保证成本管理的月报能够按期完成。假使其间存在重大事件，那么就要及时提出并发出预警，明确该事件产生的主要原因和需要改进的措施。⑥调整目标成本。房地产企业需要平衡处理不同的指标责任区，假使要增加费用指标，就要按流程合理申请。除此之外，房地产工程造价管理中的成本控制不是造价越低就越好，而是要在保证品质和突出特点的基础上让效益最大化。企业要结合目标成本动态控制，关注下游企业，在开源节流的同时提高产品质量，实现价值链成本。只有这样，才能从根本上保证房地产工程造价管理的成本控制得到优化。

3.3 总结完善功能设计，持续提升产品质量

开发公司建立持续改进设计机制，是开发公司推出优良产品设计的制度保障。开发公司在持续发展过程中应组织开发设计专业人员不断深入调研已入住顾客意见，分析整理每个地区、每个群体的住房和功能需求，通过对比同行设计方案，适时改进完善后续功能设计，以此来满足顾客日益增长的生活需求。开发公司为适应房地产行业日新月异的发展，在楼盘创新设计方面也在持续创新，推出了更适合现代年轻群体家庭居住的房屋，在房屋户型的布局、功能完善、舒适细部处理等方面都有所提升。

3.4 材料管理要点

在工程的施工过程中，需要使用到大量的施工材料，为了进一步提升房地产工程的施工质量和经济效益，这就需要做好以下三个方面的工作。首先，在进行施工材料的选择时，需要结合房地产工程的实际施工情况来选择性价比较高的施工材料；其次，在对施工材料进行管理的时候，需要根据材料的特性来选择最佳的管理环境，从而使得施工材料的质量能够满足房地产工程的施工质量标准；最后，在对施工材料进行使用时，需要进行严格地把控，做好每一项施工材料的使用记录，以免造成大量的浪费。

3.5 建立健全的质量监管体系

通过提升房地产项目的整体质量监督水平，则需要不断地完善房地产项目相关的管理系统，不断探究符合房地产工程的质量监督管理的方式方法，通过采取符合房地产项目的质量监督管理体系。其一，可以通过建立是专业的房地产质量监督的负责部门，才能有效提高建筑工程技术的全面提升，更好地发挥好监理以及监督管理的作用和价值；其二，建立科学统一的房地产项目的质量管理的相应工作体系，从而更好地提高房地产质量监督检查的相应程序，同时能对各个部门以及现场施工人员具体施工的情况进行质量管理责任分工。其三，通过建立科学化的监督机制，深入分析数据，利用BIM工程管理的相应数据分析办法，能更好地建筑工程的整体质量进行全面的监督和管理，从而更好地利用质量工程建设的相关数据以及办法[3]。

4 结束语

综上所述，如果能在房地产工程的施工前期，提前发现、预测可能出现的问题，并给出针对性的处理方案，房地产工程的质量便能够在一定程度上得到良好的保证。因此，相关人员需要进行动态控制，并且注重提前预防，同时坚持事先指导、事中检查以及事后验收等原则，以正确的理论和相关实践经验为基础，更好地实现房地产工程的长足发展。