浅谈房地产评估中工程造价技术的实际应用及注意事项

王斐

东营天圆资产评估事务所 山东 东营 257091

在房地产项目评估中，评估结果的准确性会影响项目的开发和收益。房地产评估主要受到政策、技术和方法等多种因素影响，如数据调查不全、方法不合适，都会影响到评估结果，从而影响项目的开展。近年来，在房地产评估中开始使用工程造价技术，通过工程造价技术的应用，提高了评估结果的准确度。

1 工程造价技术应用分析的重要性

建筑工程技术的应用分析这是贯穿于整个建筑工程项目的始终。建筑工程技术应用分析和项目建设工程其他管理活动互相进行有效的衔接，都是为房地产项目建设工程的顺利完成和实施奠定了基础性的铺垫，也是项目建设工程完成和实现其管理目标的重要环节。建筑工程技术应用分析不仅包括了对项目建设工程的质量、建筑工程技术和建筑工程的安全管理等方面的控制，更包括了对项目建设工程进行的经济性管理。

（1）房地产开发项目工程施工前期计划阶段。工程造价的管理工作始终都存在着一些问题，并且很多企业还往往忽略了对工程造价的控制和管理。所以，在工程项目的前期计算和规划阶段，工程技术应用分析未能得到彻底地贯彻和运用。对于一个项目的工程本身来说，由于这个项目的成本大、施工周期长，想要有效地提高整个企业的社会和经济效益，为了企业自己实现收入的最大化，就需要对整个工程技术计划进行合理有效的成本控制和管理。但在如今的市场经济发展趋势下，项目工程经营管理的工作中，人们对于工程科学和经济分析的了解还比较欠缺，不能真正地认识和看到工程科学和经济分析的重要意义，进而也不能为了企业达成利益最大化。

（2）房地产项目施工阶段。工程技术的应用经济性分析主要目标是通过对工程的各种技术计划、工程技术措施和其他工程技术效果进行研究，做出一个客观合理的工程技术应用经济效益分析，能够有利于帮助企业合理有效地控制和减少工程项目的费用，提高其企业的社会经济效益。工程科学技术的经济效益不只是对于技术性经济现象和工程建设之间相互依存关系的回答，更是我们对于工程项目进行施工和管理技术能力的总结。企业想要通过整体性地降低了工程造价，提高了企业的社会经济效益，企业在进行该项目工程的施工中，就要认真贯彻落实好工程科学技术和经济分析[1]。

（3）房地产管理和控制项目工程造价的阶段。工程技术运用应用分析是一种有助于推动和指导的手段性措施。科学合理地运用工程技术和经济学分析的结果，对于项目工程的前期规划和准备工作，以及其最终决策目标的达成和执行都有着重要的推动和指导作用，并且在某种程度上也直接关系到了项目工程的胜负和成败。所以，我们制订了一份真正科学合理的建筑工程技术和经济分析报告，这样的研究报告不但对于投资者和开发商的经济效益也会产生很大的推动力，更是直接关系着人民群众的财产和生命安全和环境质量。在与项目工程密切相关的施工环境中以及整个项目工程的实际使用环境中，通过根据不同的施工管理技术，对整个项目工程建设的各个时间和阶段，进行全面的数据分析与综合应用，最大化地优化了项目工程的总体设计方案。

2 工程造价技术在房地产评估中的应用

在实际进行评估的过程中，最常见的是评估单位建筑物重置费用的一种评估方法，它采取的是比例式单位法。不管是按照建筑物的重置费用还是按照计算再建费的方式，均可以采取一种比较简单的工程造价法进行计算。

（1）成本法评估。首先，使用单位比例法评估房地产项目，其建筑成本、价格指数等相关数据是由第三方评估公司、工程造价部门提供，经过评估公司的专业评估人员进行整理和计算。该数据在分析整理的过程中按照时间顺序或结构分类进行了评估，如按照建筑钢架结构、框架厂房等建筑结构进行分类，评估造价时参考建筑结构，以这些分析的数据作为基础的统计数据。其次，使用工程造价估算的方法，常见的估算方法主要包括工程造价指数调整法以及单位比较法，由于这两种估算方法的估价操作简单，能够有效地结合各种工程测量以及分项评估方法，根据准确高精度的结构资料以及对工程图纸进行评估，可以大大提高工程造价的准确性。但成本估价方法需要多个部门人员参与，容易出现人为性失误。最后，评估开发成本受到基础数据的限制，若评估建筑和标准建筑物标准一致，那么评估条件才会更符合建筑物；若和评估建筑物不一致，则数据统计结果将产生一定差距，从而影响数据的精准度。如评估工业厂房，使用统一安装成本评估，但非标准厂房的安装成本并不符合标准成本，则难以获得非标准厂房的安装成本数据。能够结合工程测量以及分项评估法，根据精准的结构数据以及工程图纸进行评估，可提高评估的准确度。但成本估价方法需要多个部门人员参与，容易出现人为性失误。最后，评估开发成本受到基础数据的限制，若评估建筑和标准建筑物标准一致，那么评估条件才会更符合建筑物；若和评估建筑物不一致，则数据统计结果将产生一定差距，从而影响数据的精准度。如评估工业厂房，使用统一安装成本评估，但非标准厂房的安装成本并不符合标准成本，则难以获得非标准厂房的安装成本数据[2]。

（2）工程造价法评估。在房地产评估过程中，工程造价法和成本法的评估内容和程序具有相似性，但两者也存在一定差异。一般情况下，房地产评估应用成本法是将标准成本作为依据，但使用工程造价法只有针对特定范围的工程，才会按照标准成本进行计算。工程造价法计算过程中，计算基础为社会化条件，并根据市场价格变化对材料价格进行调整，最终让工程造价和实际情况相符合。评估工作中考虑到工程类型的不同，合同价格受到的约束条件也不同，合同条件也会对造价起到约束作用，影响最终的评估结果。我国目前正在大力推行的工程造价清单模式，要求每一个项目，不管是规费、税金还是其他费用，均需要在清单中明确的标注。一般来说情况下各个省份的定额都是由实物工程量确定的，如分项工程中实体材料和人工投入都要如分项工程中实体材料和人工投入都要符合市场效率，保证评估指标的均匀典型性。一般情况下投标方将自己确定的材料价格与管理成本，工程量清单中的计价方式是可以仿真的。拟报价，分项综合单价可以作为依据，结合具体情况进行工程量的计算。

（3）充分结合实际情况。和施工合同相比，房地产项目评估预算更容易被市场竞争所影响，因此房地产项目预算价格会高于施工合同价格。在房地产建筑施工中，各类工程资源可以均匀投入，由于工程体量普通所以工程的材料需求也不会出现大幅度波动，即便出现波动，其价格也会在施工企业和建筑企业的接受范围内。评估房地产项目时需要充分考虑竞争对评估的影响，以及评估企业管理费用和造价利润，需要充分考虑市场情况，不能完全只考虑市场价格。在一些短期施工项目中常出现赶工的情况，导致施工成本增加；若施工中引进先进设备和技术，也会造成成本增加，因此房地产项目评估时需要充分考虑这些情况。另外，如果业主的资金不能及时到位，施工企业也必须自行进行垫付，所以在设定的工程成本中还是必须设定一些垫付的费用和其他财务成本，而对于评估房地产项目，不一定需要对这部分成本进行考虑[3]。

3 房地产评估中的注意事项

在全球经济一体化中房地产市场竞争越来越激烈，而在我国建筑市场中仍然具有卖方市场的特点，因此，房地产评估要密切贴合我国国情和房地产市场现状。房地产评估工作需要通过定额造价信息，按照科学方法进行，充分反映出该地区的平均水平。如今工程造价信息逐渐完善，市场化程度逐渐提高，在造价管理中应当保障建筑成本与实际成本相符合，保证房地产评估数据的可靠性和准确性。另外，房地产评估时还要充分考虑电算化技术，根据城建档案资料，在城建档案中寻找信息，对信息进行整合。因此要注意挖掘项目档案信息以及电算化技术，充分使用大数据技术以及信息系统进行科学评估，以提高评估的精准度[4]。

总之，想要大幅度地提高房地产商和建筑企业自身的经济效益，合理、有效地对工程造价进行管理和控制，就必然需要我们在工程造价中合理运用各种工程科学技术进行应用和分析。在房地产评估中应用工程造价技术，可进一步提高房地产评估的准确度。但是由于房地产这个行业具有一定的专属和特殊性，所以，我们在运用建设工程造价技术来对其进行房地产评估的实际操作过程中，应当更加注重客观地处理工程造价，让其在建筑市场之中的费用和成本构型得以持续地完善，这样才能够进一步保证房地产评估方法计算的精度和准确性，提升了房地产评估方法和工作的效率。