探讨房地产开发管理中存在的问题与解决的途径

何轶鸥

合肥工投工业科技发展有限公司 安徽 合肥 230001

引言

现如今，随着城市化进程的不断推进，为房地产开发市场带来了机遇和挑战。由于现在房价的快速增长，相关政府部门相继实施了一些政策进行有效调控，而这些不断变化的政策措施叠加影响，让房地产开发企业的生存与发展成为了一项重要课题。为了适应目前房地产市场的发展形势，需要积极分析好房地产开发过程中所存在的问题，从而不断优化解决问题的途径和提升解决问题的能力，为房地产市场的良性发展打下坚实的基础。

1 房地产开发管理概述

1.1 房地产开发管理含义

对于房地产开发管理而言，主要指将确保房地产开发活动顺利与高校开展，保证开发工作可以按照工期质量要求等完成作为主要目标，而对开发活动展开的管理工作。现阶段，开发管理工作基本上选择经理负责制，项目经理与管理队伍基于开发管理与房地产开发规律，根据自身管理水平从地块投标至工程竣工验收等各个环节展开合理、科学规划，并展开全面控制，进而保证房地产开发活动能够高效、高质完成，充分强化经济收益。现阶段房地产开发管理活动主要涵盖以下阶段：①地块选择以及投标环节，房地产公司应该认真开展市场调查工作，同时初步制定开发计划，基于可持续发展基础，将企业发展优势充分发挥出来，不仅可以保证工程质量，同时能够保证经济效益。②在工程建设初期，应该认真开展原料以及建筑工人监管工作，另外对开发设计进行实时管控，若是存在不合理的内容应该及时改正。③施工验收，应该对房地产的所有环节进行全面检查，保证不足之处能够及时被发现，同时及时制定处理措施，积极配合相关部门，开展检查工作。

对于房地产开发管理而言，由于该模式较为复杂，因此应该建立一套科学、合理、规范与高效管理体系作为保障，并科学制定处理措施，进而提高房地产项目建设的协调性与统筹性，充分实现房地产项目建设目标。

1.2 房地产开发管理现状

在我国经济稳定增长的大环境下，很多国际知名的房地产集团企业不断地进入到中国市场当中，这就需要我国本土化房地产企业不仅要提升自身管理工作质量，还要在激烈的市场竞争当中不断学习成功企业的管理经验。虽然通过多年的探索与努力，我国房地产企业在项目开发管理工作方面取得了较为瞩目的成就，但由于我国市场经济秩序正处于建立与完善阶段，房地产企业的发展还没有达到成熟阶段，所以在具体管理方面的工作仍然存在部分典型的问题，需要加大研究力度加以解决[1]。首先，大部分房地产开发企业经营者与管理者在决策过程当中不会顾及市场具体情况和消费者的具体消费水平，盲目追求着高端大气上档次的建设项目，虽然在建设工作成果与评职方面都没问题，但却得不到消费者和市场方面的肯定，其主要原因是房地产企业对自身的定位不够清晰，不能有效地结合市场实际需求进行生产运作，因此失去了广泛的群众基础。其次，房地产企业在自身的建设方面也拥有诸多的问题，比如在销售过程中，房地产企业对自身销售人员队伍素养的建设不够重视，这就使得消费者不能很好地享受到销售服务，使得房地产企业在消费者与市场当中的形象与地位有所降低，从而失去了消费者的肯定。最后，房地产企业开发管理手段较落后，无法实现信息化管理，这就使房地产开发管理工作由于信息传递的滞后性，造成管理方案出现失误，管理方向出现偏差等问题，进而极大程度上限制了房地产企业开发管理水平的全面提升。

2 房地产开发管理中存在问题

2.1 开发前提缺乏有效调研，可行性研究不足

在房地产开发中，盲目决策属于最大问题。房地产公司在工程建设前期，并未认真开展建设方可获得利润以及市场情况等方面调查工作。开发商得到土地之后，基本上会直接开展工程建设工作，并且并未对工程管理进行有效落实，无法保证后续工作有序开展。工程建设的资金消耗会对开发企业资金链稳定性产生一定影响，严重导致公司难以稳定运转，导致工程项目停工，严重损害开发公司经济效益，同时也会影响土地利用率。

2.2 管理体制缺乏健全性，成本与进度不符合预期目标

部分开发企业在工程建设时的工程管理方面缺乏良好认知，对于该项工作缺乏重视，对于概念不够清晰。部分公司直接照搬其他工程的管理模式开展管理工作，对于自身项目的地质条件、现场环境、施工内容以及其他情况缺乏全面考虑，进而出现一些遗漏环节，也无法保证管理效果。工程建设前期管理和施工管理工作的联系不够紧密，进而无法对工程资金消耗以及施工进度进行有效控制，导致工程施工情况与既定规划方案之间的差异不断增加。

2.3 质量管理对于过程质量不够重视

当前，房地产市场的竞争日益激烈，所以房地产公司在资金回收速度、建设成本以及建设周期等方面的重视程度不断增加。在工程进度目标和质量目标存在冲突时，一些企业会为了施工进度而忽略施工质量。相关管理人员基于此种管理制度，也会盲目重视工期，对验收质量不够重视，使得企业对于建筑表面质量较为重视，然而对于主体结构与隐蔽工程等缺乏重视，严重损害业主利益。

3 房地产开发管理中存在问题的解决途径

3.1 强化市场调查与定位

首先，房地产企业开发管理与房地产施工项目管理有着较大差别。在房地产施工项目管理过程中，只需要根据设计图纸、规范标准和施工技术要求进行施工即可，但是在施工过程中也要加强施工项目的质量、成本和进度管控，让施工项目的质量可以符合具体设计要求。在房地产开发管理过程中，不仅需要对施工项目质量进行有效的管理，同时还应对市场消费需求实行精准调查和定位，从而制定出相应的房地产开发方案和销售计划，促进房地产企业开发管理工作得以顺利实施。在房地产开发过程中，部分企业经济效益没有实现最大化的主要原因，就是无法根据市场消费需求制定出相应的管理方案和销售计划。房地产开发企业若想实现经济效益的最大化，就需要从以下几方面来考虑。其一，需要结合房地产企业自身实际情况和房地产开发地区的经济条件、人们的生活条件等制定好相应的方案[2]。其二，需要结合房地产企业实际状况对相应开发方案进行选择，只有合理的选择好开发方案，才能有效确保后续工作得以顺利实施。其三，需要制定出针对性的销售计划，结合不同消费者实施不同的销售服务，让每个消费者都能买到合适的房屋，同时还能促进房地产开发企业的社会形象得到提升。

其次，应该重视项目设计工作。应该积极结合我国现阶段设计规范与建筑水平，并充分考虑市场需求，对建筑综合性能进行充分分析，将节能绿色理念应用于设计工作中。对于工程项目在地区经济、环境等方面产生的应用，开发企业应该展开多方面分析，按照具体情况对项目工程和两者关系进行系协调，防止发生工程变更问题。积极根据图纸方案开展工程建设工作，保证工程具体建设情况符合预期设想要求。并且应该积极和施工企业建立良好合作关系，对工程项目展开动态化管理，对工程建设的所有环节进行全面考虑，保证不会发生遗漏问题，确保所有建设活动中风险隐患均能够得到有效控制。

同时，检查市场优化应对于材料采购与库管等设置专业人员进行管理，进而采购优质材料，同时借助科学方法开展运输管理以及仓库管理等工作。积极遵循相关法律，防止出现违法乱纪的行为。

最后，应该积极应用现代化管理模式，例如在建筑设计与工程造价等方面，进行政策、技术与经济分析，对工程造价进行准确估算，认真学习国外前沿管理经验，同时根据我国实际情况进行完善与利用。同时，积极自我创新，强化图纸审查制度。

3.2 创建企业内部相关制度

房地产开发企业在实施相应经营活动时，不仅仅需要对市场消费的实际需求实施精准定位，还要在日常开展工作过程中积极加强自身建设，并在企业内部积极构建和不断完善内控制度，保护投资者的合法权益，改进与完善地产公司的管理结构以及保证资本市场的有效运行。房地产企业可以通过以下几种方法建立和完善内部控制制度。一是环境控制法，包含组织机构控制法、企业人文控制法和风险防范控制法；二是业务控制法，经过特定的授权批准来达到有效内控的行为；三是报告控制法，建立起适合企业的内部的管理报告体系，以此来全面地反映一些业务活动，同时及时地提供重要信息可以有效进行调整或者优化；四是监测控制法，采取自我评估与内部审计的方式，对内部经济活动与管理制度是否合理有效进行评价[3]。如此，方可让房地产企业在日益激烈的市场竞争中脱颖而出。

3.3 充分优化成本管理

房地产项目一般需要投入大量资金，若是成本管理工作发生问题，则会引发严重经济损失，所以应该对成本管理进行充分优化。应该保证决策具有良好正确性，另外还应该保证设计造价满足实际要求，并全面监督、管控施工造价。房地产工程的成本管理渗透到工程各个环节中，比如竣工、施工活动、投资决策以及设计招投标等各个环节。应该有效控制所有环节的成本，对成本控制的影响要素进行充分分析，合理制定处理措施，进而充分提高经济效益。

3.4 提高质量管理水平

要想保证建筑产品充分符合质量要求，房地产企业需要积极开展质量管理工作，对公车鞥建设中环境、设备、人员以及施工方法等要素进行有效控制。同时房地产工程管理应该根据与各种学科知识进行结合，同时应该对社会关系处理、监理协调能力等闯禁行充分考验。提高管理人员专业能力，培养建筑工人专业水平与质量管理意识。

3.5 实现信息化管理方式

信息化管理方式是目前房地产企业开发管理水平提升的重要保障，其对于资金投入较大、人员涉及较广、生产周期较长的房地产开发管理项目而言更加重要。信息化建设不仅是办公自动化，还需要房地产企业在自身开发管理工作当中研发或者使用能够有效适应自动化的动态管理软件，如此能够有效地增强项目开发和管理工作中各部门间的有效联系，提高信息交换的速度与质量，防止由于信息滞后而造成开发管理工作出现漏洞，避免发生错误，并全面提升管理工作的质量，进一步帮助房地产企业提升自身的社会形象，实现现代化、信息化和科技化，进而受到更多消费者的青睐。

4 结束语

房地产开发管理工作拥有着覆盖面较广、资金投入较大等特点，其管理工作的成效对企业的良好运行有着重要作用。目前我国房地产开发过程中，由于存在诸多影响因素，造成了房地产开发管理工作效率不高，房地产开发企业的经济效益也达不到预期的目标。因此，若想有效解决房地产开发管理过程中存在的问题，就需要强化市场调查与定位，创建企业内部相关制度，并实现信息化管理方式，从而极大程度上促进房地产企业的健康持续发展。