人居理念在房地产开发管理中的重要性

2021-04-03王晓毅

建筑与装饰 2021年23期

王晓毅

合肥城建发展股份有限公司安徽合肥 230061

引言

随着我国经济不断发展，城市化进程日益加快，人们生活质量及水平也随之提高，对于居住环境提出了更高要求。此背景下，房地产企业为实现进一步发展，则应当注重开发管理工作，建设现代化城市中融入品质化人居环境理念，借鉴历史，吸收经验，实现行业的改革创新。通过此种方式，以环境为基础，做到自然与建筑的和谐统一，为人们创建健康、绿色的生活。

1 房地产开发管理中人居理念重要性

人居环境是人类生活居住、劳动工作、社会交往与休闲娱乐的空间场所，人居环境理念强调将人类居住看作一个整体，从综合性、系统性及全面性的角度，通过技术、文化、社会与政治考虑人居环境。人居理念作为当前社会的热点话题，主要是以改善和营造居住环境展开，纵观人类变迁史，人类时代变迁经历了房屋从无到有、房屋可供居住、增加便利舒适附加值、关注健康自然[1]等过程。特别是我国人口增长迅速，居住环境逐渐恶化，人居领域面临着基础设施不足、缺少合适的住房、服务经费不足等问题，对中国城市进程造成了影响，人员涌入城市使得城市无序扩大与耕读不断减少，草地植被破坏，减少生物多样性，存在显著热岛效应。因此，在房地产开发管理中，需融入人居理念，其重要性如下。

1.1 赋予建筑精神与物质双重意义

建筑在人居环境下，能够将居住者社会心理意识及生存环境充分反映出来，地域不同的环境、建筑与人居文化相互影响。在人居环境理论中，注重文化内涵，需做到精神层面上使得居住者对环境与建筑充满满足感、自豪感与认同感。美国伊利尔·沙里宁以人和环境关系出发，划分建筑为两类，即自然建筑与人工建筑，通过两者综合能够为人们提供优质生活环境。建设人居环境指的是建筑与设计学科为达成生态平衡、人类聚居的目标，通过彼此配合实现综合、整体、全面建设，也是人与环境和谐、平衡、共生的方式。以营造人居环境的方式，从规划、建筑、景观、设备及房地产开发这几方面出发，各方面协调合作，结合城市历史地段、标志建筑、风景名胜与历史古迹共同构建而成。但是，当前社会发展较为迅速，人居环境同质化倾向严重，各个城市逐渐丧失了自身特色，对拥有文化底蕴的传统建筑与历史街区造成一定威胁，房地产开发商需转变自身理念，加强建筑设计的归属感、可识别性与文化内涵。

1.2 实现建筑与城市空间的协调融合

房地产开发管理中，不仅要注重建筑开发经济效益，还应当将产品与现有空间相融合，使其成为构成城市文化的一部分，以免出现不协调的问题。在此过程中，需以人居环境为出发点，对住宅小区全面完善规划，构建适宜人们居住的环境，落实园林意识，引导消费潮流，通过因地制宜的方式，保证设计定位合理性，符合当地自然条件、业主投资计划等，必定将获得更高效益[2]。管理者需以建设人与自然和谐相处的人居环境，对城市综合因素加以考虑，适应城市发展格调。建筑材料选择应做到以人为本，采用可再生资源或节能材料，以促进人居环境建设。

2 房地产开发管理中人居环境影响因素

2.1 环境质量

人居环境影响因素较多，结合房地产开发的人居环境要求及存在环境问题，可知环境质量对于人们生活造成严重影响。一是空气质量，人体长期接触污染空气，会降低呼吸系统免疫力，增加支气管炎、喉头发炎、心肺病发病率；二是声环境质量，交通噪声、生活噪声、建筑噪声、工业噪声均影响人们生活，会引发精神烦躁、听力下降、视觉疲劳、失眠等；三是地表水质量。污水未经治理排入水体，会造成水体不同程度污染，导致水体臭气难闻，减少孩子们戏水机会的同时，也会滋生蚊蝇、传播疾病，降低房地产景观形象。

2.2 污染治理

小区居民厨房油烟、饭店排放的油烟、柴油发电机废气等，未经处理无组织排放在小区内，会降低空气质量。还有各种垃圾，垃圾内的有害固体废物，经过雨淋、风吹、地表径流作用，毒液体会渗透至土壤，造成土壤污染，破坏生态平衡。随意堆放的垃圾也会滋生蚊蝇，腐烂垃圾散发臭气，使人感官产生不愉快、不舒服感觉，情况严重会引发呕吐、恶心症状，需做好垃圾收集与无害化处理工作。

2.3 自然生态

在城市自然生态中，绿化覆盖率作为重要指标，高质量生态城市，均具有高绿化覆盖率特点。通过绿化，能够采取光合作用释放氧气，净化水质、土壤，吸收粉尘、有害气体，保持水土、涵养水源，衰减噪声，还能为人们提供交际活动的户外场所，合理配置植物与园林空间，还能为人们提供文化品位欣赏与视觉景观享受。因此，房地产开发管理中，需注重小区绿化，扩大绿化覆盖率，实现草本植物、乔木的合理搭配，优化人居环境。

3 房地产开发管理中人居理念应用措施

3.1 加强前期策划

人们对建筑环境的要求不断提高，推动着房地产开发逐渐向可持续方向发展，管理人员不仅需具备丰富经验与较高管理能力，也应当跟上时代发展的步伐，落实国家生态环保的发展理念，正确认识人居理念，将其融入至建筑设计中[3]。管理者需具备高度专业性，对前期产品策划定位提出有效建议，促进产品质量与人居环境相得益彰，开发中努力将公共环境也体现出家的感觉，满足人们健康与生活需求。在此过程中，一方面注意老龄化问题，由于老年人身体机能衰退，景观环境设计中不能将老年人看作负担，需以设计激发老人生活情趣，提高老年人生活质量；另一方面，房地产周围的一草一木、一水一石等均有自身含义，应当考虑当地人传统习性、需求等，可开辟亲水嬉戏空间、农业种植空间、文化传承空间、交流活动空间等，使人们亲近自然、认识自然。此种小区环境不仅做到优美舒适，还能够保证用户对户型的满意度，同时还要加强物业管理，方可有效落实人居理念。

3.2 坚持可持续发展

建筑核心在于居住，要求开发管理者关注其建设实用性，以绿色建筑设计方式实现绿色施工，结合建筑工程情况综合考虑，如水文环境、气候及地质条件等，全面分析后充分利用自然资源，减少能耗。具体要求如下。

3.2.1 能源系统。优化煤气、燃气、电等常规能源，以免过多动力管道入户。住宅围护结构、空调系统与供热展开能源设计，至少需节能50%，且鼓励应用绿色能源与新能源，如地热、风能、太阳能等，日照全年超过2500h区域可优先选用太阳能设备安装。

3.2.2 气环境系统。居住为达到自然通风，可在卫生间安装通风换气设施，并在厨房设置集中排放烟气系统，确保有效消除异味气体，维持室内空气为二级。

3.2.3 水环境系统。室外设置收集雨水与排水重复利用系统，保证处理污水达到100%排放率，小区景观、绿化、公共卫生、道路喷洒及洗车则应用雨水，以实现绿色节能。

3.2.4 声环境系统。其包含室内外、小区阻隔噪音措施。在室外，夜间噪音低于40dB，日间噪音低于50dB；小区周边噪音如若对环境造成影响，可应用降噪措施；室内夜间噪音低于35dB，日间噪音低于40dB。

3.2.5 热环境系统。房地产开发需满足环保节能与热舒适度要求，夏季室内温度宜在22～27℃，冬季为20～24℃，空调采取清洁能源，并因地制宜应用可再生能源与新能源。

3.2.6 光环境系统。室内需满足日照需求，尽量应用自然光，此过程中注意居民免受光污染，室外公共场所则应用节能灯具，提倡绿色照明。

3.3 垃圾分类处理

房地产开发管理中，生活垃圾随意堆放，或是未经过无害化处理，会随着地表径流与天然降水流入湖泊、河流，造成水体污染，垃圾干物质也随风飘扬，污染大气，影响居民人居生活。因此，在房地产开发中，需合理分类处理垃圾，考虑小区内设置定点沼气池，建立管理制度，不仅可增加就业机会，还能借助小区沼气为民众提供服务，气体用于发电，为街道亮化工程与居委会办公用电提供支持。而厨房废弃的烂菜叶、水果皮等，可用来堆肥变成覆盖物或有机物，注意脂肪类、合成材料、粪便等不可作为肥料。堆肥池制作中，注意地址选择，便于操作也不能鲜艳，可借助植物与景观小品进行美化。采购各种堆肥桶、堆肥池材料，用金属、木条搭建，底部先放置玉米棒或树枝，增加空气流通，上面堆放菜叶、果皮等材料，添加园土与适量水，保持池内湿度，通过反复基层，封住堆肥池口，即可分解植物。

3.4 优化植物绿化

在房地产开发中，景观绿化作为重要环节，可满足精神与物质功能，应当明确居民对生态环境的需求，增强视觉美观性设计。讲究色彩搭配，使得植物丰富颜色能够衬托建筑，建筑与植物相互补偿、协调。并且，植物一年四季也存在不同变化，建筑物相衬下也有四季变化，打破季相单调的问题，可根据树木季节特点，优选种植植物。如，楼房西侧种植成排的高大乔木，炎热夏季人们无须受到烈日暴晒，绿化超过30%，降低8℃温度。乔灌木还具有隔音效果，沿街住宅与噪音源附近种植宽度绿化带，能够降低噪音9dB，还可净化空气、防尘防风，调节空气湿度，树种选择中，多为本地树种，尊重当地气候条件。而在草坪设计中，由于其养护需要大量水，不利于大面积栽种，会浪费水资源，且维护费用、资金投入、人工费用较多，仅为美观得不偿失，可适当减少草坪面积。

3.5 后期维护管理

房地产开发管理中，应用人居理念是为居民提供和谐自然的生活环境，需要良好管理与维护系统，包含以下方面：

一是物业管理。委托物业管理，负责保护绿色区域、维护秩序、维修公共设施等。在绿地建设中，保证满足国家绿化标准，条件允许下扩大绿地面积，注意施肥、灌溉、修建植物等工作，维护绿色空间，结合植物生长率、生长季节补充肥料，做好定期修剪工作，保证小区美观性。并且，小区植物还可以挂上标志牌，上书科属、名称、特性等，设置绿植档案，说明栽培方法。安排专业人员养护绿地，可开展绿地认养活动，帮助居民绿化室内与窗台，以营造立体绿化效果。

二是居民参与。小区人居环境维护需要每个居民参与，通过小区管理结合公众参与的方式，提高小区环境质量。如可开辟较小的绿地，人们自发种植花卉或蔬菜，不仅能够满足其景观栽植爱好，也能使其他居民大饱眼福，体会大自然的乐趣，完善小区景观，使得植物搭配更为丰富多彩。同时，还要培养居民生态意识，开展绿色消费活动、废品利用活动等，使居民能够从身边做起、从小事做起，少开车多走路，使用可降解塑料，保护小区环境。