探讨房地产设计管理阶段的成本控制

李厚胜

合肥相淮置业有限公司 安徽 合肥 230000

引言

由于房地产的行业回报率高于一些传统行业，一些房地产公司对于控制成本的积极性和主动性不足。由于市场竞争的加剧，房地产市场的逐渐饱和以及政府的宏观调控以及信贷政策的收紧，房地产行业利润率逐渐减少。加强成本控制越来越成为企业提高竞争力和生存力的重要手段。作为房地产项目负责人，在启动房地产项目时，除了确保项目质量符合标准并满足消费者需求之外，还需要管理成本、提高利润率并促进房地产公司的发展。随着房地产公司越来越意识到房地产市场状况，越来越多地关注成本管理。设计阶段是房地产项目成本管理的重要步骤，管理过程也需要特别注意。

1 房地产设计管理中的成本管理问题

（1）成本控制机制缺乏连通性。对于设计专业的工程师而言，由于缺乏成本管理方面的专业知识和技能，设计师只顾画图、不顾算账，也不与成本管理部门联系，从而使成本管理部门参与设计成本管理变得困难，目前主要采用事后核算方法，有效的前期和过程管理缺失。从而造成以后的成本管理中留下了隐患。另外，由于设计部门之间的信息共享不充分，致使不同专业之间的“错、漏、碰、缺”过多，也会在后期项目的实施过程中造成成本的上升。

（2）缺乏必要的控制体系。当前，一些房地产公司在项目设计过程中没有完整的成本管理控制体系，尚未建立成本管理控制责任制度，难以从根本上有效地解决成本问题。由于缺乏全面的成本管理控制制度，因此无法根据房地产项目设计过程的实际需要定期分析总成本，并且由于缺乏分步的成本研究系统，因此在设计阶段对成本管理缺乏约束。大多数房地产项目设计阶段主要由财务人员完成以管理成本，没有实施统一的成本约束系统，也没有形成完整的成本管理组织系统[1]。

2 房地产开发项目成本管理措施

（1）项目成本管理责任制的建立。成本控制是房地产项目管理中降低成本、提高绩效的主要手段，当前房地产项目成本控制存在的问题主要体现在，成本控制职责的履行和成本控制体系的实施缺乏。因此，仅需建立该级别的成本管理责任制即可有效地实现成本管理目标，解决房地产设计管理过程中的高成本问题。首先，从房地产项目设计和开发的细节入手，全面分析成本管理的核心内容和要求，加强专门的独立预算工作，并真实地反映了项目成本的变化。有必要加强成本支出评估，着眼于严格的成本控制任务，并基于各种数据信息，反映影响成本支出的主要因素。最后，一步一步进行绩效评估，形成完整的成本控制补偿和惩罚机制，在招标、新技术应用、材料设计和使用等方面全面加强问责管理。可以邀请行业专家评估预算，以找到优化和改善设计成本的空间。

（2）加强初步规划和设计阶段的成本控制。对于房地产项目，规划和设计阶段会直接影响投资收益，必须使用适当的方法来选择最合理的初步规划，以优化项目的设计，从最初的选址到规划布局，结构构件的设计，最后到多个初步规划的比较、分析、优化，从而实现最科学的决策。

（3）初步设计阶段的成本管理。在初步设计阶段，应对初步规划划进行严格的审查和比较分析。此步骤对于房地产开发项目非常重要，并且直接影响房地产的经济效益。首先是要确保布局合理，人们对住房有严格的要求，房屋布局应充分满足人们日常生活的需求，同时必须完善环境设施。二是要确保住宅的经济合理性，在设计和施工上，功能区分应相对集中，应减少过多的装饰，并应考虑环境设计的美观、舒适、经济和适用。经过全面审查后，应及时提出合理的建议和对初步规划的修正，以使初步规划更加完整并减少返工的发生，进而确定详细规划和实施性规划，并且应对实施性规划进行投资预算，以避免预算超支并以此来指导施工图设计。

（4）采用限额设计方法。限额设计是指在初步设计阶段，尤其是基于房地产项目的可行性分析时，就要做好投资预算。为了满足所有者的功能需求，有计划地分配投资限额，以确保每个专业的设计合理性，在总投资范围内完成并优化各种专业设计任务。在房地产项目的设计和管理中积极实施限额设计方法是实现成本管理目标的有效途径。限额设计是成本管理概念的集中体现。设计人员在设计时应充分考虑成本因素。在每个专业的设计过程中，明确成本目标并在特定设计内容中实施。在这方面，设计优化的重要性也可以得到体现，只有采用有效的优化策略，才能顺利分配投资额度。价格量化需要在特定的设计过程中实施，并且必须将限制划分为多个层次，以便在集成计划时可以将估计的预算成本控制在投资限制内。

（5）图纸审查和提高成本核算水平。现阶段，在支付房地产项目设计费时，一些公司会按照勘察和设计有关的标准的要求，设计单位完成不同阶段的设计成果文件，然后按照合同约定不同阶段支付给设计单位设计费用。这种支付方式的问题在于，阶段性的支付设计费。从而造成对于设计成果文件的设计质量把关不严，应该在设计工作的不同阶段，成本管理人员会同专业的第三方人员加强对设计质量的审查，杜绝保守的设计和浪费现象的发生，包括全面分析方案设计、扩充设计、施工图设计阶段的成本，积极向设计单位提出意见，逐步优化设计方案。组织从而避免项目成本增加。通过不断提高设计质量和设计阶段成本核算水平来避免不必要的成本浪费[2]。

3 结束语

在房地产开发领域，通过深入市场研究，有必要充分了解成本管理在设计阶段的重要性，影响房地产成本的因素主要是人工成本、材料成本和机械成本，通过科学合理的设计能确定人力资源的占比、确定工程材料的选用、合理使用机械，同时加强工程设计质量的管理控制设计变更，加强限额设计防止不必要的浪费，加强房地产成本管理，增加房地产企业利润。