浅论安置房项目的管理要点

2021-04-03卫燕斌

建筑与装饰 2021年2期

卫燕斌

西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司陕西西安 710000

近年来随着城市化进程加快，安置房项目的重要性和社会影响也得到了各界广泛关注，每一个安置房项目都是一个民生工程和政治任务。曾经老百姓印象中的安置房设计简单、成本低廉、质量差，然而随着人们品质意识的提高，安置房品质已经同商品房没有差异，甚至某些方面已经超越商品房。如何提升安置项目管理水平、做好安置房的管理，已经是涉及无数回迁人希望以及一方稳定的大事。

1 认清项目特点、明确管理思路

相对于商业开发项目，安置房项目与其存在诸多差异。首先安置房项目从设计方案按照安置政策设计户型，如人均70m2，则设计户型为140m2、105m2、70m2，方便每户根据需求进行科学组合。其次户型设计时，按照每种户型的不同用途进行针对性的设计。最后，在建设过程中进行精细化管理，在品质不变前提下加强成本管理，通过方案优化及科学的筹划，确保项目优质优效[1]。

2 充分论证方案、满足群体需求

与商品楼盘比较，回迁业主不仅是对户型、动线、景观以及房屋质量等有较高的要求。还因其特殊的邻里关系，以及几代人形成的民风民俗等因素，会有很多特殊的要求。如在整体规划考虑婚丧嫁娶、红白喜事的宴请场所、戏楼、社区公厕等。大户型考虑自住的舒适性、小户型考虑便于出租等要求。考虑商业的业态和便于经营，从而保证安置项目真正符合回迁户的需求，这些问题需要反复研究后确定，以免后期造成不必要的麻烦。

（1）落实明确的安置强度。在拆迁过程中，政府相关部门依照安置政策、拆迁补偿标准以及安置户的诉求，制定出详细的拆迁安置方案。在进行方案指标确定前必须取得相关部门出具的正式文件，主要包含：安置户数、户型配比、配套建筑、交付标准等安置指标及关键数据。

（2）充分论证落实安置标准。这些年来，安置项目的交付标准发生多次变化，以高新区为例：交付标准的最初构想是保证最基本的生活需求，即简装交付(墙面刷乳胶漆、地面水泥压光、卫生间和厨房有最基本的卫生洁具等)。但是实际交付中，这样的标准不能满足广大群众的要求，大量木门、瓷砖、马桶拆除等，造成很大的浪费。因此交付标准一定要多听取业主的意见，针对每一个项目的具体情况确定装修和交付标准。

（3）高度关注安置指标的准确性。目前房管部门、规划部门以及竣工测量部门分别执行不同的面积计算规范，其中差异最大的就是外墙保温和阳台的计算规则，以阳台面积计算为例：《建筑工程建筑面积计算规范》规定“在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积”；《房产测量规范》规定“封闭的阳台按其外围水平投影面积计算；未封闭的阳台、挑廊、未封闭的入户花园、空中花园等，不论其是否有柱，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算”；《西安市城乡规划管理技术规定》“建筑物（结构主体内外）的阳台、露台、设备平台，按其结构外围水平面积计算全面积” 。仅此一例，房屋在规划报建、竣工测量以及房屋测量三个阶段会出现很大的偏差。因此安置房项目要高度重视这个问题，确保房产证的面积等于或略大于承诺的安置面积[2]。

3 抓住现场重点、提高管理效率

安置房项目因其特殊性和社会影响，项目的质量、进度以及现场安全文明施工的管理标准要有更高更严格的要求。因此在正常的管理外，帮助业主成立监督小组，共同参与现场管理。同时设立工地开放日，欢迎业主到施工现场观摩，虚心接受好的建议，进一步做好产品。

3.1 安全、文明管理方面的主要举措

（1）安全生产责任制落实方面，积极建立健全本单位安全生产责任制。按照“谁主管，谁负责”的原则，层层分解、落实安全责任。

（2）重大危险源选用上须经项目部和监理单位同意且选用知名品牌，加强对专项施工方案的审批检查，定期对特种作业人员的持证上岗情况进行检查、监控。

（3）员工安全教育及培训方面，严格落实安全三级教育，对新进场的操作人员由总包单位负责定期进行入场安全教育并进行书面交底，留取影像资料。

3.2 质量管理方面的主要举措

采取“事前预防、事中监控、事后检查”的方针进行质量把控，与安置户监督小组，全过程监管施工现场的建设行为和施工质量。聘请第三方实测实量单位，通过第三方的实测实量评价，对工程全过程进行考评和监管，从而形成“五位一体”的质量管理体系。

3.3 进度控制方面的主要举措

（1）项目正式开工前，组织论证，借鉴以往施工经验，确定项目开发顺序，交通流向。

（2）采取“施工进度动态监控预警体系”，对单项工程中人员投入和完成时间节点进行动态监控，对于关键工序的进度滞后情况分级预警，从而确保整体施工进度在可控范围内。

（3）制定实施施工工序标准化，使现场作业趋于流水化，从而确保开发计划中的大节点按时完成。

4 提前筹划、规避风险，确保顺利回迁

由于安置项目具有工期紧、任务重以及一次回迁量大的特点，因此项目提前筹划整体回迁工作。在已经交付的项目中都会出现一些诸如赔付争议、工程质量、物业管理等问题，影响回迁工作顺利进行，因此交付前首先要取得所有竣工验收手续，其次进行反复的分户验收和消缺验收，其三制定详细的交付方案，其四做好百问百答培训和房屋说明书等相关资料，最后由政府主管部门牵头、村委会、物业公司和参建方共同完成交付工作。