房产测绘中的共有面积分摊问题探讨

唐小丽

沐城测绘（北京）有限公司，中国·北京 101200

1 引言

在进行房产测绘工作时，共有面积分摊是其非常重要的一项工作，相关人员需要对其进行深入分析，综合探究在分摊共有面积时出现的各种问题，确保能够对共有面积进行更为有效的均摊，进而保证能够有效提升分摊效果，为了进一步明确如何有效解决共有面积分摊过程中出现的各项问题，特此进行本次研究，希望能够对其房产测绘效果进行更为有效的保障，推进中国现代建筑行业发展。

2 共有面积影响因素

2.1 测绘人员技能

房产测绘具有较高的专业性和技术性，需要确保相关工作人员的专业性，与此同时，房产测绘具有较高的敏感性，其成果和业主实际利益具有密切的联系。因此，需要对测绘人员的工作经验进行合理丰富，使其能够熟练应用专业技能，还需要保障其工作态度和责任心，社保测绘结果具有更高的精确度。在对房屋共有面积进行分摊认定时，不同测绘人员具有不同的理解能力，从而得到不同的结果，向各业主分摊的共有面积存在一定的差异性。虽然在中国现阶段，针对房产测绘制定了相关规范，但是因为测绘人员专业技能水平具有较高的差异性，在房产面积方面，依旧存在纠纷问题[1]。

2.2 房屋测量规范

基于房产测绘规范而言，在具体应用计算建筑面积和分摊共有面积的相关规范时，由于测绘人员或测绘单位的变动，可能使其同一栋楼出现不同的测绘结果，尤其是对于具有较多功能和结构复杂较高的房屋建筑，在测绘其面积时，不同公摊面积使其相同户型房屋的实际面积具有一定的差异性。同时，由于房产销售人员没有进行有效的解释，导致业主误会，进而造成面积纠纷问题。

2.3 开发商趋利

受到国情的影响，中国商品房价格始终持高不下，此时部分开发企业为了使自身利益实现最大化，在进行房屋面积测绘时，会选择应用相应变更手续。例如，进行地块容积率的有效增加，将不封闭阳台转变为全封闭阳台，能够使其房屋面积变大，进而实现其经济利益的有效增加。不动产登记使用之后，可以使房产测绘结果产生法律效力，所以，房产测绘结果对业主切身利益具有很大的影响。在具体进行房产测绘时，如果测绘企业不能对其相应变更手续进行严格把控，则无法对业主利益进行有效的维护，从而对业主利益造成损害。为了使其纠纷问题得到有效避免，相关人员需要严格基于专业规范开展面积测绘工作，确保各项测绘结果具有更高的严谨性。

3 房产测绘中的共有面积分摊问题解决策略

3.1 明确面积分摊层级

在现代社会发展中，人们的生活水平得到了一定的提升，对房屋也提出了更多的功能需求，逐渐产生了更多的共用建筑面积，在该种状况下，很难对其具体服务区间进行准确划分。在这种状况下，可能会出现相同面积与格局的住房承受不同公摊面积的情况。与此同时，由于种类具有较高的复杂性和多样性，导致分摊过程相对混乱。根据相关标准，可以基于房屋设计功能合理划分功能区，依据功能区，功能区间，幢分为三个模块，以功能区为最低级别分摊共有建筑面积，可以使其分摊工作具有较高的简便性，大大降低操作难度[2]。

第一，需要进行房屋定幢，幢是分摊共有面积的上限，具体是指与本幢服务无关，并将本幢自身去除之后的共有面积，不能参与分摊，与此同时，本幢自身和服务区间没有关系的共有面积，由本幢自身实现分摊。

第二，需要合理划分功能区，严格基于房屋设计功能划分功能区，如果房屋的功能只有一个，则需要将其划分为单一功能；如果房屋同时具备住宅和商务两部分功能，则需要划分为商业和住宅两个功能区；而混合型住宅，需要划分为多个功能区。与此同时，一个功能区内，可能会存在不同平面布局，该方面差异，使其在分摊共有面积方面的合理性存在一定的不足，为了对上述问题进行有效的协调，工作人员可以针对布局差异，进一步划分一个功能区，使其形成多个功能区。在完成分区工作之后，需要严格基于分级分摊方式，分摊共有区域。

3.2 优化分摊计算方法

通常情况下，单纯住宅楼普遍采取整幢分摊，在具体落实整幢分摊时，整幢所有住户共有整幢共有面积，严格基于相关公式进行分摊计算，此时全幢各户分摊系数相同，在完成分摊系数计算之后，根据居民房屋套内面积进行房屋分摊面积的合理计算[3]。与此同时，在住宅楼内，不同单元结果存在一定的差异，如果在共有设施设备方面没有冲突，或具有伸缩缝隔断，需要按单幢计算，委托方需要通过书面形式认可分摊指认情况。同时，在销售过程中，还需要将其写入合同附件，在销售过程中，向买受人告知。在多功能区进行分摊面积计算时，复杂性相对较高，需要高度重视以下几点问题：

其一，需要准确划分附属区，商业区，办公室，住宅区等功能区，在具体划分住宅区时，具体包括有电梯和没有电梯两种不同的住宅功能区。

其二，需要确定各功能区共有面积的具体范围。最后进行几级分摊的确定，科学制定分摊关系数，并对其分摊系数严格执行。

3.3 严格把控分摊原则

对于房屋建筑而言，共有面积，具体是指车库，楼梯间，楼道等所有居民共同使用的面积，通过有效的测绘与分摊共有面积，可以对其整体经济效应进行合理划分，使其个人利益实现最大化。通常情况下，在分摊测绘公共建筑面积时，首先需要明确哪些共有建筑面积可以进行分摊，哪些不能进行分摊。例如，公共休憩区，绿化区等公共建筑面积不能计入分摊内容。通过合理划分功能区，能够有效分摊共有面积。在具体进行房产测绘时，功能区主要包括两种类型。其一为电梯，走道，楼梯等跨层或跨区域的共有建筑，具有一定的连续性。其二为值班室，设备房等不跨层和区域的共有建筑，具有一定的单一性。通过合理划分功能区，可以将具有相同使用功能的区域划分到一个功能区内，能够确保有序开展房产测绘工作。在分摊共有面积时，需要严格给予产权合法权属协议或文件践行建筑分摊，确保能够严格执行规定模式，将分割部位和分摊方式写入合同，在此过程中，不明确的协议视为无效。严格基于“谁使用，谁分摊”的工作原则分摊设计共有建筑面积，确保能够科学分摊公共建筑面积。

4 结语

在房产测绘中，测绘人员技能，房屋测绘规范，开发商趋利会对其共有面积造成很大的影响，参观人员需要追寻进行深入分析，通过明确面积分摊层级，优化分摊计算方式，严格把控分摊原则，能够确保有效解决分摊共有面积时遇到的各项问题，进而确保更为高效的分摊共有面积，对其工作效果进行有效的保障，确保共用面积分摊的合理性和精确性，为中国现代房地产行业的进一步发展创造良好的条件。