房地产营销视角下居住建筑设计探析

牛可心

（中铁十局集团投资开发有限公司，济南 250000）

1 引言

在市场经济背景下，商品住宅建筑设计必须与房地产营销策略相结合才能提高企业的竞争力，而建筑设计是房地产开发前需要进行的重要工作。在这项工作中，建筑设计的美观性和质量水平不仅决定了该建筑项目的投资与工期情况，还决定了房地产销售的最终业绩，进而影响房地产企业的经济效益。本文在分析过程中从国内宏观经济角度出发，阐述了当前居住建筑的设计情况。

2 对住宅建筑设计与房地产营销相结合的认识

从消费者的角度来看，住宅要满足居住功能与社会功能，居住功能应满足消费者日常起居、饮食、心理等各方面的需求，比如，在空间布置方面，要有更大的空间、更高的平面设计指标；厨卫空间要安排合理、安全性能良好，保证隐蔽性。而社会功能是指住宅小区中，行政治安机关、商业服务业、文化教育、银行等各种社会实体以住宅小区为依托，共同为居民服务，发挥各自的功能。实体之间、实体与居民之间、居民之间形成社会网络，组成住宅区相互影响、相互制约的社会关系。

当前住宅建筑开发过程中存在建筑设计方案与房地产商需求不符的问题。主要原因是设计者不了解商品住宅开发的特征，同时，无法从销售卖点出发调整设计思路，加上开发商对建筑规划方面的认识了解不够，导致建筑设计与开发商的工作效率都大打折扣。加之我国房地产市场的发展进入高峰期之后趋于稳定，设计行业刚刚步入正轨，这些现状使商品住宅的设计与需求始终无法达到统一。在这种情况下，建筑规划者应从市场的角度深入了解住宅建筑设计，在建筑住宅设计过程中考虑房地产营销因素，通过与营销部门进行沟通与配合使建筑设计更符合房地产开发的要求，满足各方的经济利益需求。设计者应在设计最初阶段针对项目的整体规划进行研究，对项目地段、客户群等因素进行分析，并且与开发商一起探讨项目开发的可行性与社会效益等。同时，提供多种规划方案进行参考。当开发商得到土地开发权后，设计者开始与开发商进行充分的沟通，进行实质意义上的规划研究工作。在规划阶段，需要进行详细而深入的分析；在设计过程中，一方面要从商品住宅的销售策略出发，根据客群需求及市场定位决定设计风格；另一方面，要对面积、户型、进深等进行综合考虑[1]。

3 住宅设计原则

3.1 基本原则

1）实用性。无论是针对房地产开发商还是业主本身，实用性和适用性均是排在第一位的标准。从房地产开发商的角度，适用性强能使建筑住宅的受众面更广，扩大消费群体。

2）经济性。好的建筑设计方案要在满足实用性的基础上兼顾经济效益。由于消费者不会盲目追求高价、奢华，而是更重视经济适用性、户型的实用性等，因此，最大限度地保证建筑设计的经济性对房地产开发者非常重要。

3.2 以市场为导向

以市场为导向，需要紧紧把握市场动向，最大限度地满足客户的要求。在设计中需要充分考虑住宅的整体性，比如，对住宅建筑物承重、电路走向、天然气管道、光纤网络布置等，应根据消费者的需要和使用习惯进行平面与空间的设计，提高住宅建筑的实用性。否则，盲目进行设计很容易与市场需求背道而驰。因此，房地产开发商需要保持市场意识，时刻以消费者需求为主导方向，最大限度地满足顾客现在需求与未来居住生活各方面的需要。

3.3 考虑价格

房屋施工完毕进入销售阶段后，定价需要考虑土地、建设、人力成本等，确保定价在消费者承受能力范围内，同时，也需要考虑到物业管理、维修各方面，符合消费者购买心理，满足自己支出消耗，同时，也有充分的盈利空间[2]。

优秀的设计与产品之间的完美结合，可以使客户有高质量与高品位的生活空间，同时，也要让市场客群觉得这是性价比较高的设计开发项目。

3.4 针对消费者制定动态指标

房地产视角下的建筑住宅设计需要满足建筑的适用性。设计完美的住宅建筑，也许因为不是消费者需要的设计；也许因为价格昂贵、目标群体的购买能力不足而导致无人购买；也许在某城市销售量较高，但是对于不同经济文化条件下的另外一些城市却无人问津。由此可知，要让住宅建筑设计最大限度地发挥出它的价值，需要重点研究目标群体的生活习惯、消费水平、居住需求等，同时，也要从宏观视角出发考虑该城市的地理特征、人文因素、经济能力等各方面。动态评价消费者在不同时间内可能存在的不同购买需求，同时，要使用发展的眼光来考虑建筑设计中的不同情况。

3.5 针对用户心理

建筑除了本身需要拥有美丽的造型，任何一个精致的室内装饰都要有其本身的意义。每一个建筑都是有灵魂、能呼吸、有灵气的，可以通过科学合理的设计方案，结合先进的设计手段体现建筑的形体与性能特点，展示建筑的活力与生命力。通过建筑来传承区域文化，也是凝聚一个地区、一个民族的精华与灵魂。因此，在设计过程中，需要对民族文化进行分析，重视对生活习惯等方面的研究。

4 住宅设计要点

4.1 可用面积大小

住宅内可用面积的大小、户型规划设计等在不影响正常使用面积的情况下，都会受到客观经济条件、消费者需求的影响，因此，需要具体问题具体分析，同时，也需要政府在其中合理引导。2006 年，国务院要求90 m2以下的房屋占建筑总面积的70%。十多年前过去了，我国国民生活水平明显提高，但整体购房能力有待提高，尤其是在经济发达的一、二线城市，2 室2 厅1 卫的房屋面积大多在70～80 m2；3 室2 厅1 卫的房屋面积大多在85～95 m2，基本上是最合适标准，一旦建筑面积增加、房价上涨，会导致购买成本上涨，进一步产生更多的物业费与建筑成本，这与住宅的设计原则相背离。从市场营销角度来看，房屋内部2 室、3 室、4 室的户型比例应该也有标准与要求，这主要由消费者的生活习惯来决定。但整体上普通的2 口之家、3 口之家，大多以2 室2 厅、3 室2 厅2 卫等户型为主。

4.2 门窗布局

随着生活质量水平的不断提升，人们逐渐意识到生活环境与生活质量之间的关系，房屋内部门窗设计一定要满足充足的自然光照。从整体上来看，门窗的设计对家具摆放、室内设计方面有重要作用。为保证消费者使用方便，一般情况下客厅与餐厅通常设计为开敞空间，不设置门；从室内环境设计的角度，要避免卫生间的门直接面对卧室或正门；窗户更多采用低辐射三玻两腔中空玻璃，其具有较好的隔热、保温性能，并且可以有效阻挡声音传播，降低噪声，这些设计均是保证消费者有良好消费体验的重要条件。

4.3 户型的平面布局与设计

户型平面设计与内部空间设计是影响消费者决定是否购买的重要因素。在调查中发现，影响消费者购买的因素有布局、朝向、楼层、得房率等。因此，设计者需要遵循“动静分离”“干湿分离”的原则，充分考虑空间的功能性，严格将睡眠区、活动区、干区、湿区分隔开来。比如，一般情况下，消费者更重视卧室的功能性，因此，需要充分考虑建筑的朝向和室外景观，在设计中还要充分考虑如何增加房屋内部的有效使用面积，比如，目前很多新型被动式建筑和四恒科技（恒氧、恒温、恒静、恒湿）等均被广泛运用在住宅建筑设计中，以减少传统采暖或制冷设备占用的空间。预应力技术的运用也可以有效减少建筑耗材，提高建筑室内的使用面积，争取消费者权益的同时也可以获得更好的购房评价。

5 住宅建筑设计的发展趋势

5.1 生态住宅

在20 世纪60 年代后，生态学迅猛发展，并且逐渐向其他学科渗透，成为一门综合性、专业性很强的学科。就人居环境来看，共生、再生原则具有极为重要的现实意义，因此，要求在建筑设计中，遵循天人合一、人与自然和谐发展的原则，充分考虑环境、城市、建筑与人之间的关系，充分将当前利益与人类长远利益相结合，也将地区的局部利益与国家的长远利益相结合，合理开发、综合设计，充分利用好人类的有限资源。

5.2 绿色住宅

购房者在购买时更重视居住区的环境价值，绿色住宅环境是指环境具有健康、节能、低能耗、低污染等特征，住宅既是一个家庭生活的重要场所，同时，也是组成社会的一部分。在设计过程中，要兼顾“大环境”与“小环境”。其中，“大环境”是要在开发规划时考虑建筑与城市空间的交通联系，以及周围社区的状况；“小环境”是指居住区域内提供给住户的户外休闲空间、观赏、娱乐类空间等。通过良好的环境设计不仅可以提高商品住宅的消防档次，也可以改善人与人之间的沟通与交流，实现人与自然、人与人之间的对话，打破传统设计中存在的问题。另外，绿化应该是多层次的整体空间绿化系统，要将地表、裙楼、楼顶、阳台、屋顶花园整体合一。

5.3 节能住宅

节能是生态住宅建设的重要环节，节能住宅是满足行业标准要求的住宅，通过提高建筑围护结构的热工性能，或采用更先进的无热桥建造技术，减少由于穿透围护结构保温层而造成的结构热损失，并采用地源热泵技术、置换新风技术等新科技，让节能住宅能耗低于普通住宅。其中，围护结构、采暖、空调节能等各方面的能耗均显著下降。

5.4 智能化

智能化成套集成技术主要包括安全防范系统、报警系统、闭路电视监控系统、住户报警系统、保安巡更管理系统、信息管理系统等，应用在水电气热、远程抄表、公共照明、车库管理、广播、物业等方面。信息网络子系统主要是为了实现这些功能而进行的科学合理的布线，为使用电话、闭路电视等接入宽带、接入网。

6 结语

综上，住宅设计应坚持与房地产营销相结合，在设计中坚持建筑设备与建筑本身的一体化设计，考虑建筑设备的安装、使用情况，为设备预留安装位置，并充分考虑设备安装与使用等对建筑外立面的影响，统筹考虑建筑外部立面的艺术设计等，在房地产市场中，取得广大客户群体的认可，追求开发商经济利益的最大化，实现双赢。