装配式百年宅项目全过程成本体系主要措施策略与实践

2021-03-31朱晓辉北京城建房地产开发有限公司北京100000

砖瓦 2021年5期

关键词：预制构件装配式住宅

朱晓辉（北京城建房地产开发有限公司，北京 100000）

1 装配式百年宅项目

1.1 装配式建筑工程

2017年6月1日在北京市开始执行的《〈北京市建设工程计价依据——预算消耗量定额〉装配式房屋建筑工程》中这样定义装配式建筑工程：“结构系统、外围护系统、设备与管线系统、内装系统的主要部分采用预制部品部件集成的建筑”[1]。

装配式建筑有六大特征：标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修、信息化管理、智能化应用。

1.2 百年住宅概念

中国房地产业协会在2012年提出了“百年住宅”设想，它是指一种长寿化高品质住宅，住宅在规划、设计、建设、使用、维护等方面，通过提升建筑结构的耐久性、居住的安全性、建筑的节能性、功能的适居性、空间的可变性、设备的可维护性、材料的可循环性、环境的洁净性、建造的集成性和配套的完善性，实现居住与环境和谐共生。

1.3 SI住宅体系

SI住宅骨架(SKELETON INFILL)具有不变的住宅所用的分隔构件，可以根据住户的不同要求而灵活变换，分隔成多种多样的内部空间。

1.4 实践案例项目

北京市XX商品房项目位于北京市朝阳区，该商品房定位为改善型三居室，160套住房户型基本一致，每套约135m2，三室两厅两卫一厨。采用装配式结构及装配式装修施工，装配率90%，预制率60%。

该项目以整体工业化集成建造为理念，以“装配式结构+预制混凝土建筑立面表现+SI住宅体系+装配式装修”为特征。

主要涉及的装配式工法及特点如下：

——以装配建造为手段、打造高品质百年住宅为目标。

——实施了装配式建筑技术经济性研究。

——运用了信息化管理模式，实现了全部预制构件的实时追踪管理。

——提出了模块化户型，实现了装配式住宅标准化与个性化的统一。

——提出全生命周期可变户型理念，成功实现了SI体系的应用。

2 装配式百年宅全过程成本管控体系主要措施与策略

2.1 设计阶段的成本管控措施与策略

装配式百年宅项目设计阶段是控制项目成本的关键。设计费一般只占建设项目总投资的1%以下，但设计工作对工程造价的影响程度达70%～80%，具有“一锤定音”的地位和作用[3]。

装配式建筑具有不可剔凿的特点，前期设计工作尤为重要。与现浇混凝土建筑不同，在方案设计后，装配式建筑为了达到一定的预制率和对成本的管控，一般需要进行深化和优化，包括构件尺寸优化、构件拆分、构件深化、构件配筋、碰撞检测等多个方面，对构件的设计精度应达到钢筋级别才可，可以说已经进入施工图设计阶段。

对于一个普通的建筑项目，材料(不含设备)费占整个项目总造价的60%～70%；对于装配式建筑项目来说，材料的主要部分就是预制构件，预制构件的经济性设计与生产管控是整个项目成本管控的重点。

2.1.1 户型标准化

模数化、模块化和通用性设计是结构装配方案的要点，也是实现结构装配方案经济性的基础。[4]户型数量重复率高、标准层数与楼栋重复率高、楼型规则性强、标准层模具简单调整即可在首顶层等变化部位通用、结构装配方案的标准化程度高，是实现模数化、标准化的前提。

2.1.2 建筑方案模数化

建筑设计应执行模数协调原则，符合现行国家标准《建筑模数协调统一标准》和《住宅建筑模数协调标准》的规定，做到基本单元、基本间、户内专用功能部位（如厨房、卫生间、楼电梯间等）、构配件与部品等的模数化、标准化和系列化，按照“少规格、多组合”的原则，实现住宅建筑的多样化。

从案例的经验而言，构件厂从方案阶段、至少是方案完成后就应该介入施工图设计。SI体系的装配式建筑施工图设计应按照建筑设计与装修设计一体化的原则，对户内管线、用水点及电气点位等需要在构件上准确定位，保证建筑设计与装修设计的一致性。同时，根据构件厂的运送能力，选择适当的构件大小，提高运输效率。

2.1.4 降低建筑的装修荷载

提倡户内专用功能部位（厨房、卫生间等）实现部品集成化，采用整体式厨房和卫生间，降低装修荷载，优化钢筋设计。

2.1.5 构件及部品模数化、标准化

对于较小规模项目，模具费用在整体成本中占比较大，因此必须提高标准化程度，降低模具费用。标准层预制构件通过标准化设计提高构件重复率，力求最大限度提高构件模具的使用率。

2.1.6 合理的预制率

农业生产受自然环境影响较大，只有实际种植才能真正反映出种植技术的作用。首先，为了提高小麦抗逆稳产高品质栽培技术的知名度，和江苏省农委作栽站合作，在江苏省粮食高产创建工程中进行示范推广。其次，和江苏省农垦局达成合作，充分发挥农垦局下属农场稻麦生产现代化的优势条件，展示小麦增产抗倒伏新技术，起到了示范效应。再次，适应当下农村新型种粮主体调整的现状，探索在种粮大户、家庭农场和合作社等3者之间开展新技术培训和示范推广的新模式、新途径，进行了一些试验。

合理设置预制构件类型及预制率是影响装配式工程成本增量的决定性因素之一。本案例根据计算得出几种结果：

方案一：较为经济的几类构件（板、楼梯）采用预制，预制率12.69%，地上建筑面积单方成本增量96.55元/m2。

方案二：水平构件（板、楼梯、空调板、阳台板）采用预制，预制率15.23%，地上建筑面积单方成本增量144.67元/m2。

方案三：水平构件（板、楼梯、空调板、阳台板）及内墙采用预制，预制率32.74%，地上建筑面积单方成本增量308.55元/m2。

方案四：水平构件（板、楼梯、空调板、阳台板）及外墙采用预制，预制率43.4%，地上建筑面积单方成本增量755.22元/m2。

可见预制率越高，现阶段成本增量越大。

2.2 招标阶段的成本管控措施与策略

重点在于招标文件的制订、参加投标的总承包单位的选择、标底的编制、合同文件的签署。

2.2.1 招标文件的编制

成本部门负责招标文件商务部分，工程部门负责招标项目技术要求、财务部门负责审核付款方式。对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。

2.2.2 投标单位的选择

尽量选择有装配式施工经验的总承包单位，一个承建技术比较成熟的施工方会在施工过程中为我们节省成本，使成本得到很好的控制。

2.2.3 标底编制

选择有装配式住宅造价经验的造价人员编制标底，专人抽取对造价影响较大的关键节点进行全面符合，同时形成审核机制，保证预算的准确性。对招标中的预制构件及主要材料，进行价格信息市场化。

2.2.4 合同签订

合同条件必须符合招标条件，对于工程现场的实际情况和以后可能出现的一些问题，尽可能在施工合同中详尽描述并加以说明。合同价格尽量控制在执行成本的80%～90%，避免结算额超过成本限制。

2.3 施工阶段的成本管控措施与策略

施工阶段的主要成本管控手段是减少洽商及变更、合理缩短施工周期。

2.3.1 减少设计变更

做好设计交底，避免造成理解偏差。施工方需要对图纸进行理解与分析，调整不合理的设计，优化施工流程，减少工程中的设计变更。

2.3.2 提高运输效率合理规划出最适宜的运输路线，根据构件的特点进行构件装载方案的设计，提高运载车辆的空间利用率。

2.3.3 优化施工方案

设计单位与施工单位共同研究，对设计中有难以实现或者耗费大量人工材料的环节，提出并更改设计。施工单位可以建立以设计师为核心的装配式建筑施工技术团队，与预制构件生产商一起，对现场施工进行指导，最终确定最优施工方案。结合实际的现场施工情况，针对构件的存储和二次搬运这两个关键（如吊装设备的种类和可承荷载）因素，提出相应的成本管控措施。

2.3.4 强化总包技术力量

提高的技术力量和管理水平，提高施工团队的技术水平，从而提高安装速度，切实做到精细化施工，缩短工期。

2.3.5 缩短施工周期

装配式结构与装配式装修的优势之一就在于能够大大缩短现场的施工周期。从本案的施工进度分析：产业化施工，标准层可达到6d一层，基本等同现浇结构进度。通过提高部品部件的产品质量及集成度，缩减常规建筑模式的工序及做法，如免装修基层处理等，可明显缩减工期。

2.3.6 成品保护

项目收尾阶段，有大量已完成的分项工程，如果现场管理工作不到位，将会增加已完成品被破坏的可能性，造成项目工期推延、费用增加，因此需联合各方加强施工现场管理，避免出现不必要的损失。

2.4 竣工结算阶段的成本管控主要措施与策略

装配式百年宅建筑项目竣工阶段涉及成本管控的主要是竣工结算。在竣工结算的过程中，有三方面需要进行控制：一方面是要确保施工过程中资料的准确、完整与真实性，减少建设方与承包方相关施工成本人员不必要的扯皮，从而节省人力、物力与时间的投入；二是严格按照合同约定、相关造价文件进行结算，尤其是涉及PC构件价格的调整；三是甲方指定或暂估价认价的材料、设备必须按照合同及消耗定额进行取费、计价。