关于老旧办公园区改造提升思路的研究

2021-03-31上海航空工业集团有限公司上海200232

砖瓦 2021年8期

谭天 (上海航空工业（集团）有限公司，上海 200232)

受条件限制和厉行节约政策等影响，一些政府机构、国央企使用的办公园区为20世纪90年代初、80年代甚至更早时候设计建造。区别于使用现行标准和前沿工艺来设计建造一个全新的产业园区，老旧办公园区的改造提升既要消除累积的安全隐患，满足办公规模、功能配套和绿色节能需求，同时还要兼顾经济和实用，并且不能停产停工，实属不易。

1 案例园区基本情况

案例园区占地面积约3.9 万m2，园区内主要建筑为1990 年左右建设而成，建筑总建筑面积约1.6 万m2，包括有：科研办公楼、计算中心、食堂及汽车库、物业办公楼（原锅炉房）、水泵房、门房等六幢，其中科研办公楼与食堂建筑通过室外连廊连为一体，其余为道路、绿化以及两个篮球、网球运动场地；科研办公楼为园区内最高建筑物，也是主要使用建筑，共10层，框架剪力墙结构，布局规整，无地下室。

2 改造提升难点与解决思路

总体思路可概括为，安全、美观、提升三个步骤。

2.1 安全

办公环境安全是企业正常生产运营的必要条件，也是老旧园区改造提升必须首要解决的问题。案例园区内各建筑单体主要在20世纪90年代建成投入使用，其中科研设计楼在建成后的30年，经历了至少3家入驻单位的数次装修改造，存在用电环境安全及电气线路、元器件老化隐患、消防系统缺失、设备老化、漏水积水、高空坠落等各类安全隐患，这些安全隐患覆盖面较广，且在正常办公的前提下很难彻底消除，应在编制老旧园区改造方案时充分考虑。以案例园区为例，先后请第三方专业检测机构开展燃气管道、给排水管道以及电气线路“两管一线”的专业检测。

在燃气管道方面，案例园区状态较佳，由于老旧办公建筑多有楼层锅炉房设计，用于每个楼层供应热水，后逐渐替换为电热开水炉、饮水机等，且案例园区所在的南方城市区别于北方城市，暖通方面依靠空调，在燃气上没有应用，仅有食堂后厨仍有天然气使用需求，可增加阀门排空办公楼燃气管道内气体，食堂内燃气管道按现行标准安装可燃气体探测器，加装电磁切断阀，确保用气安全。

在给排水管道方面，排水管道方面尚可，原给水管道为金属管材，经年累月锈蚀积污严重，且案例园区地处江边，受周边房地产开发项目造成的地面沉降，跑冒滴漏现象时有发生，可重新设计拆旧换新给排水系统。

在电气线路方面，案例园区建筑历经数次装修改造后，电气线路十分混乱，消防用电采用单电源供电，电缆多数为BV或者VV铝芯电缆等，不论线路设计的合理性还是线缆、设备元器件等选材、老化程度对标现行规范差距较大，安全隐患较大。对原10kV 配电间20 世纪90 年代的老旧设备全部拆旧换新，尤其是变压器存在绕组绝缘强度和机械强度较差，更换以确保“心脏”完好。楼层内部的配电箱参照现行标准配置带漏电保护的开关电器，并更换年久的照明、插座、空调导线，更新“毛细血管”。

2.2 美观

办公园区环境的美观，不仅能提升企业形象，同时还能增加员工的归属感，提高工作积极性等。对于老旧办公园区，如何使园区环境、办公环境在有限预算内达到最好效果，可从以下几个具体角度入手。

大门是企业面向市政的首要形象，重要的“脸面”，门头形象设计需融合区域城市规划，与园区整体形象相符，充分展现企业文化。案例园区所在城市规划中，此片区定位为“滨海开放空间”“艺术区”“创新创意产业群”。是以文化和科创为双引擎，以人工智能产业为新功能的新型商务区。但目前案例园区大门仅有值班、安防监控等功能，屋面漏水严重，安防管线路与室外排水系统有交叉。改造重点为门房门头重新粉刷油漆，有条件可采用石材或钛锌板等外饰面材料增加耐用性，并添配访客登记、等候、收发等功能；升级安防系统，增加交通管理控制系统等内容，使功能布局合理，流线清晰，为园区的安全保障及访客管理提供便利的条件。

建筑外墙和园区围墙同样也是企业的“名片”。建筑外墙上空调室外机数量较多，但主体结构未预留混凝土板用来放置室外机，均采用空调厂家自带铁制支架进行悬挂，室外机的安装位置无规律，其体型大小也不一致，支撑构件锈蚀严重。围墙采用与建筑外墙一致的米白色涂料，墙面同样存在破损情况。改造重点为对建筑外墙进行重新粉刷，修复防水，案例园区采用了吊板工艺进行涂刷，相较于脚手架更加经济灵活，不影响日常办公，仅利用一个国庆节假日即完成约11000m2的建筑外墙粉刷。同时对空调外机统一加装铝合金外机罩，并对支撑构件做防锈处理，增加一定保护效果的同时也提升了观感，但此法无法根除墙体受支架拉力开裂问题，需要定期检修，具备条件还是应统一采用多联机分体空调系统，能够满足空调房间的夏季供冷及冬季供暖需求，同时不需要增加冷热源机房，室外机优先放置室外屋面，解决美观及噪声问题。园区围墙采用深色涂料，与园区建筑外墙颜色进行区分，更显层次感。

绿化与景观设计，是企业形象的加分项，大部分人一生中在办公园区里的时间远远大于消遣城市公园的时间，好的绿化与景观设计尤为重要。案例园区内部绿化呈现出大乔木生长旺盛，枝叶繁茂，同时下层地灌木、地被和草坪受到大树影响，许多地方光照严重不足，下层植物长势不良或无法生长；周边道路也受到大树根系生长而拱起变形。导致景观效果上基本以大树和地被为主，缺少中间层次、部分区域甚至出现裸土。现存活下的原有苗木，不论是大树、球类都是整个园区的财富，移植起挖风险较大，不建议对此类树木进行调整；所以提升的方向建议集中在中下层苗木，对于光照条件可以的区域增加中下层次苗木，对于光照条件不允许的区域种植耐荫地被或放置铺面。绿化改造尽量统一风格，基本为香樟、水杉等原有品种常见乔木为主，总体上不宜过于复杂和花哨。

2.3 提升

以安全问题零容忍的态度解决存在的安全隐患，以除破、治乱、清污为目标实现杂而不乱，旧而不破，整洁大方的美观要求后，需要考虑的问题就是进一步提升，以满足办公规模、功能配套和绿色节能需求。以案例园区为例，员工人数规划约800人，案例园区企业为国央企，因此可以参照《党政机关办公用房建设标准》的二级人均建筑面积标准20m2～24m2计算，办公建筑面积在16000m2～19200m2之间比较舒适，而案例园区建筑面积仅接触到下限即16000m2，且人数设置还应按照企业人员规划数适度上浮10%～30%，以满足企业发展需要，如何合理利用现有条件最大化利用，为老旧办公园区改造需要重点思考的内容。案例园区采取以下解决方法实现办公规模、功能配套和绿色节能的目的。

办公规模方面，案例园区原办公用房配置主要为小开间办公室，隔墙采用砌块砌筑。封闭的隔间布局导致空间利用率很低。布置两排工位就会占用交通空间，无法通行；布置一排工位导致房间使用率下降。而且老旧园区改造项目的建筑面积一般不允许增加，可通过拆除、调整现状隔墙等手段，采用大开间、敞开式办公场所的形式，以达到提高空间利用率的目标。

功能规划方面，案例园区的办公楼室内是先后三家单位办公留下的格局，由于办公科室多，人员多，会议室等配套功能都被压缩到极致，没有多余的用房安排会议、培训等功能，也没有可以组织全体员工在一起培训的大型报告厅；另外还有一些职能部门如保密、人力、财务、审计等部门特殊的办公要求如档案室、财务保管室等也配置不足。这些功能是企业开展工作必要的配套功能，可解决员工工作中经常遇到的实际问题。应通过改造使办公配套功能得到改善，不仅可以为办公功能提供必要的服务，它的便利性、舒适性也可以极大地提升员工工作热情。

绿色节能方面，其内涵是职业健康、节能降耗、减少运行成本，打造健康、共享、优雅的工作环境。老旧办公园区一般装修改造工期短，不能影响楼内正常办公，且办公室装修后要马上投入使用，在选用装饰材料时必须保证环保要求。在节能方面，老旧办公园区一般难以对建筑外部保温层等进行结构性的改造，可以从灯具、卫生洁具方面入手，办公室、会议室等照明将原白炽灯、日光灯非节能灯具，统一更换为高效节能直管荧光灯，配低谐波、高功率因数的电子镇流器，嵌入式灯具；设备机房采用高效节能直管荧光灯，配节能型电感镇流器带电容补偿，链吊式灯具；走廊、卫生间选用节能型筒灯，所有给水阀门管件及卫生洁具更换为节水型。