上海“代建制”项目管理实践浅析——以九棵树（上海）未来艺术中心新建工程为例

朱 军（上海建科工程咨询有限公司， 上海 200032）

1 项目实行“代建制”的政策要求

自 2015 年以来，上海市先后出台了《上海市市级建设财力项目管理办法》和《上海市市级建设财力项目代理建设管理办法》，明确提出对非经营性建设项目实行代建建设制度（以下简称“代建制”），即通过招采方式选择专业化的项目管理单位负责项目的组织实施；对项目（法人）单位缺乏相关技术人员和建设管理经验的，上海市发改委应当在可行性研究报告的批复中明确实施代建制。

2 代建管理服务范围及目标

根据管理办法要求，代建单位为甲方（即建设单位）工程建设项目提供自项目立项至工程竣工、移交全寿命周期管理服务，主要包括总体管理、审批管理、设计管理、采购合约管理、投资控制、进度控制、施工管理、HSE 管理和信息管理等内容。

代建管理服务目标主要包括以下方面。

（1）施工质量控制目标：确保一次性验收合格。

（2）投资控制目标：在满足工程使用要求前提下，竣工决算控制在经批准的初步设计概算范围内。

（3）进度管理目标：在约定工期内完成全部合同内容。

（4）安全管理目标：确保无重大伤亡事故，无重大治安、刑事案件和火灾事故。

（5）文明施工目标：施工现场需满足上海市有关规定要求。

3 代建管理介入项目的管控要点

在国家及上海市关于深化投资体制改革、规范市级建设财力投资代建、建立健全科学的组织实施体系的总体要求下，代建单位介入后，需要与项目（法人）单位认真沟通，全面分析本项目的具体环境条件，建立最合适的代建管理组织结构，通过全面梳理、精心布置，将每一项工作落到实处，以满足代建项目沟通、协调、管理、反馈、处置、总结和改进等各项要求。在前期阶段，对项目建设进展现状充分调研，对项目重难点进行分析，从进度控制、配套审批、设计、合约招采、投资控制和施工质量等方面提出管理应对措施。根据项目总体目标，做好总体策划，做到进度可控、审批程序正确、招采合法合规、投资不超概及质量与文明施工达标等。在施工过程中，按目标控制各项工作进展符合要求，实时跟踪，及时发现问题和解决问题，做好纠偏工作。最后在竣工验收和交付阶段，应按既定目标和前期审批结果，逐一验收，实现各项内容达标，最后顺利将工程交付业主投入运营。

基于代建项目管理的相关基础理论，笔者以九棵树（上海）未来艺术中心新建工程为实例，通过从项目前期分析、过程管控到验收交付情况的实践经验和总结，力求为项目代建管理应用提供参考。

4 九棵树（上海）未来艺术中心新建工程代建管理实践

4.1 项目概况

九棵树（上海）未来艺术中心新建工程位于上海市奉贤区，地处奉浦大道以南、树桓路以东、金海公路以西、树宁路以北。项目总用地面积 120 522 m2，容积率 0.43 ，设施类别为文化设施及商业服务设施。本项目一期主要建设内容为文化设施部分，总建筑面积 71 298.61 m2（其中地上建筑面积 51 895.61 m2、地下建筑面积 19 403 m2）。地上4层，主要功能为文化场馆设施、艺术创作中心及相关配套，具体包含 1 200 座主剧场 1 个、500 座多功能剧场 1 个、300座的主题剧场 1 个和艺术展览厅及创作中心 1 个。地下设 1层，主要功能为车库、文化辅助和设备机房等。

4.2 项目重难点分析

（1）该项目是奉贤区重大项目和城市文化名片，对品质形象把控要求高。随着上海步入发展转型的战略机遇期，在新一轮总体规划中，奉贤区南桥新城被定位为城市公共活动中心体系中的第二层级（城市副中心），是杭州湾北岸战略协同区的核心城市，承担上海建设国际文化大都市的重任。为了进一步提升城市文化软实力，奉贤区政府决定在南桥新城选址建设“九棵树未来艺术中心”，打造一处高标准的艺术中心，以提高奉贤的城市魅力。

（2）剧院档次规格高，需求多样，对专业设计要求高。根据 JGJ 57—2016《剧场建筑设计规范》，本项目的主剧场（1 200 座）类型为中型乙等剧场，奉贤区以高标准要求本项目，按照甲等设施与效果进行设计建造，剧院基地、前厅、休息厅、观众厅、舞台和后台等功能配置满足规范详细要求。另外，本项目主剧场各类功能用房在满足规范要求的前提下，要根据具体使用需求（主剧场需适合举行大型综合活动，如歌舞剧、音乐剧、戏剧、综艺晚会且兼顾会议等功能），进一步细化剧场功能分区，设置符合现代演出的舞台配置，并具备多样化的演出条件。

本项目 500 座多功能剧场和 300 座主题剧场类型为小型乙等剧场。在满足规范要求的前提下，根据具体使用需求（多功能剧场需适合实验戏剧、小型音乐剧及舞蹈等各种演出形式，兼顾学术报告等功能），进一步细化剧场功能分区，设置符合现代演出的舞台配置，并具备多样化的演出条件，符合艺术中心未来演艺市场的需求。

（3）建设规模大，涉及审批部门多，同时需满足行政审批改革要求。本项目根据其性质和规模，确定按核准制类型落实行政审批工作，除涉及到规划方案阶段、总体设计阶段、施工图阶段及施工许可证的审批，还涉及到绿化市容、人防、卫生、消防、交通、交警、防雷、水务局和市政等管理单位的审查，以及为这些审批、核准而进行的各种评审工作。2018 年上海市政府推行新一轮行政审批改革，不断有新的规定、办法出台，而本项目正处于建设期，增加了项目审批手续的不确定性事项；同时，按照新规定推进项目，需要有一个认识和操作适应的过程，给项目报审报验带来了一定的难度。

（4）工期紧张，对进度把控要求高。根据以往类似项目建设周期，本项目计划 2017 年底开工、2020 年 6 月 30日竣工交付，历时 2 年半。后计划将本项目作为建国 70 周年的献礼工程，同时作为 2019 年在上海举办的第十二届中国艺术节分会场使用，要求 2019 年 9 月完成竣工交付。这一目标的调整给项目施工进度带来极大的挑战。

4.3 代建管理措施

结合本项目的特点和目标要求，代建管理从多个方面采取措施组织控制，特别是进度管理、合约采购与投资控制、质量控制和文明施工管理等四个方面。

4.3.1 进度管理措施

进度要求很高，流程复杂、时间紧张。在这种大背景下，严格进度控制成为项目顺利实现开工和竣工的重点。代建管理团队针对项目的具体情况进行了服务策划，从全局入手，同时关注各项目关键任务、梳理工作流程、预判关键环节、制定针对性措施。在代建管理过程中，对进度控制采取了以下措施。

（1）根据政府主管部门、建设单位及运营单位的工期要求，对项目实施的设计、编标、招标、施工、调试和验收等各个阶段进行总体规划，以确保项目最终工期目标的实现。

（2）进度计划编排精细化。团队在项目介入时，通过对前期手续的充分排摸及讨论，尽量做到进度计划各项工作罗列齐全、逻辑关系正确、预估时间准确。

（3）发挥建设单位与政府主管部门的良好关系及平台作用。在代建管理过程中，充分利用建设单位与政府主管部门良好的关系，遇到难解决的问题，及时向建设单位汇报，借助建设单位力量协助解决相关问题。另外，针对本项目为奉贤区重大工程项目的实际，在适当的时候，通过建设单位争取奉贤区重大工程项目建设推进领导小组办公室的协调，组织相关委、办、局召开协调会。

（4）在编制控制价过程中，督促造价人员按计划完成控制价编制。在招标阶段对招标文件及施工合同的审核过程中，督促建设单位及招标代理单位按时完成审核流转，尽早发布招标投标公告及招标文件。

（5）审核由施工单位编制并经监理单位审定的施工总进度计划、阶段性计划、月进度计划和周计划等，并对计划提出了合理意见。

（6）跟踪、监督现场进度计划的执行情况。在进度计划审核确定的同时，建立项目工作跟踪表；跟踪表与进度计划工作一一对应，对工作跟踪表进行每日更新，及时发现问题并解决问题。

4.3.2 合约采购与投资控制措施

在代建管理过程中，对合约采购与投资控制采取了以下措施。

（1）根据建设单位要求，对设计图纸及材料做法进行审核。

（2）对工程量清单及材料单价进行审核。对部分材料设置了控制价，在前期阶段有效控制了工程造价，节约了投资。

（3）对招标文件、招标单位资质及招标平台进行审核，使招标方式能够依法公开、公平、公正地按程序快速、有效地进行。在招标文件及施工合同文件的审核中，更是逐字逐句审核，以确保合同精确、减少结算审计过程中的纠纷。

（4）通过管理制度的执行，使得工程签证、变更等一系列看似复杂的问题简单化、程序化、合法化。做到任何签证结算资料的唯一性、可查性、不可替换性，规范了工作流程。明确审批流程，合理有效地控制工程造价，避免工程随意变更和盲目签证的行为，防止随意增减建设内容。

4.3.3 质量控制管理措施

如图7所示，由于倾斜状金属矿体赋存地质环境特点，矿体与围岩介质弹性波速度差异小，地震波在矿体界面时反射能量不够强，振幅较小。地震波同相轴有错断和扭曲，在矿体边界处及尖角处波形凌乱。

在代建管理过程中，对施工质量管控采取了以下措施。

（1）督促监理完善工程质量监督体系，严格执行质量控制流程，有效制定和落实了项目现场管理制度。

（2）协助建设单位审核和答复处理监理单位提交的工程质量报告、监理联系单和监理通知单等。

（3）组织对可能涉及影响功能及工程质量的施工方案、重大设计变更进行技术论证，并提出优选方案或技术咨询意见。

（4）对设计方案提出合理的修改意见。

（5）对各阶段验收中存在的问题，督促监理组织施工单位及时整改，跟踪整改情况并确认合格。

（6）要求根据图纸会审内容、施工中的设计变更及现场实际情况的调整，进行真实的竣工图编制，并要求竣工图准确，不能模棱两可；对于难以通过图纸表述的问题，应作清晰的文字说明以表达清楚，以便作为以后工程维护、维修和管理的依据。

4.3.4 安全文明施工管理措施

在代建管理过程中，对安全文明施工管控采取了以下措施。

（1）建立安全管理体系，成立安全管理组织机构，贯彻执行“安全第一、预防为主、综合治理”的方针，落实安全生产责任，对工程建设安全施工进行全过程监督检查和指导，保证安全文明施工目标的实现。

（2）建立健全安全管理责任制度。

（3）充分发挥监理单位的安全管理职能，提升监理单位的安全管理能力。

（4）在项目施工过程中，始终将安全生产放在第一位，教育并督促作业工人“人人讲安全、处处有安全、事事保安全”，形成“安全为了工作、工作必须安全”的工作氛围和“内控、外监”相结合的长效机制，让监理项目部感觉到安全监理工作有专门机构在约束、有强大的组织在支持，形成“内强素质、外树形象”的安全管理机制。

4.4 管理成效

（1）进度上提前完成开工和竣工目标计划。本项目于2017 年 9 月 12 日正式立项，同年 11 月 10 日取得施工许可证并开工建设，并于 2019 年 8 月 26 日取得竣工验收备案，提前完成目标计划。

（2）合约采购全程合规，投资控制不超概算。在项目管理咨询合同履行过程中，招标程序合法，未有合同纠纷；所有变更、签证依据充分，程序合法且数据精确；项目整体投资控制不超概算。

（3）质量验收合格，且未发生安全文明事故。本项目质量验收合格率 100% ，在保证施工质量条件下，施工过程中没有发生安全事故及重大质量事故，取得了一系列奖项，如“上海市文明示范工地”“上海市白玉兰奖”；装饰工程荣获“上海市 BIM 应用示范工程”等。

本项目在取得一系列成果的背后，除代建单位的有效组织管理外，更得到了上海市和奉贤区各级主管部门、奉贤新城公司及相关部门的支持，以及各参建单位的努力配合，最终确保了本项目的顺利完工。

5 结 语

通过对九棵树（上海）未来艺术中心新建工程的代建制项目管理实践的总结发现，代建管理需要全面把控。特别在项目进度、合约、质量及安全等管理方面，前期总体策划、分项分阶段详细计划、实施过程及时跟踪协调等管控措施，为项目建设的顺利推进发挥了有效作用。

最后，通过实践总结，对类似项目的代建管理提出如下建议。

（1）要重视对标底及招标工程量清单的审核，尽量避免漏项和工程量清单的严重错误。标底中尽量减少暂定价，充分考虑不可预见因素并在标底中合理设立预留金。

（2）开工前加强对图纸的审查，做好、做细设计交底及图纸会审工作。

（3）实施阶段如需进行设计变更，应采用多方案比选和论证。

（4）投资监理单位应尽早介入参与造价控制。

（5）施工过程中需加强对施工单位的管理和考核，以提升施工单位的综合管理能力。

（6）需加强对监理单位的管理和考核，充分发挥监理单位的作用和主观能动性。