未来社区项目成本测算及资金平衡研究<br/>——以台州路桥凤栖社区项目为例

未来社区项目成本测算及资金平衡研究
——以台州路桥凤栖社区项目为例

2021-03-31王嘉豪浙江江南工程管理股份有限公司浙江杭州310012

建设监理 2021年9期

王嘉豪（浙江江南工程管理股份有限公司，浙江杭州 310012）

0 引言

未来社区是在特色小镇之后被视为在“十三五”期间能够带动浙江省全局发展的重大创新举措之一。未来社区理念旨在更好地发挥社区这一基础工作单元的服务作用，让社区能够帮助老百姓解决切身的生活问题，提升居民生活品质和居住满意度，是一项便民利民的民生之举[1]。

本文以台州路桥凤栖社区项目为研究对象，主要从未来社区项目的成本测算和资金平衡测算两个方面研究项目开发实施的经济效益分析的重点难点，旨在进一步推进未来社区项目的建设。

台州路桥凤栖社区为全拆重建类试点，北至规划道路、东至财富大道、西至桐屿大道、南至南山路，东南角设有台州市S1轻轨客运南站出入口，实施单元面积28.2 896 hm2，净用地面积22.1 083 hm2，共分5个地块。实施单元计划2021年6月开工，2024年6月建设完成，运营期为10年，力争打造“浙江商创融合住区新标杆”。

1 未来社区项目特点

1.1 场景完整性

未来社区项目独创的九大场景及33项约束性指标的概念是其主要特点。如要高水平高质量地建设未来社区，必须实现九大场景和相应指标的完整性和落地性[2]。

1.2 拆迁量大、拆迁协调难度高

未来社区项目包括整合提升类、拆改结合类、拆除重建类、规划新建类、全域类等不同的种类，大部分项目涉及大量的拆迁内容。未来社区改造能否顺利推进，关键取决于拆迁的成本和拆迁的进度。

1.3 运营期限长

未来社区项目建设期结束后，还需要10年的运营期。未来社区运营期的难点在于社区运营管理人才缺失，如何将韧性社区、智慧社区、链接社区、共享社区的理念穿插进入九大场景的运营之中，是运营商需要着重思考的地方。

1.4 未来社区项目受政策影响大

未来社区建设首先是一个政策建构和实施的过程，无论是城市更新的规划设计，还是社区改造工程的实施，整个工程都与政府政策制定过程密切相关。

2 未来社区项目成本测算

未来社区项目整体成本一般分为前期费用、土地费用、拆迁安置费用、市政配套费用、建安费用、工程建设其他费用等直接投资费用及财务费用、期间费用、管理费用、税费等间接费用。其中建安费用为占比最大的支出，占总成本的60%以上。

2.1 未来社区项目成本测算的重要性

未来社区项目具有投资规模大、涉及部门多、运营周期长、受政策影响大的特点，资金成本和收益存在较大的不确定性。因此，准确地做好成本测算工作，可以提前预见和掌控相关风险，有效控制项目成本，充分利用资金，协调好资源配置。

2.2 台州路桥凤栖社区项目成本测算的重点难点分析

2.2.1 九大场景、数字化投入成本测算

未来社区创建的特点在于九大场景以及数字化的实施，其中九大场景要求落实33项约束性指标和引导性指标。数字化建设作为未来社区的亮点，需要前期进行详尽的调研，分析对比各类数字化方案，择优选出适合本项目特色及建设目标的方案，从而确定相应的成本投入。

2.2.2 运营期投入成本测算

未来社区项目运营期成本包括前期招商费用、维修维护费用、智能设备智能软件使用费用、营销管理费用、基础物业补贴费用及其他支出等。因运营期限长，受政策影响大，其间会有各种可变化因素产生，而成本测算发生于工程启动之前，其准确性与时间因素密切相关。

2.2.3 内部收益率基准值难以确定

内部收益率是指方案计算期内可以使各年现金流量的净现值累计等于零时的折现率。一般来说，内部收益率不小于银行存款利率时代表项目是可行的。在作为投资决策工具时，需要进一步将其与同行业基准投资收益率进行对比。当内部收益率大于等于行业的基准收益率时，即认为其盈利能力已满足最低要求，在财务上是可接受的。然而，未来社区项目投资环境复杂，建设模式多样，其他附属条件较多，难以依靠过往经验判断其内部收益率[3]。

2.2.4 缺少类似项目结算实际成本资料

资料积累可以避免成本测算的盲目性，目前一般房地产项目的经济资料比较完善，但是由于未来社区项目的新颖性和特殊性，缺少类似项目可参考的实际成本结算资料，严重影响工程项目成本测算的精确性。

3 未来社区项目资金平衡测算

3.1 未来社区项目中开发商的盈利模式

未来社区项目的投资回报包括三个部分：一是政府回购收入，包括安置住宅回购、地下车位回购等；二是可销售住宅的销售收入；三是运营收入，即整个未来社区10年整体运营的收益。

未来社区项目不同于普通的房地产开发模式，在建设期结束后，仍需要开发商主导相当长期限的运营任务。未来社区项目是一项民生工程，在住宅销售方面会受到一定的政策约束，盈利情况可能不如一般的房地产项目。如何通过先进的运营手段在运营期获得收益，是开发商需要提前考虑的问题。

3.2 未来社区项目资金平衡方案的确定

编制资金平衡方案前，应充分做好调研工作，包括项目地块周边的地价和房价调研，商场办公楼租金物业费调研等。

编制资金平衡方案时，应详细列明政府方、开发方的各类收入项和支出项的明细，调整开发方商业办公的自持比例，确保双方均略有盈余，达到资金平衡状态。开发方除建设期外，还需要详细测算运营期的资金平衡，包括每一年的收支情况以及10年期的总收支情况[4]。

根据确定的未来社区项目前期费用、建安费用及房产销售收入、政府回购收入等，进行资金平衡测算，给出政府土地出让金的合理范围的建议。

3.3 台州路桥凤栖社区项目资金平衡的重点难点分析

3.3.1 项目总成本难以预测

台州路桥凤栖社区项目的成本主要为土地出让费、拆迁安置费和建安工程费，拆迁安置费受到拆迁政策和拆迁进度影响，建安工程费受到市场及通货膨胀影响。为准确预测项目总成本，应委托专业的造价咨询公司进行系统科学的测算，同时做好各项基础数据的收集整理工作。

3.3.2 住宅销售收入受政策影响较大

未来社区项目作为一项民生工程，以人为本、去房地产化是其根本任务之一，因此未来社区的商品住宅售价会受到更强的政策性约束，从而影响商品住宅的销售收入。另外，对于人才住宅，每个城市人才政策均不相同，未来社区项目还要求开发商制定相应的人才购房优惠政策，对人才住宅的销售收入也会产生较大影响。

3.3.3 运营期的资金平衡测算

台州路桥凤栖社区运营期的收入来源主要包括商业中心出租、九大场景出租、停车位出租、物业收入以及广告等其他经营性收入。支出包括前期招商费用、维修维护费用、智能设备智能软件使用费用、营销管理费用、基础物业补贴费用及其他支出等。为了科学、系统、准确地从总体上反映运营期的资金平衡状态情况，有必要对每一项费用进行市场调研，并考虑其在10年期内的价格变动的可能性[5]。