旧楼加装电梯面临的困境及解决策略研究

褚艳萍 青岛恒星科技学院副教授

柳青华 青岛恒星科技学院讲师

据相关统计，截止到2020 年底，全国已经有210 万幢以上多层住宅提出了加装电梯的迫切需求，但是从旧楼加装电梯项目推行以来，尽管部分取得成效，但也受一些问题的牵制，没有很好地满足民众对旧楼加装电梯的需求。对比传统的电梯市场，旧楼加装电梯市场也存在资金筹措、项目立项以及施工验收等多方面的问题，实施实践遇到了不少阻力，亟待探讨与解决。

1 老旧住宅加装电梯的背景

近几年，我国旧楼加装电梯的呼声越来越高。我国的住宅设计规范规定，七层及七层以上的住宅必须在入口处安装电梯。而原有的兴建于七八十年的多层住宅多不设电梯，导致群众出行不便。特别是当前我国老龄化问题越来越严重，为多层旧住宅加装电梯的需求也更为迫切。只有及时安装电梯，才能解决原有多层住宅用户的出行便捷问题[1]。旧楼加装电梯也成为老旧小区改造、城中村规划以及社区配套建设等的重点项目，国家也加大了对旧楼加装电梯的政策引导和财政补贴，而各个地方也积极出台有关旧楼加装电梯的规范性文件，多数地区业主都纷纷响应。这意味着旧楼加装电梯的条件更加成熟，为老旧多层住宅加装电梯已经成为民生改善的重点项目[2]。

2 旧楼加装电梯面临的困境

2.1 业主意见难统一

当前，旧楼加装电梯首先要解决的问题是业主意见统一的问题。只有业主达成安装电梯的一致意见，才可以顺利加装电梯。但目前却因为多种因素导致业主意见难以统一，矛盾较多。一些老旧小区存在没有业主委员会的情况，加装电梯时就面临缺乏牵头主体的问题。而即使有业主委员会，也需要确保老旧小区同意安装的业主人数达到一定比例[3]。就目前来说，这一比例要求的门槛较高。在达成一致意见后，需要经过房管局的审批并及时公示。接着要面临选定加装方案的问题。部分老旧小区情况特殊，加装电梯难度较大，加装的位置、停站的位置、是否需要增加连廊等问题都需要重点商讨决定。之后要明确成本分摊比例。由于加装电梯对每楼层的居民影响不同，必须协调好不同楼层用户的利益，特别是要关注1 楼业主的意见。此外，在意见统筹过程中也要同时开展建筑设计图纸意见征集、地下管网图的意见征集等相关问题，还有备案签字等系列手续，处理难度较大。众口难调，在业主意见统筹的过程中，可能会由于个体利益的损伤而引发一定的冲突和争议，甚至导致旧楼加装电梯暂时搁置，影响项目推进。

2.2 施工方面的安全担忧

由于旧楼加装电梯是在原有建筑上进行安装，可能会改变原有的建筑结构，因此带有一定的施工风险和使用安全隐患，需要重点关注。本身旧楼安装电梯需要多部门的协同，一旦分工不合理或者协同不到位，会影响施工质量。例如，旧楼加装电梯涉及到燃气、污水、通信及电力等多个部门，需要提前协调好管线分布，合理地统筹安排，难度较大。而加装电梯一般需要采用混凝土底坑+钢结构井道的方式，对应的施工周期一般在2 个月以内，施工过程中的安全问题需要特别关注。如何确保施工不影响现有居民的出行、生活，是施工需要重点解决的问题。此外，老旧小区本身有特殊性，电梯安装可能会面临时间受限、噪声及物料堆放等系列问题，引发住户不满，而电梯安装后还需要无缝完成各洞口的修补装修工作，以便及时通过安全验收。因此，对施工中的细节问题的关注必须到位[4]。

2.3 施工技术问题

旧楼安装电梯是近几年新兴的事物，技术上的不完善不可避免，旧楼加装电梯的过程可能也面临技术上的考验。加装电梯的钢结构井道是电梯安全运行的载体，同时是需建筑及地基承载的构件，与建筑原有结构可能存在不兼容的问题，影响建筑整体结构的稳定性。一般来说，加装电梯井道多位于建筑外部，与建筑相连接但是又独立存在。其安装于建筑外面，就面临着露天环境的考验，要充分考虑到地震、狂风、暴雨等恶劣天气情况，确保具有相应的压力承载能力。加装电梯的钢结构井道面虽然属于建筑钢结构的一种，但与建筑钢结构又显著不同，大部分时间承受楼面及屋顶构件的自重荷载，疲劳性问题十分突出，需要重点关注[5]。因此，旧楼安装电梯的施工技术问题解决仍然需要持续探讨，不断进行优化。

3 旧楼加装电梯既有困境的解决对策

3.1 多措并举，确保意见统一

为了确保业主意见统一，各建筑主体利益得到合理的满足，必须多措并举，进行多方协调沟通。特别是要考虑业主的安装意愿，重点解决1 楼住户的问题。可给予1 楼住户对应的顶楼天台的使用权，使用权的增加可以带来房产的增值，以此抵消加装电梯对1 楼通风采光的不利影响。加装电梯会使建筑面积增大，出行方便会带来建筑的整体升值，可以此作为动员业主旧楼加装电梯的关键点。要确保业主意见的统一，还必须合理分摊费用。考虑安装楼层合理分配，可随着楼层的增加，增加一定比例的分摊费用，一般越往上对应的分摊成本越多，同时要确保分配系数的合理性，防止在费用分摊上出现严重的两极分化，影响顶层用户加装电梯的积极性[6]。

当前，政府也加大了对旧楼加装电梯的财政扶持，因此旧楼加装电梯的费用可以得到合理控制。只有大力宣传旧楼加装电梯的好处，辅之以政策宣传和优惠引导等，多沟通多协调，积极解决业主的担忧与困扰，才能使旧楼安装电梯项目顺利进行。

3.2 注重施工管理，确保施工质量

在旧楼加装电梯的过程中，施工方要规范施工，减少与业主当前出行和生活的矛盾，这样既可以顺利施工，也不打扰现有住户的生活。施工过程要严把质量关，确保施工过程的合理与规范，施工工艺选择的科学与灵活。施工要以质量安全为保障，决不能偷工减料或者选材以次充好。要防止出现因电梯井道与既有建筑的连廊设计不合理而出现电梯井道围壁脱落的情况，最大限度减少电梯钢结构井道设计、制造及安装的缺陷。为了确保旧楼加装电梯项目的顺利施工，必须提前协商好、规划好相关施工内容，尽可能一次性施工到位，防止后续出现问题需要反复整改[7]。

对于业主来说，旧楼安装电梯是大事情，必须全面向业主介绍旧楼安装电梯的优势，同时要以通俗易懂的方式向业主说明施工可能存在的问题，开诚布公地谈价格等，真正做到征集业主意见、科学设计、规范施工，避免二次改造带来不必要的麻烦。在一些特殊的问题上要确保多数业主满意，如梯控方式的确定、轿厢是否考虑观光性、井道位置设计、停电应急平层的问题等，都需要深入沟通与协商。

3.3 加大技术研究，提升技术水平

鉴于当前旧楼加装电梯项目存在的技术缺陷，也需要在技术方面攻克。在综合国内实际情况的基础上，可以学习其他国家旧楼加装电梯的经验，借鉴其先进的施工技术，合理地规避风险。特别是可以系统学习外国旧楼加装电梯方面的理论文献，获得相应的技术指导等，从不同方面进行试验分析，以提高旧楼加装电梯的技术水平。例如，我国学者林宏伟采用线性屈曲分析的方法，对井道的稳定性能、侧向约束力、结构初始缺陷以及井道支撑布置等问题进行了系统分析和严格验证，配合有限元软件计算出了钢结构井道在水平荷载作用下其井道结构与原有建筑结构连接部位的受力情况。试着从结构自振特性分析、层间刚度试验等进行了其地震作用下、风荷载情况下的受力分析和稳定性分析，其提出的井道结构受力分析及承载力验算理论对于技术改进具有积极意义。基于当前先进的技术可以进行结构井道的整体建模分析，使得技术方面的缺陷越来越小，为旧楼加装电梯提供技术支持和安全保障。

4 结语

旧楼加装电梯在设计、制造及施工等过程中牵涉因素较多，涉及的施工主体多，加上旧楼加装电梯作为新兴事物，其申报流程也较为烦琐，真正的推行与施工存在很多问题，影响了施工的进度和施工成本，也影响业主旧楼加装电梯的积极性。鉴于这些问题，必须高度重视，认真分析，按照建筑管理法规条例综合分析与统筹，制定旧楼加装电梯的最合理方案。施工过程也要确保选择有资质的企业施工，必须确保对应的钢结构等材料性能稳定、质量过关，进行科学地设计与规范，最大限度减少二次施工的成本压力。在节约成本、缩短施工周期的基础上推出质量合格、性能优良的外加电梯，更好地满足业主的出行需要。当前，国家针对旧楼加装电梯方面的法规、技术和标准还不够健全，依然需要加大立法研究，给予旧楼加装电梯足够的立法支持和技术引导。