老旧小区现状及改造思路探索

蒋赛百 孙 超

(1.山东城市建设职业学院，山东 济南 250103；2.同圆设计集团有限公司，山东 济南 250103)

老旧小区作为城市化建设过程中的重要因素，其改造情况将直接影响我国城市化建设的脚步。因此，需要积极总结现阶段老旧小区改造过程中存在的问题，并针对相关问题提出合理的改造思路与改造建议，确保我国老旧小区改造工程可以顺利进行。

1 近年来我国老旧小区改造情况

从住建部数据进行分析，我国需要改造的老旧小区数量为17万个。截至2020年，仍有5.96万个重点城市20年以上的老旧小区需要改造，其中，老旧小区数量排名前三位的为上海、成都和北京。这三个也是我国经济发展水平较高的城市，居住在这类城市中的人们具有更高的生活品质要求，因此，加快老旧小区改造进程已经成为我国城市化建设的必然要求。

2 现阶段老旧小区改造过程中存在的问题

2.1 配套设施老化问题

相对于一些老旧小区来说，由于其建造时间较久，使用年限较长，小区内的一些配套设施因长时间使用造成一定程度上的磨损，老化严重，对小区内居民的生活质量带来了一定影响。而随着我国社会经济不断向前发展，人们对于居住环境以及生活质量的要求也越来越高，现有的一些老旧配套设施不能很好的满足人们的日常生活需求。因此，在进行老旧小区改造工作时，需要关注到小区内现有的一些配套设施，对其进行更新改造，为小区居民提供一套完整的健身设备以及一些休闲娱乐场所，例如：篮球场、小广场等。除此之外，还应增加小区绿化率，只有达到一定的绿化率，才能为小区居民提供一个清新舒适的居住环境，增加人们的愉悦心情。然而，从现阶段的实际改造情况来看，在旧小区改造过程中可以发现，老旧小区在进行建设时，受时代建筑技术、建筑材料、建筑理念的影响，只是从简单层面保障了人们的基本生活需求，并没有综合性地考虑人们更深层次的生活需求。例如，在以往建造小区时，6层以下的住宅楼没有配备电梯，这给居住在较高楼层的老年居民的日常出行带来了一定不便，在我国老龄化人口形式背景之下，为老旧小区安装电梯的想法得到越来越高的呼声。除此之外，在一些小区中有一些老旧的市政网，其在小区内的分布情况比较复杂，一些后接线路甚至直接暴露在窗外，这不但使小区整体环境看起来脏乱，还可能给居民的日常生活带来安全隐患。

2.2 房屋本体质量问题

近年来，我国改革开放、创新发展的成效越来越显著，多个领域迈入了更高阶段的发展空间，其中，我国建筑业与房地产行业成为国家经济发展的新秀部分，逐步占据经济主导位置，成为经济发展的支柱产业。与此同时，伴随着其他行业的发展，越来越多的高新科技技术广泛应用在建筑领域与房地产行业，新的建筑思想、建筑理念。建筑设备、建筑材料等层出不穷，愈来愈多的新建小区林立城市中，城市区域的土地利用率逐年提升，小区绿化面积也逐年增大，其建筑造型也越来越美观，在更大程度上满足了人们的居住舒适度及满意程度。然而，仍然存在众多老旧小区，其外部建筑造型不切合现代人的审美观念，建筑使用的技术及材料也逐年突显出各种问题。当前建筑行业倡导绿色环保建筑理念，但是许多老旧小区的后期保温大多采用泡沫板作为保温材料，违背了低碳绿色建筑理念，甚至存在部分并没有采取保温措施的老旧小区，这在一定程度上增大了居民生活的用电量，加大了二氧化碳的排放量。部分老旧小区其防火性能也并不符合国家建筑标准，考虑到众多老旧小区的保温材料均是泡沫板，而它属于易燃物品，在发生火灾时，在一定程度上加快了火势的蔓延。除此之外，许多老旧小区的消防设施建筑不完善，这也给居民的日常生活埋下了一些安全隐患。

2.3 常驻居民观念问题

从现阶段的实际改造情况来看，部分居民对于旧小区改造还没有一个明确思想上的认识，其想要享受旧小区改造后给生活所带来的便利，但又不想为此付出费用。认为旧小区的整体环境较差，配套设施老化，是建设单位的问题，应由建设单位出具改造费用。还有一些小区，其物业费收缴较为困难，存在很多居民认为小区设施不完善，不愿提交物业费。而物业收不到物业费，没有改造资金，也就导致物业管理的费用投入较低，从而导致一个恶性循环，居民嫌弃小区配套设施不足，不交物业费，物业没有足够的资金来改造小区环境，久而久之，就形成了一种僵持状态，从而使问题很难得到解决。

2.4 供应资金来源问题

在开展老旧小区改造工作时，资金来源主要包括以下三方面：①使用住宅公共维修基金。使用此类专项基金具有一定的规范要求，通常来说需要达到某一固定比例的居民同意人数后，才可以进行基金申请。在这一过程中，还存有一个问题，那就是近年来专项资金的额度处于一个下降状态，往往很难满足当下老旧小区改造的资金需求，这就需要居民住户补交一部分专项基金，然而这一工作又很难得到普遍认同。②居民出资。由于改造工程需要的资金数额较大，仅仅依靠居民出资是很难负担的起的，因此，这种改造资金来源往往不被采用。③产权单位出资。从我国现阶段的宏观政策上来看，国家已经将物业费直接发放到职工手里，同时倡导“三供一业”社会化委托。这是促进居民由自主管理向社会化管理转变。

3 老旧小区改造思路探索

开展小区老旧改造工作主要是从两方面出发，一，是小区内现有居民的观念意识。想要更好地开展旧小区改造工作，首先要获得小区居民的认可。相关改造机构及人员可以借助社区或是物业这些存在于居民身边的组织机构，来开展相关的宣传工作，从而引起现有居民对于老旧小区改造的认识，明确其主人翁的地位，提升居民的主动性。让居民清楚地意识到在享受旧小区改造带来的便利生活的同时，也要承担一定的责任与义务。具体包括：主动按时提交物业费或其他相关费用，维护小区内公共设施以及爱护小区公共环境等。明确居民的责任与义务，共同建造美好社区；二，是旧小区改造的资金来源问题。任何一项工程想要顺利完成，都需要有足够的资金作为基础，近几年，我国正在开展现有旧小区的数量摸排工作，了解其改造需求。从摸排数据上来看，现阶段我国存在的需要改造的老旧小区的数量很多，整体改造形式比较严峻。因此，相关改造人员需要明白旧小区的改造需求以及改造方向，尽可能地使旧小区改造向社会化的道路上发展。这就需要打破旧小区现有的恶性管理循环状态，适当地进行一些基础设施改造。老旧小区改造是推动我国城市化建设的一个主要阻碍因素，只有做好老旧小区改造工作，才能从根本上提高居民的生活质量，让更多的人过上幸福的生活。

4 结 语

综上所述，随着我国社会经济不断发展，城市化建设速度加快，老旧小区改造的问题也越来越明显。很多城市的老旧小区存在的问题都还尚未解决，居住于老旧小区的人们生活质量得不到提升，从而在一定程度上限制了我国城市化发展。所以，我们必须要研究出关于老旧小区改造的合理思路，既是为了推动我国开展城市化建设，也是为了提高我国居民的生活幸福感。