芒市私人建房问题的思考

2021-03-30李根富

建材与装饰 2021年17期

李根富

（芒市自然资源局，云南芒市 678400）

0 引言

近年来，随着国民经济持续快速发展，居民收入水平较以往有了新的提高，不少人在富足起来后，纷纷将手中闲置资金投入到房屋建设和改善自己原有居住环境中来，私人建房得到了较快发展。然而，由于私人建房行为点多面广，建设行政主管部门监管力量有限，私人建房暴露出诸多令人担忧的问题。

1 芒市当前私人建房的现状

经过调查及查阅芒市规划建设档案，芒市私人建房存在的主要问题如下所示：

1.1 投诉量大

芒市私人建房普遍展现出建设方案较为多样的特点，大多根据自身的审美与用房需求进行建设，因此常出现影响周围其他住户的现象。随着人们法律意识、维权意识的增强，私人房屋建成后会对相邻房屋在界线、安全、采光、通风、排水方面等产生影响，造成私人建房纠纷多，从目前芒市自然资源局的来访情况分析，私人建房在建筑界线、日照、建筑高度方面的纠纷较多。

1.2 无报建手续进行建房

城镇中的私人房屋大多是祖上所遗留，受传统因素影响，大部分市民认为“建房是自己的事，占的是自己的宅基地”，依法报建意识淡薄，在开工之前不主动到规划管理部门办理报建手续，这样建设管理部门无法根据实际需要，因地制宜地派出专业技术进行业务指导，这样不仅使民房建设质量得不到有效跟踪监管，容易出现大量的“非法建筑”，而且这些建筑往往潜伏着各种各样的纠纷隐患，易引发历史遗留问题，影响社会大局稳定，综合执法部门对无建设工程规划许可证的私人建房违章行为勒令停工并补办手续，这只是事后监督，缺乏预防性措施，容易导致出现以罚代管的局面。

1.3 无前瞻规划进行建房

调查发现，私人建房均是根据自己宅基地的位置、面积大小自行规划设计，建设的随意性较大。未经统一科学合理规划的房屋一旦建起来，不仅破坏城市整体环境，而且房屋安全也无法得到保障。私人建房仅以个人建筑需求为导向，无法保证建设后的房屋并不会阻碍社会其他公共设施建设活动的开展，存在较大的隐患。此外，违规建房很容易引发邻里之间因采光、通风、通行等触发矛盾纠纷，影响构建社会主义和谐社会的氛围。

1.4 无房屋质量安全监督进行建房

芒市的私人建房施工体现出质量监督的缺乏和管理体系的缺失。管理的细节仍需完善，许多已建成的私人房屋，均没有经过有关部门的许可或验收，就已经开始允许住户搬入，假设房屋存在着较大的安全问题，则会导致住户的生命财产安全受到严重的威胁。虽然在芒市的城市建设管理中，设立了负有相应管理责任的监管部门，但是由于许多违法建筑的建设位置较为偏僻、范围较远以及建筑的施工项目分布较为分散，监管部门难以做到完全监管，导致对于安全以及质量的监督不够到位。

1.5 私人建房建材堆放及建筑垃圾处置

政府没有出台一套符合个人自建房现状实际的处置建筑垃圾方法。环卫站仅对生活垃圾进行处置，而对建筑垃圾又不予处置，故私人建房产生的少量桩基泥浆和废土，要求其能自觉地运往较远处的规定场地弃置，显然不太实际。这是产生困难的根本原因。目前老百姓安全意识的提高，经济条件的许可，房屋层数的增加，私人建房施工工艺基本上都从原来的夯实地基提升到了打桩施工。由于外运方量较小，有资质的运输公司往往不屑于接这样的小生意，于是私人建房主大都是自雇人或承包给个人进行车辆外运，这些建筑垃圾的最终去向是有的倾倒在荒田、废土上，有的则是倾倒在一些靠近路面的农田中，对芒市的卫生综合治理带来很多困难。

2 形成当前私人建房大幅增加的原因

随着桥头堡黄金口岸和瑞丽重点开发开放试验区等战略决策的推进，芒市的经济发展迅速提高，人民生活水平也得到了提高，城镇出现了一股私人“建房热”，形成私人“建房热”的主要原因如下所示：

（1）随着城镇居民收入增长和消费水平的提高，信息的获取较为便捷，人们的眼界开阔了，观念也得到了更新，原有住房的面积、住房品质都不能满足居民的消费要求，客观上存在改善居住条件的现实追求成为私人建房的一个直接动因。同时，城市房价的持续增长使许多城镇居民或进城务工的农村居民承担着较大的购房压力，因此私人建房在市场中的价格竞争优势便体现出来，成为主要住房类型之一。

（2）近年来通货膨胀引起居民对货币的保值心理，特别是宅基地价格猛涨，个别人借此机会进行宅基地投机，刺激了居民建房的积极性。同时土地作为不动产，是一种稀缺资源，促使一部份居民将储蓄存款转移到建房上来，居民住房需求的膨胀与进步使部分自建房朝着精致化、艺术化的方式发展，许多自建房通过美观的外形，创造了巨大的营收，销售额大幅高于成本价，巨大的利润空间诱导着居民加入私人建房的行列。

（3）少数人把资金投在住宅建设上，进行以出租出卖为目的的商品性经营。一方面农村商品经济的发展和产业结构的调整，大量农村人口向城镇转移，推动了城镇私人建房的发展；随着城镇化步伐的加快，外来务工、创业人员和农村学生到私立学校求学急剧增加，对廉价出租房存在着客观需求。巨大的求租市场及高额房租利润，使城市居民建房牟利欲望十分强烈，从而成为违法建筑产生的驱动因素。另一方面，旅游作为芒市的主导产业，带动了宾馆、旅店及饭店等娱乐消费行业的发展，进而刺激芒市私人商住楼的大量修建。

3 当前对私人建房管理的法律现状

大量违法建设和违法用地的存在，严重侵犯了城市的公共资源和公共利益，损害了全市人民长远的、根本的利益，腐蚀了社会的肌体和架构，践踏了法律的尊严，严重影响芒市投资环境，影响城市形象，影响文明城市创建，市民群众和外来投资者对此反映十分强烈。但是在当前我国的法律现状中，对私人建房中的经济技术指标，法制上基本算是空白的。当前的《云南省城市城乡规划条例》《德宏州城乡规划管理技术规定》均没有对小宗地私人建房的明确规定。

4 规范私人建房管理的措施

解决好私人建房问题，是高起点推进城市化进程、构建和谐社会的客观要求，为规范本市的私人建房，结合笔者工作经验，特提出以下建议与意见：

4.1 注重观念更新，增强依法建房意识

面对面地开展法律宣传活动，增进人民群众对建房的报建、规划、设计、验收等程序的认识，促使其真正重视自己房屋的法律权益、质量安全等。大力宣传各种政策、法律、法规，使《城乡规划法》和群众建房有关法律法规家喻户晓，依法依规科学建房。观念对社会人民群众的建筑活动会起到指引作用，人是具有主观能动性的，建筑欲望的存在便是这些建筑者们开展违法建筑活动的主要动因。同时，建筑者对违法建筑行为处罚的漠视是其不遵守法律规定的主要原因，当地政府应加强对私人建房现象较为严重的地区的管理，从而全面提升建房意识的培养效果。

4.2 强化机制创新，提高监督管理水平

把私人住房纳入重要议事日程。①规划、建设、国土等管理部门要靠前服务，为建房的群众提供优质服务、科学指导，并严格执行规划许可，规范“一书两证”审批，从源头上把好建设工程质量关；②要建立管理的长效机制，加强施工队伍的管理。承包人责任终生追究制，施工单位要挂牌施工，施工人员要持证上岗，同时要明确承包人的义务，要加强施工人员的管理，搞好经常性培训发证工作，利用现有部门的力量，面向社会巡回举办培训或鼓励工匠自觉成才，由相关部门统一组织考试，合格者颁发上岗证书，并按规定进行年审年检；③要加强私房建设工程质量安全监督机构现有的管理资源，建立常检查与巡查相结合的长效机制，逐步提高建设工程质量安全监督覆盖面。

4.3 加强规划指导，优化城市结构布局

结合国外私人自建房的一些经验，建议政府的规划应更详细更长久。土地用途一旦定性，就不能轻易改变，例如一个地块的用地性质为住宅用地，规定的容积率只能用于建盖低层建筑物，就不能擅自更改层数。对于建筑的外形、颜色都应有一个框架式的规定，精确到房顶的颜色、坡度、屋檐、绿化树种等。政府的规划应长远考虑，把目光放得更长远一点，减少由于规划变动所造成的混乱和巨大损失。

4.4 加大建筑市场整治力度

大力整顿规范建材市场。建设行政主管部门，要对进入施工现场的建筑材料、构配件加强监督检查，积极配合工商、技术监督、建材、公安等部门，对建材市场定期、不定期检查、抽查，使假冒伪劣建筑材料无藏身之地，要教育、提高建房户识别真伪的能力，坚决抵制伪劣材料，并以次充好使用假冒伪劣建筑材料导致质量问题的，要追究法律和经济责任。要搞好建材市场的治理。要充分发挥工商、技监等职能部门作用，大力整治好建材市场，加大打假力度，从源头上保证私人建房的安全性。