公寓式住宅与公寓式办公消防设计存在的问题

2021-03-30张玉瑶

建材与装饰 2021年17期

张玉瑶

（华林中创建筑规划设计有限公司，山西太原 030000）

自从中国加入WTO 后，房地产业得到发展并且加大了客户对住房的需求量。我国国内出现经济繁荣的景象，随着经济快速增长促进许多中小型公司出现，一些业主希望能拥有一套自己的专属办公室。对于小型房间的楼盘升级和价格较低及酒店式服务作为最大的卖点获得了购房者和中小型公司的热爱。公寓建筑是随着我国经济发展和社会变革而出现的产物，在设计的标准中要根据我国的标准进行。但是公寓建筑作为一种新型建筑现行标准存在一定滞后性，无法高度的契合。针对这一问题首先相关人员要明确公寓式建筑使用土地的用处用于商业还是居住；其次是开发公司是按照住宅用房还是商业办公来办理手续；最后是房屋竣工后是否有要求对房屋的使用功能进行规定。如果建筑性质为住宅用房则使用功能上仅能作为住宅，反之则为公寓式建筑[1]。

1 定义

1.1 公寓式住宅

公寓式住宅是相对于独立式住宅和别墅等住宅的一种概念。公寓是房地产公司投资开发的最为常见的一种地产而公寓式住宅则是综合了公寓和常规住宅优点的一种新型房产。通常情况下公寓式住宅建立在发达城市，并且大多为高层建筑，对设计的要求和周边环境要求较高。每一层都有许多套房，具备生活需要的餐厅、客厅、厕所等，主要面向短租的用户。公寓式住宅的优点较多，如租金不高、日常煤气水电的使用按照市面上的标准收费。同时也具有更高的舒适度，每层公寓不超过25 个房间并且也搭配了电梯，多有燃气管道能够方便人们正常生活。公寓式住宅空间布局多样化，在平面上可以设计为移动的墙体具有新意并实现自由组合，整个空间布局多样并且空间具有分隔特点，夹层、错层等设计方式受到年轻人的热爱。此外公寓式住宅还具有共享贡献的特点。常规住宅同一栋楼的人们相互没有沟通和联系，如今出现了空中隔院每四层都可以安排共享空间，在共享空间力可以根据喜好种植植物、花卉或者安置休闲椅等提供人们沟通娱乐的渠道。提供用户们不需要出行就可以和他们沟通并且感受大自然的机会。但是公寓式住宅也存在一定缺点，如受到居住面积的制约，仅可以居住无法办公，同时售价要高于一般住宅[2]。

1.2 公寓式办公

公寓式办公是一种公寓式办公楼，由管理人员进行统一的物业管理并由一种或多种平面单元构成。在单元内设有卧室、会客间、生活设施等。公寓式办公结合了办公和居住的功能主要用来满足小规模公司和家庭办公的要求，兼具了办公和居住的双重物业形态。每个单元面积不超过150m2，从功能上没有和住宅楼有较大差别，而且在相关安全规定中如消防、布局、承重等方面要求标准更加严格且整体行对独立。公寓式办公的功能较为单一，不能良好地将社会经济和个人经济有机的结合起来，在未来可能成为阻碍城市发展的因素。对于地下空间的利用应当加大开发力度实现价值。例如铁路是城市主要的交通手段和方式并且人流量较大，因此需要重视到该地段的内在价值和巨大的潜力，并结合地铁建筑利用地下空间纳入地下停车场、商场等能够有效节约空间并实现经济效益的提高[3]。

从上述定义能够看出公寓式住宅和公寓式办公的类别大体相同，都可以存在于同一栋建筑并且可以居住，因此统一称为公寓式建筑。当前我国的《建筑设计防火规范》简称《建规》中对于公寓式建筑并没有充足的解释，因此在相关建筑设计过程中公共建筑的安全执行并没有统一标准，导致消防设计存在漏洞。

2 实际消防设计过程中出现的几个问题

2.1 公寓式住宅及公寓式办公防火分隔及疏散楼梯的设置

公寓式建筑通常位于发达城市的市中心，经济发达且交通便利并且周边有商业区域。上部由多个塔楼组成并将住宅、办公等功能融为一体。公寓式办公以住宅形式办理产权的同时应当被认为是公共建筑进行考虑。如果在底部设置营业场所需要使用防火墙和耐热材料将住宅和酒店等区域划分。疏散楼梯为了保证使用的安全性也应当和营业场所的楼梯分开设立，疏散梯的疏散宽和距离也应当满足《建规》要求，楼梯能够从一楼通向室外避免因为营业场所部分疏通口不开在危机发生时危害人们安全。其次在《建规》中明确规定了建筑中上部塔楼所需的安全出口至少有两个，但是实际中设计两个安全出口是较为困难。公寓建筑和商住楼的结构类似只是功能上的不同，因此疏散梯的数量和形式可以参考商住楼要求进行设计[4]。

2.2 每个单元疏散出口的设置宽度及数量

《建规》中指出了公共建筑的两个安全出口间的空间面积不能高于60m2，设计的门也不能够低于0.9m。其中走廊尽头的房间建筑面积不超过70m2且门的宽度不小于1.5m。公寓式建筑中设置两个户门存在一定的技术难度，在充分考虑到办公人员数量通常不多的情况下同时需要设计卫生间和其他设施的前提下将大大缩小办公面积。例如各单间采用耐火材料承受火灾极限不能低于200h，公寓内的任何一间卧室到达疏散楼梯的具体都不能够超过15m，考虑到喷淋保护时疏散距离可以增加3m 根据疏散距离在一定单位中的面积可以有调整性的增加。通常疏散出口的数量和门的宽度要遵循如下标准：当房间面积不超过60m2时可以设置一个不低于1m 的出口，而当建筑面积超过150m2时则至少设置两个出口并且宽度不小于0.8m[5]。

2.3 内部装修及单元内增设夹层的问题

公寓式住宅和公寓式办公的设计中开发商要按照统一售价，同时也要按照《建规》的标准设计。办公和住宅如果由业主进行设计和装修则对于公共部分也要按照标准建立。近年来一些地产开发公司为了更好地满足人们的需要，推出了高层建筑，可以由业主根据自身要求自主分割的新型户型。公寓式住宅和公寓式办公内部的高层距离大多为4.6m。因此为了追求更大的居住面积和使用空间大多数业主会用木楼板将空间分为两层。这就导致使用的木楼板不仅无法满足《建规》要求的耐火级别同时还要增加了火灾荷载；由此造成了众多的安全隐患威胁着人们的生命。此种户型的建筑消防设计中为了减少火灾发生和安全问题建筑公司也要对居住用户提出要求：首先在二次装修中对于内部增设夹层的房间需要在开发商的监督下签署规定协议，明确使用的装修材料能够满足《建规》的标准符合耐火极限。其次要充分考虑针对消防设施的调整并为消防车准备好预留点，喷淋也应当留有一定空间，并且在有资格的消防施工单位统一监督实施。最后针对增夹层的房间如果属于酒店和办公则因为楼板分割导致最底部没有灭火设施需要自行建立[6]。

2.4 高层建筑各单元内消防设施的设置

近年来出现大量公寓式住宅和公寓式办公，在不同单元是否设置灭火装置和报警装置、公寓住宅是高级住宅还是公寓式住宅、公寓式办公是按住宅标准还是办公标准等问题始终是业内人士所探谈论的问题。对于相关部门而言两种建筑方式有着较大联系，有的部门为了减少成本的投入，实现客观的经济效益，常常忽略要求，导致消防设计存在隐患[7]。一方面要认识到规定的标准是具有强制性的，在针对消防设计的施工过程中相关工作人员要认清制定的标准是需要严格遵守，切不可忽视和掉以轻心，在单元内设计灭火和报警装置对于早期火灾的发生和救护至关重要。但是由于目前我国的实际情况和公寓式住宅和公寓式办公存在制度上的缺失，并没有明确规定。对于高层公共建筑根据规定要将建筑分为一类、二类和超高层三个类型。公寓式建筑在认识和明确自身土地性质时根据特点可以分为居住型、公共型等。公寓式住宅根据标准的要求，一、二类公寓在室内不可以自行设置灭火和报警系统，但对于此类建筑的公共通道和运动场所需要设置灭火设备。在超高层中户内需要安装报警设备和灭火装置，火灾自动报警系统是必须具备的，公共活动场所也应当设有灭火装置[8]。