城乡规划中的土地利用探讨

2021-03-30师诚

建材与装饰 2021年16期

师诚

（南宁市城乡规划设计研究院有限公司，广西南宁 530028）

伴随人们生活质量的提升，土地资源需求量更大，人们对生活环境也提出更高的要求。土地资源作为城乡规划的重要组成部分，能够基于人们的生活现状、城市发展趋势及需求等合理规划设计，协调处理城市建设与土地管理的关系，改善居民的生活质量，促进城乡经济的一体化发展。但是基于当前城乡规划中土地利用的现状而言，多具有规划体系不够完善，土地利用率较低及行政审批效率较差等问题，影响土地利用与城市规划的整体效果。习近平总书记在中共中央政治局第二十二次集体学习时指出，要将工业和农业、城市和乡村作为一个整体统筹谋划，推进新农村建设，使之与新型城镇化协调发展、互惠一体，形成双轮驱动。城乡规划中的土地合理利用，对城乡经济建设、社会发展均能够产生重要影响，需要提升重视程度，在明确问题的基础上制定解决对策。

1 城乡规划与土地利用的价值分析

1.1 提升规划管理质量，规范管理内容

城乡规划中的科学土地利用管理，能够规范土地建设的内容，合理应用各类资源，提高规划管理的质量[1]。通过引入专业人才，加大执法力度及完善管理制度等方式，让先进的土地管理理念融入土地利用活动。以动态监督、规范操作等模式，预防不良问题的发生，保证各类土地资源的充分应用。

1.2 促进城乡经济发展，保障人民利益

城乡土地资源利用，需要坚持城乡经济一体化发展理念。相关管理部门及人员需要基于城乡发展的现状、差异及影响因素等，合理配置土地资源[2]。加强农村基础设施的建设，规划城市生态公园且注意文化项目保护、资源保护等，为城乡居民创设良好的生活、工作环境，提升人们的幸福感，促进城乡经济发展，保障人民利益。

2 城乡规划中土地利用的现存问题分析

2.1 规划体系不够完善

城乡统筹发展背景下，城乡规划建设能够直接影响人们的生活质量、经济发展能力等。但是基于当前我国城乡规划中土地利用的现状而言，多具有空间规划内容不足，整体规划体系不够完善，缺乏前瞻性、宏观性分析等问题。在这种问题影响下，土地开发不合理、土地资源浪费的问题普遍存在，影响土地规划及利用的效果。

2.2 行政审批效能较低

我国国土资源丰富，但是受到地理环境、人口数量等因素限制，一些地区存在国土资源紧缺的问题，土地利用的相关管理制度、审批流程等不够完善，存在审批效率较低，投资支持力度较差等问题，由于投资困难，致使资源利用率较低。

比如某城市在滨江项目建设期间，计划将其设计为具有防汛能力、休闲娱乐功能的综合性工程。在专业工程团队综合评估的基础上，预计建设工期时间是21个月，投资金额是5亿元。但是在后续项目执行的过程中，由于项目建设的规模较大，资金投入量较高及审批流程繁杂，致使项目建设被迫转变，工期时间延长，投资金额显著减少，整体建设的效果与计划效果存在较大差异。

2.3 土地规划监管不足

城乡规划过程中土地的利用，易于受到建设质量、施工因素等影响，致使土地利用效果不佳，整体功能价值无法得到彰显[4]。比如一些建设开发商未能够按照集约化原则、科学管理理念等实施土地开发应用，则会造成土地资源浪费的问题发生。再如一些施工建设单位可能会任意变更建设方案，在相关部门未能够及时跟进、监管的影响下，也会影响建设的效果，无法发挥监督管控的作用。

土地资源的管理、利用情况等，均会影响土地资源的价值与居民生活质量，不规范的土地规划及资源配置方案，会限制地区经济的发展。比如以某市区土地规划工作为例，作为城市内面积最大、人口数量最多的辖区，居住小区规划设计中存在着楼盘之间距离较近、采购不合理等问题。小区居民的日常采光效果、通风效果等严重受到影响，楼盘价格和土地资源难以有效配置，则会影响居民生活质量及经济效益，且对生态管理效果也会产生不利影响，削弱土地资源的利用价值。

3 城乡规划中的土地利用对策分析

3.1 明确土地利用标准，坚持因地制宜理念

城乡规划中的土地利用管理，需要深刻认识到土地资源的价值、合理利用的重要意义等。基于城乡规划的内容及要求，监理健全土地利用的标准，编制土地资源分类原则，且对具体的执行项目进行细致划分。在宏观角度上，基于城乡发展的要求及趋势进行分析；微观角度上，基于城乡空间应用的现状、居民生活中常见问题等探究，协调处理政府与市场的关系，实现城乡空间、土地资源的合理应用。

比如根据城市产业形态、资源优势等实施土地资源管理。具体而言，以轻工业为主导的城市，则可以在轻工业厂房建设、产业园区建设等方面，适当放款土地审批政策；针对于城市中公园资源、绿地资源较少的城市，则需要更加注重生态环境保护与土地资源利用的关系，规划更多城市生态公园，对大型城市生态建设项目等给予政策支持；针对文化古迹、人文建筑相对较多的城市，则需要历史文化的保护。在城乡土地规划中，注重保证历史文化不受到影响及破坏，彰显城市的古风古貌、人文底蕴。

完善的土地利用标准构建，能够在提升人们生活质量的同时，保护各类自然资源、生态资源及文化资源[4]。城乡规划中的土地自用，需要坚持因地制宜的思想理念，合理布局空间结构，基于经济发展的现状进行精细化管控。政府相关管理部门、人员需要严格基于法定程序与批准权限获取土地使用权，开发各类建设用地，实现空间合理布局及土地资源的科学配置。

3.2 健全土地管理制度，规范应用土地资源

建立健全土地管理制度，能够为土地资源的开发及利用提供基础保障。在具体的城乡土地规划过程中，需要全面考察当地的资源环境，明确城市空间规划及土地资源分布的情况[5]。根据分类标准实施土地资源利用，预防土地资源浪费、利益冲突的问题发生，切实发挥土地规划的作用。

首先，需要完善土地生态产权补偿机制，基于生态价值产权，合理划分土地开发利用行为，保证土地资源、生态资产的整体价值得以呈现，对土地利用行为也能够发挥规范、管控作用。其次，需要健全农田保护制度，对耕地资源、农业生产资源等予以保护。以完善的土地管理、监督制度等，严格处理违规占用土地的行为，保障我国的粮食安全及居民基础生活质量。再者，需要综合应用定额管理、存量盘活等路径，系统规划土地资源，优化调整土地结构，实现土地集约化与节约的目标；最后，则需要强化土地征收机制构建的重视程度。编制科学的土地价值计算指标，综合分析待征收土地的原有价值、发展附加价值等，做好与群众的沟通工作，在土地征收、补偿标准方面，和谐达成一致观念。

3.3 管理权力适当下放，兼顾多重规划原则

城乡土地资源规划中，政府相关部门可以适当地下放权力，赋予土地、房屋所有人使用权、处分权等管理权限，构建平等、民主的土地义务，编制细致且合理的费用缴纳标准。保证土地权益人在获得合法权益的基础上，也能够确保政府获得合法税收，实现个人、集体及国家利益的均衡发展[6]。政府需要提高社会监管体系建设的重视程度，通过权力分散与社会监管机构的建立等方式，对土地管理制度的落实情况进行监督。以法律手段及时处理违法占地、抢占土地的行为。同时还需要强化日常宣传的重视程度，为城乡居民介绍土地合理应用的必要性，相关的法律政策及惩罚措施等。在全民的配合及监督下，提高城乡土地规划及利用的质量。

城乡土地资源规划，需要兼顾多重规划的原则。在明确土地规划目标的基础上，综合考量产业布局、居民生活需求等，设计特色项目资源，制定适合城乡发展的个性化土地资源规划路径，构建基础设施，交通便利，自然、经济及生态和谐发展的城乡环境，充分彰显土地利用价值。