房地产开发项目的设计管理和成本控制优化研究

罗黔乾

（中交贵州房地产有限公司，贵州 贵阳 550081）

0 引言

设计管理在房地产开发项目全过程中都发挥着重要作用，尤其当今我国房地产开发项目规模逐年增大，建筑结构复杂度全面上升，房地产开发对现有设计管理从业人员综合素质亦提出更高标准要求，为保障开发项目设计管理质量，促进成本控制优化效果，便要全面调研，统筹兼顾、综合考量地从全局入手制定针对性的房地产开发项目设计管理方案和成本控制优化策略，方能达到充分发挥房地产项目社会效益和经济效益的目的。

1 房地产开发项目的设计管理要点

1.1 明确项目开发流程重要设计节点

针对房地产开发项目的设计管理要点，实践时需明确项目开发过程中，所需关注的各项重要设计节点，通常情况下在取得项目可行性研究报告后设计工作便可随之展开，期间需先对整个市场环境做全面调研，联合区域规划，分析供拿地成本测算的基础上组构大致设计框架。按照市场定位划分产品定位，科学竞标设计项目，严格按照相关法律法规标准评判、审查，选取最优方案，突出设计前期规划成果重要性，这一环节直接决定了60%～70%的项目工程成本，属于影响房地产开发项目成本的关键因素。在进入项目图纸设计环节后，则主要是以方案设计、施工图设计体现，该环节亦是影响后续项目工程能否顺利开展，最终工程成本是否可以得到切实控制的基础要素[1]。

1.2 图纸管理环节的设计管理要点

房地产开发项目的图纸管理环节作为其设计管理的重要内容，这个过程中项目设计图需要经由设计管理部审核无误后才能下发施工图，从而对后续施工环节顺利开展奠定基础。此环节需有效把控报建手续衔接的时效性，缩短时间成本，降低项目风险，进一步推进项目设计施工实施进度；比如分析各设计图纸时间节点，对比报建环节图纸内容，提前做好准备工作，按照报建手续区域化特质，加强设计者和报建者之间的沟通、协作效率，逐渐形成同步管控、多元管理的工作模式，不影响报建质量的前提下缩短报建周期，规划方有修改意见迅速予以处理落实。除此之外，针对不同环节招标工作衔接应突出专业、流畅特质，不同设计方、施工方招标周期限定在规定时限内完成，设计管理相关图纸提供作业以及工程量清单计算，在施工图确认后逐步进行图纸交底并计算工程量，最终达到缩短这一环节施工时间，减低设计风险同的目的，为后续该房地产项目施工的有效推进打下坚实基础[2]。

1.3 房地产开发项目的技术管理

房地产开发项目的技术管理环节，所涵盖专项内容较多，尤其对接、交底亦是在该环节完成，一旦此阶段各部门协作力度不足，后续便会引发施工变更的现象，所以实践期间在编制设计任务文件时，便可采取统一汇总设计标准信息数据，依据不同职能部门做任务书转化，保障各部门可以快速理解施工图纸设计思路和设计主旨，促进企业内审核的实效性，在设计任务书抵达设计院后迅速组织专项负责者对设计院做好交底工作。在施工方案以及施工图纸管理方面，交底期间划出图纸、方案不可调整的内容部分，同时与测绘院做好实时交流，综合评估设备专业用房设定方位，尽量规避客户敏感区域，梁柱结构设计应从客户改造可能性心理层面出发，做好分析研判，以此保障该环节内审价值能够得到充分发挥。在土建图纸以及其他分项图纸管理方面，则应注重房地产开发项目施工图设计对公共区域装修图、景观图、施工界面切分亦紧密相关，实际管理时，需突出公共部分装修与梁下净高及项目整体结构的协调搭配性，景观中的泳池等场地设计便不可与地下室设计重叠，施工界面更要划分清洗，谨防分包矛盾，影响施工进度的状况发生[3]。

1.4 房地产开发项目的现场管理

房地产开发项目的现场管理同样作为设计管理的核心组成部分，在设计图和工程施工对接期间，可从缩短施工期层面着手。房地产开发项目正式投建落实多以桩基作业体现，大致施工节点也是按照先地下室开挖，然后再进行主体结构施工的模式推进，因此掌握工程进度时间节点并设置出图时限，预估审图和内审时间基础上，合理把控这个过程中各细则内容分项的有效交互衔接，设计管理者在管理图纸时，需明确装修图、施工图、景观图等交互协调度始终全程可控，实时调整各分项负责人进场节点和任务指标，从而达到提高现场施工效率的目的；最大限度降低赶工、施工错误等风险事故发生率。除此之外，针对变更量管控，在现场管理期间，需明确变更出现的情况，多与专业图纸出现错漏、设计优化、工程改进、成本调整、营销调整有直接关系，所以施工准备阶段，便要组织不同专业、多部门联合会审，尽可能在施工前对所有问题风险予以全面分析，充分归纳各类问题风险，并在工程量清单中予以展现，以此确保后续施工即使发生变更，也能将变更费用控制在合同范围内。

2 房地产开发项目的成本控制优化策略

2.1 合理设置成本增项内容

针对房地产开发项目的成本控制优化，需突出设计管理与成本控制的两者交互结合性，明确设计管理的另一大优势特征即可促进工程成本资源的合理配置，保障房地产开发项目质量完全达到预期的基础上，使之经济效益和社会效益能够充分得以体现。前期做好全面、大量的市场调研，并在项目交付后记录回访统计，总结最佳营销方案，了解业主需求，合理设置成本增项内容，进一步开发项目价值，像营销区域方位布设可设定在小区入户大堂，一步到位投入与项目结构风格相似的内外部装修空间，保障客户看到营销区域便可了解小区内在实际配套特征，最大化发挥售楼作用，谨防无效成本支出；比如近人尺寸、整体感受上，外立面材料便选择采取多近远少标准做分区划定，楼栋门头以石材原料为宜，提高档次感等。景观方面，则以增进客户兴趣点、参与感为主，可适度增设泳池、跑道等区域，延长业主区域停留时间，以此通过合理适度的成本增项进一步提高房地产开发项目的潜在综合效益[4]。

2.2 专业到位的成本管控措施

（1）专业到位的成本管控措施也是房地产开发项目成本控制优化效果能够达到预期的基础条件。科学控制项目工程实际成本，并非一味“做减法”，必须保障项目工程品质安全以及业主居住舒适度、满意度基础上，减低非必要的成本投入，比如地下室成本，其作为所有房地产开发项目成本中不可忽视的一环，尤其我国三线开外城市，车位售价大多很难摊平地下室成本，所以实践期间需从面积、高度层面入手，合理把控地下室面积标准，按照现行相关法律法规要求，车位数满足规范的前提下，通过尽量降低车位数量方式减低地下室面积，达到优化成本的目的。同时还可控制地下室高度，在开挖阶段分析场地高差，地下室顶板、底板一律按照折板结构设置，若地质条件所限导致开挖难度高，便可采取无梁楼盖结构减低开挖量，从而起到优化项目工程成本的效果。

（2）针对房地产开发项目含钢量做专业把控，就目前现实情况而言，近年来我国钢材提价成本较之前几年趋于逐渐缓慢上升的发展趋势（不考虑通胀因素），控制项目含钢量自然有助于控制项目投入成本。所以房屋户型设计时，标准层需以规整、堆成户型为主，剪力墙以及核心筒最好对位，以此最大限度发挥钢材性能价值，同时达到控制项目含钢量、优化项目成本的目的。从客户乃至业主心理层面出发来看，建筑外立面细节并非其关注重点，几乎很少有业主会将重点放在外立面上，所以这部分成本投入可适当减低，像高层房屋建筑外立面材料可按照简化装饰柱、精简线条设计为主，减低施工复杂度并依据项目定位，对刚需楼盘可不做凸窗设计[5]。

（3）房地产开发项目的景观设计方面，在进行成本控制优化时，需注重该部分投入成本合理适度，最终成果紧跟项目风格定位，软硬景搭配协调即可，部分刚需盘可减少甚至省去水景设计，避免成片软景的情况出现，围绕点状、带状搭配常见绿植，增进景观设计层次感和丰富度同时使项目整体景观成本能够得到有效优化。

3 结语

综上所述，通过对房地产开发项目的设计管理和成本控制优化分析，可以看出在实践期间，必须从明确项目开发流程重要设计节点、重视图纸管理环节的设计管理要点、做好房地产开发项目的技术管理、现场管理方面入手，搭配合理设置成本增项内容和专业到位的成本管控措施，方可使房地产开发项目全周期设计管理和成本优化形成精细化管控模式。在保障房地产企业项目建设品质前提下，提高项目整体综合效益，这也为我国房地产企业能够形成可持续化发展模式提供了有利参考依据。