房地产评估存在的常态问题简析

王 斐

衡水市地价评估事务所

1 引言

伴随着房地产业的迅猛发展，与房地产有关的交易活动，例如租赁、贸易、投资、贷款等也正在增加。同时，房地产交易诉讼也有所增加，财产估价差距和不当行为稳步增加。这似乎主要体现在法律制度、计价方法、人员素质等方面，需要采取科学有效地措施解决这一问题，促进房地产业的稳定发展。

2 我国房地产评估发展现状

房地产估价服务于房地产交易。这些年来我国房地产业一直处于快速增长时期。随着各种房地产交易的频繁进行，对房地产评估的需求急剧增加。房地产评估为房地产交易提供了重要依据。近年来，我国的财产审核员人数每年增加5000多人，当前的房地产评估师人数超过70000。尽管我国的房地产评估行业发展迅速，但前景仍让人不断加入。但是它也因为快速的发展带来了一些问题，例如员工素质参差不齐，一些员工的素质有待提高。相关法律法规的结构不健全。有时会有不正当竞争，等。这些问题对财产评估行业的健康发展产生了特别不利的影响。如果不及时解决，后果将更加严重。

3 房地产评估存在的问题

3.1 相关法律制度不健全

尽管我国已经制定并颁布了《城市房地产管理法》，其中以评估和登记机构批准标准的两个行政许可为核心，建立了房地产评估法律体系以及鉴定机构和管理人员的鉴定，但并没有说明和解释操作规则。尽管该法律阐明了财产评估系统的法律地位，但没有专门针对财产评估的法律。这种态度分散在各种规章制度和规范性文件中，不能成为行业规范和道德标准的法律依据，这样会缺乏法律保护。在这种情况下，评估师通常不愿采取妨碍主观公司行事的行动，社会很难认可评估的效果。

3.2 评估方法单一落后

当前的估值方法忽略了外部因素对房地产价值的不利影响。我国的房地产评估机构在市场上保持竞争优势，并且房地产评估行业不合格，导致缺乏财力和能源来投资于创新的房地产评估方法。当前，最常用的估值方法包括市场比较法、利润法、理论发展法等。基本估值法是对房地产公允价值的调查，根据诸如位置、方向、设计等属性特征评估用户的利益，即内部利益是主要评估。但是，除了内部公用事业价值外，在评估房地产时还应考虑外部公用事业公司，以使房地产评估的影响更加科学合理。

3.3 房地产评估员自身素质无法满足行业发展的要求

尽管如今对评估人员的要求越来越严格，但必须对其进行测试，并且只有通过考试后才能获得认证。但是，考试主要是为了评估理论知识以及相关主要主题的审阅者的专业经验和工作年限，并且对学历要求不高。这导致了经验丰富的员工，他们对房地产进行了多年评估但理论知识不够，即使他们参加了考试，通过率也很低。那些对理论知识有很好理解的应届毕业生将相对轻松地通过房地产评估考试。随着当今社会经济的逐步深入，我国也应更加重视房地产评估业，并确保其人才素质高，以便更好地响应我国房地产评估业对人才的需求。房地产评估师只能不断增加信息量，确保他们能跟上社会的步伐，并不断更新自己的知识。只有这样，他们才能满足社会对人才的需求。但是，这种培训的方式还不是很清楚。培训和管理方法以及专家培训的内容只是众多问题其中的一些问题，仍然有很多问题亟待解决，这导致了我国房地产评估师与市场经济之间的分歧。

3.4 评估市场环境不规范

计划经济是我国传统经济中最普遍的做法。随着社会经济的进一步发展，我国已从计划经济逐步转变为市场经济。但是，就目前而言，大多数人仍在遵循旧观念，并且误以国家为财产进行评估。房地产市场评估机构的真正作用无法被正确理解。在实际工作过程中，经常由于诸如业务质量不足和风险意识差等实际因素而引起市场监控问题，这反过来往往会导致财产估价违规。此外，房地产评估机构使用不适当的方法在财产评估中建立了市场垄断，而这种垄断不促进市场竞争机制的运行。甚至有一些房地产评估机构使用违反行业标准的方法来激励客户获取客户资源，例如不正当竞争方法，例如降价和打折以吸引顾客。

3.5 不明确的房地产评估机构产权问题

这个问题主要体现在两个方面：首先，评估师和房地产评估机构还没有真正顺应改革方向。其次，房地产评估机构都是私有财产有限公司。第一方面的体现主要是因为通常需要在审核机构的审核员能够理解文件关系之前，先经过当地人才交流中心才能详细认识。在人才交流中心的信托支持下，人事代理合同的定义缺乏标准化，并发生了重大变化。尽管遣散关系是在评估机构实现的，但执行人员与执行机构之间的关系并未中断。这将高级官员的评估机构人员感到畏惧，因为他们不会促进他们的独立工作。第二个方面主要表现为投资者主要根据连带责任承担选择有限责任公司制度。

4 房地产评估工作缺陷改良的对策分析

4.1 建立健全房地产评估行业的法律规范

制定相关法律法规可以有效地保护估值行业的发展：首先加强相关行业标准的制定和规范人的技能，不宽大处理对违反相关法律法规的员工采取惩罚措施。有关标准化费用的标准是适当的。其次对于低价值项目，可以对项目进行适当的分析和分类，并可以增加固定费用的投入。否则，由于费用减少，很容易导致承担无人接手这些低价值的项目。对于高质量的项目，还必须分析和解决费用较多而产生的压价或者是人员收回扣的现象，应减少费用。再其次，为了行业的职业道德，员工必须遵守相关标准并始终注意其行为。通过完善相关法律法规，可以有效保证房地产估价结果的科学有效性。

4.2 加强房地产评估行业的自身建设

房地产评估机构应具有高度的自信心，对市场做出反应，加强自身的结构并自发地成为社会团体。只有这样，房地产评估行业才能朝着更好地方向发展。这对房地产评估师提出了更高的要求。房地产评估师应具有较高的思维能力，以确保他们能够从不同角度充分分析问题，以解决评估过程中出现的不同问题。评估师还应充分利用自己的主动性，不断向相关部门提出新问题，并将其路由给合适的人员，并帮助政府向评估人员传达准确的指导方针和行动和调控导向，评估机构可以在两者之间顺畅地传递信息，充分推广相关经验并为行业发展服务。

4.3 加强房地产评估执业人员的资格认证工作

为了确保我们的房地产评估行业的员工具有更高的素质水平，我们必须注意从业人员相关资格的认证，并提高标准。我们还可以从其他国家或地区的相关标准和管理体系中学习，并根据从业者是否精通技术，工作经验是否足够丰富，评估结果是否符合科学道德标准以及职业道德标准等，来达到制定相关标准，以确保对该行业的有效管理。这不仅将确保行业技术人员的专业水平，而且还将使行业朝着更好地方向发展。此外，我们还需要增加人才招聘和管理核心人才技能的要求，严格管理需要本科以上学历的从业人员的学历；加强注册系统的功能尽管我国目前拥有相对完善的注册系统，但该系统的实际功能还不够强大，注册系统并未发挥应有的作用。因此，必须严格执行控制系统的操作要求，加大考核力度，优先招聘具有较高专业技能和较强技能的人才，扩大考核范围，并提供定量就业岗位。

4.4 强化建设评估行业内外监管的诚信体系

房地产评估行业的社会信誉度低是一个不容忽视的问题。迫切需要提高评论行业的信誉并提高社会信誉。通过纠正监督系统，可以加强对估值行业的内部和外部监督。所有评估公司和评估师必须互相监督，以防欺诈。一旦确定了其他职责，它们将为估值市场创造一个良好的环境，并保持估值结果的公平性和可信性。加强内部和外部监督的诚信体系还可以改善审核公司的自律性，并由外部部门进行监控，以创建审核公司和员工的诚信档案。完整性文件关联到审阅者的晋升资格能力。同时，必须加强操作员评估，从本人开始倡导职业道德，抵制不道德行为。

4.5 创造积极条件，提高评估执业的环境

我国房地产评估的起步相对较晚，推广过程中存在很多问题，但我们可以借鉴国外成熟的评估行业的经验，并将其应用于我们的评估工作。我国政府应积极响应评估工作，有关部门可以制定法规以限制评估环境并提高环境质量。制定更详细的员工奖励和制裁标准，一方面可以激发工作热情，另一方面又会规范审核员的行为。违反规则者将受到惩处，出色者将获得奖励。这些年来，中央政府与有关部门合作，努力改善评估工作环境，已取得许多成果。需要进一步的努力来增加评估行业的影响力。

4.6 加强监管制度措施

房地产估价市场当前的混乱很大程度上是由于缺乏严格的监督。因此，政府机构需要加强监督措施，并采取具体的监督措施。他们尤其可以从以下几个点来看：（1）房地产评估机构应减少与政府部门的互动次数和相互关联，因此市场上的所有房地产评估机构都在同一起跑线上，以防止内幕交易。（2）分析目前政府对房地产估价机构进行监督的困难及其原因，然后对监督机制进行适当调整，以物业评估行业的监督为主要监管者，以政府为监督支持，加强监督。（3）建立投诉机制。鉴于目前的非法房地产评估，不难确定投诉部门的减少是进行非法房地产评估的主要原因。因此，政府应开辟更多的投诉渠道，并设法利用群众来确保有效地监督。

4.7 提高评估执业环境

在我国，房地产评估机构的出现时间比较短，因此在推广房地产评估机构的过程中，经常会出现许多实际问题。作为房地产评估人员，我们要积极解决问题，确保房地产评估行业的发展。（1）为了解决发展过程中经验不足的问题，房地产评估机构可以借鉴国外的成功经验，同时有必要结合我国的国情，促进我国房地产评估业的发展。（2）政府部门要积极应对房地产评估工作，有关部门要完善适用的法律法规，设置评估机构的限额，提高评估环境质量。（3）制定奖惩制度。在评估房地产时，应制定奖励制度。奖励技术的使用可以有效地提高评估者的热情，并限制评估者的行为。同时，需要建立一种惩罚制度，以惩罚违反规则的人并奖励表现良好的人。这是实现房地产评估顺利发展的关键途径。

5 结束语

总而言之，房地产评估中常见的问题大概包括三个方面：法律制度问题、评估中的市场环境不稳定、评估人员素质较低。解决这些问题的措施主要包括五个方面，即加强监督的制度和措施、完善房地产评估机构的内部控制机制、完善法律制度、改善进行评估实践的环境、提高评估人员的综合素质。在以上五个方面做好工作，可以保证房地产评估行业可以健康稳定的发展。