论老旧商业中心的改造升级-以火神庙商业中心改造为例

张鑫 刘胜杰

引言：

商业地产的迅速发展从“增量市场”到“存量市场”，一些老旧商业中心在过往竞争中逐渐被淘汰。据联商网零售研究中心统计的数据显示，2019年存量改造的商业项目（包括超市和百货转型、更名重开、调整升级等模式）高达46个，其主要原因是项目投运时间早，硬件、软件设施日渐不能满足当下购物中心发展需求，且存量改造项目一般为面积较小、业态单一的传统商业中心，为适应新市场竞争。北京作为一线经济发展快速的城市，老旧商业区的升级改造是重要趋势之一。《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出有序实施城市修补和有机更新，对既有建筑进行改造，解决老城区环境品质下降、空间秩序混乱等问题，恢复老城区功能和活力。鼓励按照绿色、节能要求，增强建筑的实用性，提高建筑能效。《关于进一步提升生活性服务业品质的工作方案》提出优化商业服务，进一步提高生活性服务业品质，着力推动生活性服务业“规范化、连锁化、便利化、品牌化、特色化、智能化”（六化）发展，满足人民群众便利性、多样性生活需求，为打造首都南部发展新高地做出积极贡献。

1改造方案对建筑的提升

1.1规划与功能

在城市发展版图中，以积极的姿态参与城市空间的构成，为城市更新提供尺度宜人的空间，完善城市功能意义。火神庙项目改造在合理控制项目规模和空间，以火神庙的“灯笼”为设计理念，将原商业中心改造成两个街区和一个盒子的建筑形态，结合土地资源的的合理开发，在原火神庙商业中心E座增加了一个体块。

1.1.1业态分区

现商业功能分区已经成为城市商业发展的大趋势，从商业区本体来看，商业功能分区能够有效改善商业区的“杂”、“乱”现象，提升商业区的商业面貌和整体形象。既有商业建筑各层功能布局按照传统百货功能分割，各商业区域自由划分，无明确边界。为了丰富不同群体的休闲娱乐与购物体验，本次改造方案对原有传统百货进行明边界的功能分区，根据“商业+文化”、“商业+科技”、“商业+教育”、“商业+健康”不同组合进行划分，按需寻区，能够有效减少购物的时间和阻力，也给消费者提供了不同的体验空间。

1.1.2 水平流线

大悦春风里的室内外步行街起到了主要水平引导消费者消费的作用。基于建筑使用功能的需要，以自由划分商铺形成步行街，负担着串联主力店、次主力店、餐饮、影院等多元化业态的作用。本次设计采用了整体散发式+局部环形的模式，环式模式围绕着中庭、街区形成相对独立又存在联系的模式。首层的主入口与多个次入口分散集中人流，引导多线人流进入商业内部，并在重要节点部位设置主力店，从而引导人流在水平流线上活动。在引导消费流线的同时，也有多条消防疏散通道来保障安全。

为了保障促进高层消费，本次项目重新规划了扶梯的位置，根据店铺自由划分形成的步行街，扶梯设置在出入口的附近和环中庭的位置，既分流了人流集中的地方也起到引导消费者去往高层消费的作用。本次扶梯改造的一个亮点是南中庭的长扶梯，也是大悦城的一大特色，扶梯设置在中庭中间的位置，从一层直达四层，为消费者提供了极强的目的性和便捷性，同时也提供了更广的视觉观赏，增强了导向性

1.1.4中庭

室内开放空间是市民休闲娱乐的重要背景，具有解决交通集散、综合各种功能、组织环境景观、提供信息交换的作用。大悦春风里通过中庭的设立扩大了层间开口面积，上下通高，玻璃顶盖。本次改造自动扶梯及垂直升降电梯集中布置在中庭区域，因此，协调平面和垂直交通组织，使消费者保持清晰的方向感是中庭的重要功能。其次，将各个楼层的商业功能通过中庭在立体的空间展示出来，通过变幻、多元的建筑效果，营造立体的消费空间，垂直拉动消费者，提升商业各个楼层的价值。

1.1.5退露台和下沉广场

本次项目以建筑退台、露台的方式，使建筑变得更加丰富，从而产生大量的室外空间，增加了自由空间感，给消费者提供了舒适性体验。在城市空间感上，建筑或建筑群形成横向高低形态，丰富了建筑和城市轮廓线，退台式建筑形成过渡的城市轮廓线，曲線舒缓，局部城市的整体轮廓线可能会因此而逐渐改变。光线产生的阴影关系和顶部面积的围合都可以形成台上各种私密空间，配以绿色植物，对丰富景观起到了十分重要的作用。

为了打破巨大空间的空旷感和视觉的单一感，本次改造通过运用垂直高差手法分隔空间，以取得空间和视觉效果的变化。由室外步行街和退台向外延伸，与自然环境相融合，形成开放式的下沉广场，使消费者不仅仅局限于封闭的室内空间，增强了项目的休闲性，同时可作为多元化的活动场地。

项目采用主观评价的方式进行满意度分析。主观评价采用附录主观问卷进行问卷调查，通过对建筑使用者随机进行抽样调查，进而反映使用者对建筑室内环境的满意率。其满意率的计算如下：

分区分时段抽样调查统计了顾客对商场室内声环境、光环境、热湿环境、空气品质及整体环境的满意度水平;综合统计得到顾客对商场内各项环境的满意率。

2.改造项目关键技术

2.1结构加固

对建筑工程的结构进行改扩建，一方面能够满足改建、扩建中的结构需求，另一方面能够满足结构受损加固的需求。

E座单体地上部分主要使用功能为商业、餐饮及局部机房。选用框架-剪力墙结构体系，基础形式为独立基础+防水板。F座单体地上部分主要使用功能为商业、餐饮及机房。选用框架-剪力墙结构体系，基础形式为独立基础+防水板。

原结构设计阶段北京地区抗震区划尚未调整，为8度、0.20g、第一组。本次改造设计阶段，北京地区新规范抗震区划已经调整为8度、0.20g、第二组，主体结构地震力有所放大，需要对抗侧力体系有所加强，以满足规范相关指标控制要求。本次改造过程中，主体结构使用荷载变化、新增结构范围、新增结构楼层等相关影响导致原结构地震力和及其响应有所加大，需要对抗侧力体系有所加强，以满足规范相关指标控制要求。新增剪力墙节点做法选用图集《混凝土结构加构造》（13G311-1）第182～187页相关结构及节点做法。

2.2给排水专业

本项目水专业根据现场踏勘情况，结合本改造工程设计，对能够加以利用的出户套管及室内管线进行利旧，尽量避免破坏地下室外墙防水，且为业主节约了部分管线、设备投资。本次设计涉及到以下几点：

根据室外地下管线勘探图及现场探勘，结合本次改造设计及景观效果，对室外雨水排水沟重新进行核算、设计，在保证排水能力的同时，尽量减少室外开挖量，利用室外管线。

结合商业建筑特点，将公共精装区与商铺内的喷淋管线进行拆分，采用两套喷淋管网，从而避免当商铺，进行装修改造或业态调整时，对公共精装区管线进行拆改。

根据本商业餐饮分布特点，在地下室为餐饮商铺设置隔油一体化提升设备及机房，敷设半径约30米，便于对含油排水管道进行隔油处理，且便于对隔油设备进行日常维护;同时减少了地下室重力管线坡降，提升了地下室净高。

2.3暖通专业

本项目冷源由在地下二层制冷机房提供，冷冻水供回水温度设为7℃/12℃。冷却塔设于7层屋面。冷却水供回水温度设为32℃/37℃。热源由设在地下二層的原有燃气真空热水锅炉房提供，提供60/50℃空调系统的热水。首层地板辐射供暖系统由锅炉房内一次水经板换换热后提供45/35℃低温热水。

影院设置独立的风冷热泵制冷系统，在影院屋面安装，夏季为影院提供7/12℃空调冷冻水供冷。热源仍由设在地下二层的原有锅炉房提供。为影院提供60/50℃空调热水。

空调水系统为一级泵变流量两管制系统，在总供回水管之间装设旁通管和电动压差调节阀;旁通调节阀的设计流量取单台最大冷水机组额定流量计算。水处理及补水定压措施由制冷机房统一解决。

空调水系统立管及水平管为异程两管制系统形式，冬夏通过阀门切换实现供冷供热。风机盘管和空调/新风机组分设立管，风机盘管及吊柜式空调器采用电动二通阀，空调机组及新风机组采用动态流量电动平衡阀。

按照与制冷机组一对一原则设置冷却塔，位于F座屋面。冷却塔的进水管设电动开关蝶阀，与冷却水泵连锁控制;冷却塔的储水槽之间设连通管。

空调风系统设计以竖向按层，横向按防火分区设置空调系统为原则，同时兼顾房间使用功能的区别。零售商铺、餐饮商铺区域采用两管制风机盘管+新风系统。公共区域、中庭采用全空气空调系统，末端采用散流器或侧送喷口的形式。

首层入口高大门厅设置地板辐射供暖系统，供回水温度45/35℃。供暖主供、回水干管设置于地下一层顶板下。地板辐射供暖系统建筑地面垫层厚度150mm（含垫层下防水与绝热层厚度）。供水总管设电动温控阀，配无线远传温控器，电动温控阀KV=3.0。餐饮部分，厨房排油烟补风预热至5℃，供回水温度60/50℃。

3结语

商业中心作为城市名片，它不仅是一个消费场所，也是人们公共生活展示的窗口。本文通过对大兴火神庙改造项目的分析，指出了既有商业建筑功能提升改造是我国大量存量传统百货涅槃重生的优先途径，同时也是重新激活旧城活力、促进城市更新的重要途径，城市的快速发展使大量建筑不再适应社会需求，在改造需求中，应充分发掘老旧建筑的使用价值，节约利用社会资源和能源，促进可持续发展。

本次改造统筹考虑了公共空间优化、立面改造、业态改造、文化氛围体现等问题，在设计中实现了城市发展需求的建筑节能标准，通过对节能改造措施在构造节点的详细做法，为同类公共建筑节能改造提供了技术参考。在改造技术中，通过对改造项目中难点以及关键技术措施的分析，为既有商业建筑改造的方案设计与实施提供参考依据。