昆明市公共租赁住房管理现状调查及对策分析

李文魁

实施住房保障是改善民生、解决低收入家庭住房困难的重要措施，事关人民群众特别是低收入住房困难群众的切身利益。2021年10月，笔者走访了昆明市住房保障局、市住房公积金管理中心、市公有房屋管理中心、市公租房公司等部门，并采用问卷与入户访谈相结合的方式，对昆明市泽惠园、吉惠园两个保障房项目、14名保障对象进行了调查访谈。调查结果显示：2005年以来昆明市共建设（筹集）公共租赁住房16.3万套，分配率保持在90%以上;全市公共租赁住房管理水平较高，成效明显，租户满意度高;但仍存在日常管理难度大、管理机构人员短缺、违规行为查处缺乏有效机制、申请资格精确审核困难等难题。

一、昆明市公租房发展现状

公共租賃住房是国家公共服务体系的重要内容，是一项长期而繁杂的系统工程。近年来，昆明市按照“全覆盖、保基本、分层次、多渠道、补短板、可持续”的总体思路，突出问题导向，紧紧围绕破解公租房后期运营管理的现存问题为目标，从投资、建设、分配、管理、运营等方面进行大胆创新，逐步理顺政府和市场在住房保障工作中的关系，建立了“政府主导、市场运作、责权明晰、分工协作”的公租房建设运营管理机制。组建公租房专属平台公司——市公租房公司，形成了管理专业、运行顺畅的运营管理机制;推出了保障房服务金融卡——昆明安居卡;建设了昆明安居网，便捷群众提交申请、选房、查询、房租缴纳等多项服务需求。

2005年以来昆明市共建设（筹集）公共租赁住房16.3万套，分配率保持在90%以上。目前昆明市公共租赁住房准入标准为：家庭人均收入低于3140元/月、人均住房面积低于25平方米、人均财产不高于15万元。公租房小区物业管理费定价略低于商品房。以普惠园为例，普惠园物管费为1元/㎡/月，周边小区中晟溪城为1.28元/㎡/月、新域盛景为1.29元/㎡/月在对两个项目的14名租户进行的问卷调查结果显示，租户入住保障性租赁住房后满意度高。其中，对户型、面积、基础设施配置及公共服务、地理位置及物业管理服务的满意度均高达100%，85.7%的租户认为租金水平合理。

二、公租房管理存在的主要问题

随着大批公租房配租，带来了前所未有的管理压力，公租房规范化、制度化、社会化、专业化管理等诸多方面的问题凸显，主要表现为：

（一）公租房小区日常管理难度大。

公租房住户以中低收入人群为主，入住人群结构复杂、职业多样、流动性强、管理难度大，破坏公共设施、高空抛物、车辆乱停乱放等情况屡禁不止。公租房小区大部分还未建立社区管理机构，与地方街道办事处、公安等部门工作对接困难，必要的一些社会化管理工作还没有完全开展，入住人群的民政、社保、医保、户籍等社会化服务相对滞后，且在综治维稳等方面也存在较大的隐患。

（二）公租房管理机构人员短缺。

昆明市大部分县区虽已设立了专门的住房保障机构，但人员、编制不足，部分县区仍由住建部门工作人员兼职管理，仅有少部分通过政府购买服务方式委托平台公司实施项目运营管理。昆明市公租房体量大、分布广，仅由住建（住保）工作人员承担公租房申请受理、审核、配租以及合同签订、租金收缴、腾退房屋等租后管理工作，显然“管不全”也“管不好”。

（三）违规行为查处缺乏有效机制。

昆明市公租房租金定价为不高于周边商品房租金的70%，存在牟利空间，个别租户违规转租、转借公租房的行为仍然存在，按照公租房管理办法，除了予以清退且5年内不得再次申请公租房外，并无更为严厉的处罚措施，且查处取证过程较为艰难。此外部分房地产中介及58同城、闲鱼网等网络租赁平台违规发布公租房的转租信息，也存在处罚困难的问题，这些乱象不仅妨碍和影响公租房管理秩序，也给政府公信力带来严重危害。

（四）准入资格审核面临困难。

目前每月都有新增申请人员，需要逐一对其收入、住房、财产情况进行认真审核，审核面临着申请基数大、审核手段单一、技术壁垒高、证明资料核实难等实际问题。目前核实只能通过银行流水、单位情况等单一手段进行，而申请的人群多为无固定工作人员，更加大了对低收入人群的认定难度，易导致认定不准确，甚至出现了“有租户开豪车入住”、“租房以后进行再转租”、“公租房用来做生意”等乱象。

（五）入住人员清退难等现象突出。

在对一些违规转租、转经营，恶意拖欠租金的租户进行的清退时，法院会考虑对低收入群体的充分保护，不容易做出对租户进行清退的判决，即使判决后的执行也要求必须满足“清退后租户后续有房屋可住”这一前提。有的房屋交付时只做了简单装修，租户入住时自己购买了家具家电，有的甚至全屋订制家具，在清退时，房屋内私人固定资产财物过多，清退难度也相应加大。同时在拿到法院判决后，执行清退程序也必须规范严谨，全程要摄像取证，保证相关人员全体到场等，手续复杂，占用了物业管理人员的大量精力，执行清退难度大。

三、基于问题的对策分析

（一）公租房运营管理专业化。

抓住政府购买服务试点契机，引入第三方专业机构实施公租房运营管理，提升管理水平。将凡属政府职责范围、适合市场化方式提供的公共租赁住房运营管理服务事项，纳入政府购买服务目录，将公租房后续管理工作委托第三方专业机构负责，从而解决人手不足、管理专业化水平低的问题。

（二）违规行为查处常态化。

建立违规行为查处机制，通过不定期入户调查、群众举报及网络监测等渠道，发现公租房转租信息的，及时安排专人进行实地调查，发现一起，查处一起。对中介进行政策宣传教育，要求他们将保障性住房的相关政策法规作为规章制度进行张贴，组织内部学习，规范从业人员行为，将公租房项目清单提供给各中介机构，要求中介严把房源核查关，做到“线上”、“线下”均不违规代理发布转租公租房房源信息。借助“人脸识别”技术，从源头上防治公租房转租、转借等违规行为，杜绝违规转租行为。最终形成有效手段大力推、违规行为大胆管的长效机制。

（三）公租房社区管理属地化。

探索社区化管理模式，与街道办事处、公安、民政、综治维稳等部门联动，有效发挥社区居委会对公租房小区的社会管理服务职能。积极推动符合条件的小区成立社区委员会，引入社区便民窗口，为租户提供相应的服务。积极培育不同的公租房社区居民组织和志愿者团队，扶持建立“租户管理委员会”等新型社区自我管理组织，制定“小区居民管理制度”、“公租房住户扣分办法”等，对租户维护公租房社区共用设施、公共环境、及时缴纳租金等问题加以约束，培育社区租户自我管理、自我服务的能力，推动形成广大租户自我参与和管理的社区自治管理模式。让住房保障对象真正实现“住有所居”。

（四）政府部门管理精细化。

住建（住保）部门与项目运营公司加强联系，遇到问题和争议多协调解决，加大政策支持和业务指导力度，帮助公司顺利开展工作、破解管理难题。形成常态化分配机制，针对空置房源，除按全市分配工作计划报送房源进行统一分配外，还可利用每次分配过程中完成摇号到交房期间这一时间段，安排申请家庭按摇号顺序进行空房补选，可有效解决房源空置问题。形成租金动态调整机制，公租房租金实行政府定价，按照相关政策可根据社会经济发展状况、保障对象的经济承受能力，运营成本，市场价格水平等因素，综合考虑适时调整，根据产权（运营）单位实际需求及租户经济承受能力，配合价格主管部门平稳推动租金调整工作，以确保公租房的可持续发展。