老旧小区房屋租赁中存在的问题及解决对策

成采银?刘润

现代城市中房价高企令一般工薪阶层、高校毕业生、农民工等无房者望而却步，房屋租赁市场的发展为他们解决了急需居住地的迫切需求。不少老旧小区以较好的地段和低廉的租金吸引了不少租客，因而在租房市场上占有一定比重，同时也滋生了不少房屋租赁的乱象。中介机构林立、二房东遍地，房东与租客之间、房东与二房东之间以及租客与二房东之间纠纷不断。本文主要是针对老旧小区房屋租赁中存在的问题进行分析研究并针对所存在的问题提出一些可行性的建议和对策。

一、引言

近几年，尽管政府不断调整城镇居民收入分配，但是城乡居民收入差距依旧很大。伴随着城镇化进程的深入推进，越来越多的低收入人群涌入城市居住成为城市所在地的无房者，他们对住房有着迫切的需求，而房价的增长速度却远远超过了城镇居民收入水平的增长速度。对于很多在城市漂泊的年轻人来说，买房更是遥不可及的梦想，还有很多在城市打拼多年的人依旧是城市中的无房者。买房这一需求已经严重限制了正常的消费，降低了人们的生活满意度，为了生存买不起房子的人们不得不将目光转向房屋租赁，进而促进了房屋租赁市场的迅速发展房屋租赁市场在房地产市场上占据了重要地位甚至对房地产行业的发展都有了一定影响力。但是随着房屋租赁市场的快速发展，一些市场租赁问题也不断暴露出来，比如房屋租赁市场中的黑中介、二房东以及无理租客和霸道房主等问题引起了不少社会关注。其中老旧小区的房屋出租引起的纠纷屡见不鲜，且老旧小区房屋出租占房屋租赁市场的比重比较大，它以价格相对较低吸引了不少租客。但是由于设施陈旧和相关部门疏于管理也引发了不少问题，总的来说就是市场广大，但同时问题也比较多。我国对住房的一些“购而不租”等的传统思想文化和房屋租赁中乱象频发使得我国房屋租赁市场发展相对滞后，相对于发达国家来说，我国的房屋租赁市场规模在我国庞大的房地产行业所占比例较低，市场规模也较小。本文是基于自身经历（从事过一年半的房屋租赁相关工作）和查阅相关文献，以房屋租赁市场中的老旧小区为研究对象展开分析、探讨。

二、房屋租赁市场的研究现状

住房问题是中国最复杂最敏感的问题，国民的一些重买轻卖的传统观念严重影响了我国房地产行业的健康发展，在面对高房价时，大部分的居民却依旧倾向于能买就买的想法，这导致居民收入中很大一部分都投入到了房子中，这严重限制了居民的消费能力，降低了居民的生活水平。在城镇化不断推进的进程中，房屋租赁市场的失衡导致我国城市房地产行业的租买比例相较于发达国家有明显差距，最近国务院牵头各省市也在不断完善对高学历人才的租房保障措施，可见政府对房屋租赁市场越来越重视。

李丹在促进我国房地产市场健康发展中提出我国房屋租赁市场前景很广阔，当前开发商有大量住房库存，城市中空置住房的存在既是一种资源浪费也是造成房租較高开发商回款慢的原因之一，这不利于房地产市场健康发展;孙丹在住房租赁市场的国际比较与发展住房租赁市场的政策建议中指出我国房屋租售比长期低于发达国家的房屋租售比。

以上文献中学者们从房地产市场的合理发展对整个经济健康运行的重要意义和对居民生活水平的不断提高进行由表及里的深刻分析，并提出了不少可行性的建议对现实中经济发展具有重要的指导意义。本文是对房地产市场中的房屋租赁市场中的老旧小区的房屋出租中的相关问题进行探讨分析，并提出一些合理性建议，以期对房屋租赁市场发展具有积极作用，促进房地产行业的健康发展和居民生活水平的不断提高。

三、老旧小区房屋租赁服务概述

（一）老旧小区

通常是指单位制改革之 前，由政府、单位出资建设的居住区，与1998年商品房改革之后建设成的居住区相比较，一般是年代久远，设施陈旧，大多已跟不上时代的发展的居住小区。本文中的老旧小区指设施陈旧、无人管理或是管理人员（物业）工作消极以致使居住人员难以解决居住中存在的必要问题如（下水道堵塞、单元防盗门、楼道窗户破旧等问题的小区）的小区。一般地此类小区的空置房屋所有人也并不会积极更替房内设施，疏于管理。

（二）二房东

“二房东”是指从房屋产权所有人手中以相对低的价格先租得整套房屋，之后再以较高的价格以整租或是分租的形式转租给他人，从中获取差价，并在整个租赁期进行房屋管理的人。二房东进行房屋转租时必须得到房屋所有人的同意才能视为合法行为，或是事后征得同意。

（三）房屋出租中介

房屋出租中介一般是指对房屋出租信息以及求租信息进行匹配，是以信息为资源进行经营活动，有时也为出租方与求租房提供担保并赚取佣金，担保金额一般为一个月的租金价格。

四、老旧小区房屋租赁中存在的问题

（一）安全隐患问题严重

很多老旧小区年久失修已经不具备安全居住的条件，但是房屋所有者依旧罔顾租客安全进行出租活动。以最新山西省临汾市聚仙饭店倒塌事故为例：8月29日上午，山西临汾市陈庄村聚仙饭店在为邻近安李村一位老人举办80岁寿宴时发生坍塌事故，共造成29人遇难，其中24名是安李村村民。该房屋一层始建于上世纪80年代，马路近些年由于修路在不断加高，原来的一层变成了地下，便加盖了二层，后来又建了阁楼、卧室和厨房，近十几年来一共扩建了五六次。其中，发生坍塌的宴会厅原本是主屋和后边卧室之间的院子，用来摆酒席。十多年前，饭店主人在院子上方搭建了一层预制板，救援队员表示，这次事故是院子上方的预制板塌了下来造成了严重的事故。引起社会广泛关注，而现实中绝不只此一例。

（二）小区居住环境恶劣、房屋内设施陈旧

大部分的老旧小区环境恶劣，不少老旧小区的道路年久失修，路面过窄且凹凸不平，无路灯和排水系统，最为严重的是无消防通道等安全保障设施，这些基础设施的不完善严重限制租户的出行;房屋设施陈旧，电路老化，下水道堵塞，煤气管道损坏等问题也增添不少安全隐患。以2019年5月4日，陕西西安纺织城一小区住宅楼突然起火为例：当时火势凶猛并迅速蔓延开此次火灾造成2人遇难，至少有30间房屋被烧毁。此次严重事故的发生与该老旧小区道路状况（无消防通道）、房屋结构设施（未安装消防设备）和线路老化等有着不可质疑的因果关系。

（三）小区管理混乱，难以规范

老旧小区片区广大，涉及面广，难以系统规范管理。物业费较低既吸引了不少租客，也使得物业公司没有动力进行积极管理，这导致小区环境污染严重、人员进出混乱不堪、安全隐患问题频发，这难以保障租户以及常住居民的安全;社区管理人员的工作难以进行，很多房主并不在該小区居住，这导致房屋登记工作难以进行，还有不少老面孔，有些该管的碍于人情而不能有效管理。

五、解决方案和可行性建议

（一）设立房屋租赁管理部门，各相关部门协同作战

国务院应当牵头设立房屋租赁专门的管理部门，并在各地设立分管机构。统筹工商税务、公安、物价、计生等各部门进行协调合作而不是各自为战，专门针对房屋租赁市场进行管控提高监管效率，推动房屋租赁市场的综合治理。其主要作用一是提高国家对房屋租赁市场管理力度，对外释放明确信号，震慑一些不法投机分子对房屋租赁市场的扰乱;二是促进多部门联合行动，避免由于各部门相互推诿扯皮造成的监管不到位等管理混乱现象。

（二）培育住房租赁市场，增加出租房屋的供给

各级政府应当着力培育住房租赁市场增加出租房屋的供给。房屋租赁对低收入人群解决居住问题有极其重要的意义，通过增加出租房屋的供给可以优化租赁市场、降低租金，迫使老旧小区进一步改善出租房屋的生活条件以吸引租客，提高承租人的满意度、生活质量，对建设全面小康社会具有积极作用。各级政府和相关的管理人员更应该把握房屋租赁市场的动向，与时俱进，多管齐下不断提高服务水平和监管力度，要不定期进行市场调研，积极补充完善房屋租赁市场相关规定及政策导向，对特殊年份、特殊人群要有针对性措施切实解决居民住房需求，提供更多便民措施，保证房屋租赁市场更加规范，使住房租赁市场更加活跃并充满竞争力，努力形成一个练好有序的、人民满意的房屋租赁市场。

（三）因地制宜，设立房屋租赁价格参考线

根据不同城市、地段、以及房屋配套设施设立房屋租赁价格参考线。政府规范租赁市场的同时，可以因地制宜为居民提供片区房屋租赁的租金参考线。这样一方面可以促使所在片区房屋租市场信息更加畅通、透明，减少由于信息不对称导致的寻租、恶性欺诈等不良问题的发生，对于保障承租人的合法权益具有积极作用;另一方面，也可以给出租人在确定租金时提供市场价格的参考，从而避免一些二房东私下交易侵害自身权益。同时租赁参考价格要随着租赁市场的不断发展及时进行调整。

（四）政府应进一步规范中介服务，加强监管

中介服务往往是房屋租赁中的最后一公里，在老旧小区的房屋租赁中中介的作用更为突出，因此中介在住房屋租赁市场交易的作用中占有重要地位。中介利用的就是房屋租赁市场的信息不对称，中介承担的是连接租客与房东之间牵线搭桥的联络作用，这对于交易双方来说，都是十分重要的。当前房屋租赁市场中中介公司乱象丛生还欠规范，有些中小中介机构甚至是比较大中介公司也存在不少存在欺诈客户，谋取私利的行为，比如：链家、我爱我家等。因此，建立健全规范的中介市场经营服务规则，规范中介机构服务行为，对房屋租赁市场的监管十分必要。

六、结语

房屋租赁市场的健康发展，不但可以解决居民对住房迫切的需求，还可以帮助房地产开发商提升资金回笼速度，从而保障房地产开发商的经营安全并使效益得以提升，并且对促进社会资源优化配置和充分利用都具有积极意义。另外合理规范房屋租赁市场对于加强老旧小区的房屋出租管理以及解决房屋出租中发生的各种纠纷和事故，切实保障居民安居乐业具有重要作用。由于笔者的水平有限，对于论文中出现的错误、不足之处欢迎各位学者的批评指正！

（作者单位：山西财经大学 太原）