房地产企业多元化融资模式探究

谢钰璋

房地产行业作为我国极为重要的经济支柱，其行业的发展情况与国民经济具有紧密联系。房地产行业作为我国财政收入的一项重要途径，不仅促进了现代城市化建设工作，促使相关领域的发展也得到提升，有效改善了当前的就业问题，提供了多个职位，进一步提升了整体生活水平及幸福感。相比于其他形式企业，房地产企业具有一定的特殊性，项目建设所需资金较多，为此房地产企业融资活动的进行是保障其稳定发展的关键内容。同时，随着我国相关调控政策的推行，对于房地产企业的融资产生阻力。基于此，本文从房地产企业多元化融资模式的理论内容进行概述，分析房地产企业融资现状，提出企业融资模式的创新优化措施，并且列出当前房地产企业可选择的创新融资模式。

房地产企业作为高风险、高投资、高回报特征的现代企业，其自身发展与资金的投入具有直接的联系。随着房地产企业逐渐在我国经济中占据重要地位，企业的投资、融资活动以及可持续发展目标都受到各界的重点关注，其中，融资问题对于企业健康发展具有重要影响，基于我国相关政策的调控下，尤其是面对当前缩紧银根的金融环境，促使以银行信贷作为主要途径的房地产企业无形中增加了难度，因此，梳理分析房地产企业融资问题，拓展创新企业融资模式，对于解决房地产企业融资问题具有极为重要的作用。

一、房地产企业多元化融资模式理论基础

（一）房地产企业融资特征

房地产企业作为资金密集型企业，不论是生产、消费等多个流程中都需要依靠大量资金实现正常运转，在自身资金不满足发展需求的情况下，不断开展融资模式是必然手段。目前，我国房地产企业融资的特征具体体现在以下几点当中：

1.资金所占比例较大

由于房地产开发项目自身价值较大，在建设过程中所需资金额度也会较大。根据我国统计局数据得出，2019年我国房地产开发投资金额已经超过13.2万亿，面对这样大规模的资金占据，房地产企业利用资本市场进行融资是必然趋势。

2.资金回收期限较长

由于房地產开发项目的周期性较长，通常情况会经历前期准备、土地开发、建造以及检验等多个阶段，这一过程的期限一般都长达3-5年之久。然而项目资金引进阶段，直到最终获得销售放款阶段，其期限至少需要3年。

3.资金来源过于分散，集中式使用

目前，房地产企业往往会通过多种途径筹集资金，而在获取土地使用权限、购置建材时实现资金的集中化投入使用。

4.贷款抵押大多以土地使用权以及房屋为主

对于房地产开发企业而言，在进行项目开发时以土地使用权限和房屋作为抵押条件时，所获取的融资数值也会相继增加，而对于金融机构来说，这种抵押方式会在一定程度上降低其信贷风险几率。

（二）房地产企业融资模式选择原则

目前，房地产企业为了提升资金使用效益，面对多元化的融资模式下，在选取过程中需要遵循以下几项原则：

1.效益优先

房地产企业作为以最大化追求经济效益的实体，在实际运营发展过程中势必会考虑到成本和实际效益之间的投入产出比例。企业在开展融资活动过程中，由于首先需要支付一定的成本，而应用不同的融资模式时所需的成本也存在差异性，基于此，则需要房地产企业及时考量成本和预期效益的关系，从而选择出成本相对较低、预期效益较高的融资模式。

2.比例适度

房地产企业内部存在适度的负债比例有助于提升财务杠杆，从而充分发挥杠杆效用，为企业稳定发展提供更多资金支持。但是，如果企业仅注重利用资金扩大运营发展规模，就会造成负债比例提升，引发严重的财务风险。基于此，房地产企业在融资过程中需要确保自身资金和借入资金比例的合理性，从而有助于推动企业实现可持续发展。

二、房地产企业融资现状

（一）融资风险控制不足

目前，房地产企业融资风险控制力度不足的问题逐渐显著，而造成这种情况

的原因主要有以下两点：其一，由于房地产企业融资难度逐渐增加，造成融资活动无法有序进行，出现较大资金缺口，进而导致企业引发现金流风险，同时项目的运行因为资金不足无法开展建设，成为企业经营不畅失败的原因之一;另一方面，由于房地产企业的融资成本不断提升，加之近年来，银行贷款利率以及债券利率都出现持续上升的形势，基于这种情况，不仅为房地产企业债务偿还能力增加压力，而且会导致多数企业因为融资成本高承受能力不足，出现各项危机，影响企业发展。

（二）房企有息债权融资规模被严格控制

2020年8月住建部提出房地产行业融资管理新规，将房企以“三条红线”进行划分为为“红、橙、黄、绿”四挡。“三条红线”分别是1） 剔除预收款后的资产负债率大于 70%;2） 净负债率大于 100%; 现金短债比小于 1 倍。三条线均超出阈值的为“红色档”，有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限，不得增加;

两条线超出阈值的为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过 5%;

一条线超出阈值的为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过 10%;

三条线都没有超出阈值，这类公司为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过 15%。

三项指标均未超出阈值为“绿色档”。

根据统计，全市场有 224家房企公布了2019年的发债数据，这224家房企中有51家均超过这三项预警线、45家超过了其中的两项、60家超过了其中的一项，68家三项指标均没有超过。换句话说，大多数房企都已经触线并将受到融资增速的严格限制，而就算没有触线，融资增速也将被限制在15%以内。“三条红线”意在控制房企有息债券融资规模。

（三）缺乏良好的融资模式创新环境

现阶段，我国房地产企业融资模式的创新环境依旧不够理想化，随着我国“房主不炒”理念的提出，进一步加强了对房地企业的调控力度，基于当前房价平稳的趋势下，房地产企业内部及外部环境的建设都不完善，进而对房地产企业创新融资模式造成了严重的阻力。此外，由于我国资本市场、债券市场等环境的发展缺乏完善性，同样会对房地产企业创新优化融资模式造成一定程度的不利影响。

三、房地产多元化融资模式创新措施

（一）落实风险控制

我国房地产企业首先需要建立健全的融资风险管控体系，主要用于识别企业潜在的融资风险，进行评估，同时根据存在的风险提出相应的应对措施，进而达到有效管控企业融资风险的目的。我国房地产企业在开展融资风险管控工作时，应当着重分析融资成本，从而确保房地产企业的财务成本处于可控范畴之内。此外，还应当对还款期限进行科学规划，从而不仅有效防止出现期限集中化的情况，进而有利于确保资金的充足和稳定。

（二）创建完善的融资模式环境

房地产企业作为我国经济的主要力量，也是各地方政府部门财政收入的主要途径，以房地产调控原则为基础，同时需要对房地产企业创建创新优化融资模式的有力环境。从金融体制深化改革、普惠金融体系建设作为着手点，不断健全我国当前的金融市场环境，从而有助于为我国房地产企业创新融资模式提供更大空间和选择渠道，继而保障房地产企业融资活动有序运行。

四、房地产可选择的创新型融资模式

（一）房地产信托

现阶段，我国房地产信托融资模式通常的形式主要有贷款融资模式和股权融资模式两种。这两种都是由信托企业直接向投资者筹集资金到房地产企业当中，而投资者从中获得相应的效益。其中不同的是，基于贷款模式下，信托企业所筹集资金是以贷款方式给予房地产企业，在贷款期限到后还需要按照标准收取利息;基于股权融资模式下，房地产信托企业需要根据所签订合同的内容，将资金用于房地产企业的股份，在期限到后将认购的股份溢价卖给企业，从中获得经济效益，降低资产负债率，规避“三条红线”的约束。

相比于其他投资基金方式，房地产企业投资信托资金具有效益高、风险低的特征，其接受度较高，同时更是当前房地产开发企业筹资资金的重要融资手段之一。

（二）房地产投资基金

目前，房地产企业私募投资基金通常具有资产管理企业、基金管理企业以及进行房地产投资的投资企业。

关于房地产投资基金的优势主要具有以下几点：其一，现阶段，国家对此的局限性较少，从而增加了融资过程的简单性;其二，有利于引进社会中的闲置资金，投入企业项目中，同时有助于这类资金得到充分使用;其三，由于产业投资金的投资呈现松散化，针对某一项目的投资不可超出基金净值，从而有利于改善松散狀态。

但是，由于当前房地产投资基金依旧缺乏完善性，存在流动性不足、变现能力较低等问题。此外，我国房地产企业基金的相应信息透明度不足，进而在投资方和融资方会出现信息对称性不足的情况，降低相关资金的使用效益。

（三）资产证券化

资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。目前我国房地产资产证券化主要的操作模式包括“类REITs”、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、运营收益权ABS（如酒店收入）、物业费ABS和购房尾款ABS等类型。

房地产企业通过资产证券化融资有比较突出的优势：发起人将自身持有的基础资产“真实出售”给SPV，能够实现风险隔离，不受净资产40%的限制且满足中小企业主体的需求，而且通过信用增级，ABS产品能够吸引更多的投资者，同时降低发行成本。

资产证券化具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强的特点。第一，以资产证券化方式作为盘活存量资产的突破口，不仅能够调整与优化经济结构和产业结构，更能够有效缓解流动资金不足的问题，从而达到降低企业融资成本的目的。与此同时，实现金融资产持有者与风险的优化配置工作，可以有降低企业融资风险，提高银行资产与资金周转速率，推动银行的安全稳定运行。第二、填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升融资比重，增强资本市场服务实际经济质效。短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具;长期看，有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。

2020年5月，针对仓储物流、收费公路、机场港口等交通设施、水电气热等市政设施、产业园区等基础设施推出公募基础设施REITs试点是资产证券化破冰的重大举措，对未来在商业地产和租赁地产REITs的落地提供借鉴意义。

五、结语

总而言之，创新我国房地产企业融资模式已经成为企业运营发展的必然趋势，我国房地产企业在基于当前调控的形势下想要获得充足的经营资金，必须不断拓宽形成多元化的融资模式。政府部门需要正确引导房地产企业不断创新拓宽融资渠道，积极推行有利于投资者和房地产企业资金运行的融资工具，不断完善创新性融资模式相应的法律法规内容，从而有助于房地产企业实现可持续发展。

（作者单位：东莞市中集云创业产业园投资管理有限公司）