收购欧洲城堡可实现多种用途

本报驻德国特约记者 青木

“中国富人在线购买欧洲城堡”，德国新闻电视台近日报道称，新冠肺炎疫情肆虐下，欧洲古堡降价出售，吸引众多中国富有投资者。德国法兰克福大学地产经济学者霍勒里斯对《环球时报》记者表示，欧洲许多家族的城堡“后继无人”，而且维护成本高，因此希望出卖给中国人，让城堡“焕发第二春”。

据德国城堡协会估计，德国约有2.5万座城堡，其中2/3已年久失修，适合销售的约为5000座。类似的，法国总共约有2万座城堡，有上千座适合出售。英国、瑞士、意大利等国的待售城堡也不少。霍勒里斯表示，在欧洲买城堡，可以通过多种途径。一是通过各种中介机构，德国、英国、法国等国有不少房地产中介机构能提供这一服务。二是通过拍卖会，比如苏富比国际房地产公司等举办过多次城堡拍卖会。三是通过房地产网站，比如德国的immowelt等。

《环球时报》记者从欧洲多家城堡代理商了解到，中国富人喜欢购买的欧洲城堡主要有以下三类：

第一，具有悠久历史的知名城堡。比如，一位上海著名商人前几年购买的德国黑森州的拉姆霍尔兹城堡，其最古老的部分可以追溯到1500年前，19世纪晚期再次由德国钢铁家族斯图姆进行修建。据称，这座城堡的售价在800万欧元左右。“这类城堡因为悠久的历史，常被认定为当地的文化保护建筑。如果要改建成商业建筑难度会比较大。”德国慕尼黑城堡中介咨询顾问布莱特对《环球时报》记者表示。

第二，带有葡萄园等农庄的城堡。这类城堡大多位于法国、意大利和德国等地的葡萄酒产区，通常带有酒窖、健身房、游泳池和电影院等设施。将这些城堡改建成度假酒店也非常合适。酒店除了可以让客人品尝各种葡萄酒和独具特色的当地美食外，还可以组织葡萄酒之旅，把葡萄园与当地的美景结合起来搞一日游或两日游项目。

第三，普通城堡。这类城堡虽然在欧洲数量较多，但缺点也较明显——要么破旧不堪，要么历史较短，要么规模较小。不过，布莱特表示，与第一类和第二类城堡动辄售价上百万，甚至上千万欧元相比，此类城堡大多只要数十万甚至数万欧元就可以买下。而且，由于历史文化价值较低，投资者对其进行改建的自由度较大。比如，可以出租给餐馆等商业机构，或者改建成度假屋，租给其他家庭，也可以自己住，欧洲也有许多房地产公司可以帮助打理。

“投资欧洲城堡不仅能实现资本增值，而且通过租赁等项目还能获得运营收益。城堡的文化独特性使其转售价值也较可观。”霍勒里斯表示，最近，一位原本买下德国图林根州一座城堡的中国商人，因为改建酒店项目取消而转售了城堡，售价是原来的3倍。不过，在购买欧洲城堡前，还需要了解各种注意事项。

首先，维护费用是“重中之重”。一般的城堡每月维护成本需要数千欧元，有的甚至要数万欧元。如果城堡年久失修，还需要投入数十万甚至上千万欧元来维修。2018年，德国的汉诺威亲王恩斯特·奥古斯特五世曾宣布以1欧元的象征性价格出售位于下萨克森州、世界最大的城堡之一马林堡城堡（如图）。“我无法继续承担宫殿维护费用”，当时奥古斯特五世曾坦承。据悉，买家需要支付的维修费用估计在3000万欧元左右。

其次，必须遵守各种文化法规。许多具有悠久历史的城堡都是当地的保护对象，因此投资者买下城堡后要看当地文物保护机构的“脸色”。一位买下城堡的中国商人对《环球时报》记者表示，“即使你只油漆一扇木门，也需要咨询专家的意见。这一下子就拉高了成本。”如果投资者要对城堡进行改建，就必须绝对遵守建筑法。例如，不允许在自然保护区内的城堡建造赛马场等。

有时，买古堡还必须得到当地议会批准。去年，一位中国商人希望买下巴登-符腾堡州的一座大型城堡，用来当作一所国际私立学校的教学大楼和学生宿舍。结果，这个项目被议会否决。理由是，当地人认为，国际学校是精英机构，对当地社区没有益处。

此外，欧洲国家的私有城堡往往处于乡村地区，建在高山或小丘上，且远离城市、火车站和其他便利设施。这也是中国投资者必须考虑的问题。▲