房屋测绘在城市房屋征收改造工作中的意义

2021-03-17时寅山

绿色环保建材 2021年2期

时寅山

山东省滨州市城市建设服务中心

1 引言

城市房屋征收改造工作事关民生，是城市提升百姓生活品质、优化城市功能、提高人们生活水平而实施的工程。目前，城市房屋征收改造工作进入到实施阶段，为了使广大民众了解政策，支持改造，积极搬迁。在这项工程当中，房屋测绘工作发挥着积极的作用，通过测绘单位提供的公平数据，为双方提供具体、详细而真实的数据，帮助房屋征收改造工作的顺利进行。以下是笔者对房屋测绘在城市房屋征收改造工作中的意义及需要注意的问题进行分析，探讨城市房屋拆迁改造工作，并提出相应的优化途径。

2 房屋测绘概述

房屋测绘是专业测绘工作的分支，它测定的范围是房屋及房屋相关的土地，运用测绘仪、测绘技术和相应的测绘手段测定房屋、土地及房地产自然情况、归属状况、位置、数量、质量及使用状况[1]。房屋测绘属于工程测量专业中地籍测量学的一部分。

房屋测绘可以分为房地产基础测绘和房地产项目测绘。房地产基础测绘是一个地区内、大范围、整体建立房地产平面控制网，测绘房地产基础分部平面图。房地产项目测绘是在房地产管理、经营、开发及其他管理过程中需要测绘的房地产分户平面图、房产分层分户平面图及相关的图、表、册、薄、数据等。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等活动有密切关系。

房屋测绘工作对测绘人员的素质以及单位的测绘资质都有较高要求，必须具有丰富经验的专业团队才能胜任。根据我国的法律法规明确规定，没有取得房屋测绘资格的队伍不能从事房屋检测工作。只有经过国家和官方机构审核和认可后，并取得测量工程师执照，才能具有从事法律效力的房屋测绘工作。

3 房屋测绘在城市房屋征收改造工作中的意义

3.1 房屋测绘可以为房屋产权确认提供重要依据

房屋产权确认是一项权利确认的过程，相关产权权利人向房地产管理部门提交有关产权的证明材料，通过相关部门审核后获得房屋转让、买卖等权利的过程。通常在进行房屋产权确认时，相关产权登记部门需要对房屋结构、房屋面积、房屋年限等情况进行调查，以确保被确权的房屋与实际房屋情况相符。在产权确权过程中，无论是房屋的面积还是房屋结构都十分重要，必须与实际房屋情况相一致，而房屋测绘以真实房屋情况为标准，测绘图纸最终结果是实际房屋情况等比例缩放的结果，因此其可以为产权确认工作提供更为贴合实际的依据，借助房屋测绘资料可以快速推进房屋产权确认工作的推进，对于缩短房屋产权确认审核时间，提高房屋产权确认办事效率等具有积极意义[2]。

3.2 房地产测绘为地产管理（城市）、城市地产行业发展提供所需的信息

房地产测绘对于地产管理与城市房地产行业的发展具有积极助推作用，对于城市的繁荣与发展具有重大意义。首先，房地产测绘可以为城市地产管理提供一定数据支持。通常在房地产测绘过程中，会借助城市原有基础建设控制网，后在其基础上，对房地产所在位置进行定位，并按照房地产具体情况进行测绘，此种测绘方式无形中为城市整体布局图完善提供了必要数据。并且在房地产测绘中会对房地产数量、房地产当前权属情况、房屋具体分布等情况进行调查，以使得测绘图纸最终呈现结果可以真实反映地产的实际情况。而城市地产管理中，也涉及对城市地产情况的相关内容地调查，二者调查内容的重复性，使得房地产测绘资料可以为城市地产管理提供丰富的材料，进一步促使城市地产管理工作的顺利开展。另外，房地产测绘可以为房屋税收等工作提供一定数据，城市房屋管理相关部门需要根据房屋情况评定房屋契税、房产价格等，而房屋价格与契税税点均与房屋面积大小、建设年份等有很大关系，通过房地产测绘可以掌握房地产建设年份、建筑面积等信息，便于房屋契税、房产价格等相关工作开展。

其次，房屋测绘可以为城市地产行业发展提供所需的信息。地产测绘除了可以为城市管理提供资料外，还可以为城市房地产相关企业提房产等信息，对于促进城市房地产行业的繁荣与发展具有重要意义。例如，通过测绘可以准确掌握某些房产周围的具体情况，房地产销售行业可以借助这些测绘材料，全面掌握房地产信息，然后结合房地产信息为相应的客户提供相应的房产，实现房地产销售或者租赁等业务，促进房地产交易发展，进而为城市房地产行业的发展提供一定支持。

3.3 房屋测绘可以楼盘建设、户籍档案完善与更新提供资料

无论是房地产开发还是户籍档案完善与更新，都需要对当前房屋具体情况进行调查，以在掌握当前房屋情况基础上，进行综合性规划与完善。在楼盘建设过程中，房屋测绘便于相关房地产开发公司更为全面掌握某区域房产情况，后结合房地产开发形势，制定综合性房地产开发方案。同时也便于房地产开发企业结合自身情况，确定是否在某区域进行地产开发。而在户籍档案管理上，通过房屋测绘可以配合区域地图绘制更新等，且通过户籍档案管理便于更为准确掌握房屋变化情况，更为高质量实现房屋档案更新等。

3.4 房屋检测是城市房屋拆迁改造的必要前提

房屋检测工作作为房地产管理的基础工作，是测绘行业范畴和房产管理工作的基础之一。房屋测绘图一般包括分丘图、分幅图、分户图等，可以更为完善地保存房屋相关资料。这里包括房产位置、房屋层数、建筑面积、建筑结构、房屋年份、房屋用途、墙体归属和其他权项等，为城市房屋拆迁改造工作提供可靠的依据和参考标准。

3.5 房屋测绘可以为保护房屋产权人权益提供一定依据

产权纠纷属于较为常见的房产纠纷之一，在产权纠纷中很多产权问题解决起来十分困难，使得纠纷中产权人维权难度比较大。我国宪法明确规定，“国家保护公民合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”为了尽可能最大化确保产权人的合法利益不受侵害，在面对房屋纠纷处理上，相关部门会严格按照我国相关房地产产权法律法规，来处理产权纠纷。而相关部门在处理过程中需要以实际产权情况为依据，房地产测绘可以获得房产实际情况测绘图，为房产纠纷提供实际材料，便于相关部门可以根据测绘图结果，结合法律划清不同产权人具体房产产权范围、产权边界等，为产权的进一步明确及相关产权人权益边界等提供有力证据，对于解决房产纠纷，维护产权人合法权益等具有重要意义。

例如，李先生与XX市某开发商签订商品房内售合同。合同第二条规定：甲方（开发商）向乙方（李先生）交付房屋时，应同时提供测绘部门的实测面积数据。该合同第六条还规定：“除不可抗力外，甲方未按期将房屋交付给乙方时，乙方有权向甲方追缴违约金。违约金支付时间自2005年5月25日起，至实际交付日期为止，每延期一日，甲方按乙方已支付的房屋价款金额的万分之一向乙方支付违约金。”然而，在交售房屋后，开发商却迟迟不能按合同约定向买家提供商品房的实测面积报告，只提供了一份项目合作方开具的无公章，日期模糊的《房屋土地测绘技术报告书》，气愤的李先生因此将开发商告上法庭，要求其支付违约金，并提供有资质的测绘部门所出具的房屋实测面积数据报告。法院判决开发商违约赔款。这个案例就说明房屋测绘数据具有法律效应。开发商不能提供具有资质的房屋测绘数据，当事人可以对其实行法律权益。

4 房屋测绘工作在开展过程中需要注意事项

4.1 注意提高民众对房屋测绘工作的认知

在开展房屋测绘工作时，测绘人员要借助相关设备，实地勘测工作。在工作开展过程中，或多或少地影响到城市居民日常生活。因此，很多业主对房屋测绘工作的开展存在负面情绪。针对这一类问题，其根源仍然在于人民群众对于房屋测绘工作重要性和必要性缺乏正确的理解和认知。因此，笔者提出针对性的优化建议。首先，地方政府宣传部门和建设单位要对房屋测绘工作的宣传加强力度，提高人民群众对于房屋测绘工作的认知。例如，阐述房屋测绘工作的影响，或房屋拆迁赔款事宜金额等。其次，地方政府与建设单位应规范房屋测绘宣传工作的具体内容，避免出现由于工作人员的疏忽和其他因素，使人民群众对房屋测绘工作理解出现偏差等问题。

4.2 设立房屋测绘工作配套监管体系

在进行城市房屋改造工作的过程中，部分房屋测绘工作人员工作态度和职业操守存在不足。例如，部分房屋产权所有人追求更多的拆迁补偿款，通过行贿工作人员，提交房屋虚假拆迁面积。还有部分房屋测绘工作人员向房屋产权人进行勒索的问题。针对这一方面，地方政府和建设单位要设立测绘工作配套监管体系。监督整个房屋测绘工作的开展，并对提交的数据进行核实。另外，地方政府和建设单位应将房屋测绘工作的职责明确到人头，对于出现房屋拆迁面积有误的问题，直接追究相关主要负责人。