新形势下房地产企业的风险及建议

陈玉武

【摘 要】新形势下，为推动房地产行业的可持续健康发展，我国已坚定“房住不炒”的定位。房地产企业在新形势背景下，提前了解土地政策变化规则，抢先把握土地利用政策利好，善用政策工具找准问题，将会给企业带来巨大的经济效益，而未能根据行业变化调整自身定位，无法抓住机遇，难以有效规避风险，不能适应新形势的企业，终将面临淘汰。

【关键词】房住不炒;风险与建议;可持续发展

【中图分类号】F299;F271 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2021）01-0132-03

0 引言

随着我国城市化进程的持续推进，我国的房地产行业历经数十载的风雨，已得到巨大的发展，房地产行业对我国的经济发展也产生了巨大的促进作用。同时，快速发展的房地产行业也反向影响市场，一是土地资源越来越稀缺，导致同行企业之间的竞争加大，房地产企业的生存与发展越来越困难;二是近年来国家针对房地产过热现象，颁布了多轮调控政策，自此我国整个房地产行业步入“房住不炒”的新形势，呈现出房价逐步回归正常、回归理性的趋势。

新形势下，房地产企业只有洞察环境，针对政策、市场等影响因素，明确自身的发展方向，才能适应新环境、抓住新机遇，做出最优的发展举措。

1 房地产企业所处行业背景变化

1998年，我国开始全面取消福利分房制度，标志着我国房地产行业开启了市场化需求，掀起了我国房地产行业的开发浪潮，房价与此同时也悄然上涨。

2003年下半年“非典”疫情过后，出于保增长的考虑，住建部发布了“18号文”，将鼓励房地产发展定性为扩大内需、拉动投资增长、保持经济持续增长的重要渠道，楼市价格开始迅速上涨。2007年下半年美国次贷危机逼近，很快全球股市出现崩盘，楼市闪跌。为了刺激经济发展，我国推出更为宽松的货币政策，直接推动了房地产价格的爆发式上涨。2009年，为抑制涨势过猛的房价，我国开始进入调控时期。2013年，国家开始重申限购、限贷的调控。2016年底，继中央经济工作会议首次提出“房住不炒”的定位后，2017年各地关于房地产市场的调控政策也紧密发布，明确“房子是用来住的，不是用来炒的”的楼市发展方向[1]，限购、限价、限售等政策强硬出台，导致城市房价开始出现了拐点。2020年初新冠肺炎疫情的到来，使得房地产成交量极其低迷，但此次国家并未为了刺激经济发展而推出房地产方面的宽松政策，反而还于2020年8月出台了新规，设置“三道红线”严控房地产企业有息债务的增长，进一步落实房地产长效机制。在“十四五”规划中依然坚持“房住不炒”的定位，提出稳定房地产市场的发展，同时要防范房地产市场风险，并新提出面向市民大力发展住房租赁。

新形势下，无论是从中央的政策定位，还是从地方的具体落实来看，已然坚定“房住不炒”的定位，保持房地产政策的稳定性、延续性，推动房地产行业的可持续健康发展。

2 新形势下房地产企业面临的风险问题

我国房地产行业在发展过程中，拔高了的房价一方面确实给社会带来了巨大的经济效益，但另一方面也产生了相当大的经济泡沫，呈现在房地产企业面前就有诸多问题，特别是过高的金融杠杆，对房地产企业的发展存在巨大的风险。

2.1 政策环境问题

国家近年来一直坚定调控房地产的决心，坚持“房住不炒”的定位，强化住房市场的监管和整顿，促进房地产市场持续健康发展。通过“因城施策”、调整土地供应规模、优化土地供应结构等形式形成房地产市场有效供给;通过限地价竞配建、提高竞买土地保证金比例、缩短土地出让金付款期限等方式降低金融杠杆;通过盘活存量土地、节约集约用地等模式着重强调存量商品住房“去库存”;通过多部门联合、专项整治等行动严厉打击房地产市场乱象、投机炒房等违法违规行为，切实维护人民合法权益，健全房地产市场的监督监管机制，维护房地产行业健康发展。

从房地产行业上看，政府與政策是不可避开的因素。政府是房地产企业的供应商，并向房地产行业输出政策。新形势下，越来越严厉的政府监管和越来越细化的政策法规，给房地产企业的发展带来了巨大的挑战。

2.2 行业竞争问题

我国房地产行业呈现房地产企业数量众多、市场集中度不高的现象。大多数房地产企业都是中小规模的企业，房地产企业间的实力相差较大，前十位巨头房企垄断者分布在不同的地域，占据明显的资源优势，通常呈现区域“马太效应”的特点[2]。房地产企业不管规模大小，往往都随着利润而行、向着资源而行。大房企会强力挤占中小房企的生存空间，除了在一线城市抢占资源，还到二、三线城市规划布局。一线城市的土地资源较为紧缺，房地产政策限制更为苛刻，房地产开发利润也更为丰厚，更多中小企业被迫选择退居三、四线城市拓展业务，剩下大城市房地产企业间的竞争往往更激烈。以广州为例，“保利”“越秀”等国企虽然形成了一定的规模优势，但是本土的民企“时代中国”“合景泰富”和外来的上规模房企“碧桂园”“万科”“绿地”等同样在紧随其后，因此通常具备同等条件、实力相当的房地产企业几乎每次都会在土地招拍挂现场呈现出一番“激烈角逐、疯狂厮杀”的景象。

房地产行业市场量大，但行业集中度不高，强区域性，同等规模的房地产企业竞争激烈，对房地产企业的自身竞争力提出高要求，特别是同一个区域的房地产企业面临更高的竞争风险。

2.3 金融风险问题

房地产业发展具有对金融体系的依赖度高、对资金需求量大的特点。房地产风险一方面受制于国家和地区出台的法律政策的健全程度，当地的经济增长对房地产开发投资过度依赖将会带来更高的房地产金融风险[3];另一方面是目前我国房地产企业普遍存在融资结构不合理的情况，真正达到上市融资标准的房地产企业数量很少，因此导致房地产企业普遍存在对银行的依赖程度过高、融资渠道单一、融资比例较高的问题。金融政策的松紧、金融手段的好坏、金融行为的规范与否都会对房地产企业贷款的规模大小、时间长短、利率高低等产生巨大的影响。

新形势下，房企融资“三道红线”强势推出，意味着房企融资渠道将面临全方位监管。这对于信用評级较高、负债低的房企影响不大，但对于处于高杠杆、负债高的房企无疑是当头一棒。按照“三道红线”标准对照2019年度销售额前50家房企进行档次划分，同时踩到“三道红线”的房企有14家，踩到“两道红线”的房企有10家，踩到“一道红线”的房企有14家，全部不踩线的房企只有12家，这导致不少处于红线的房企为达标值，开始了打折甩卖售房。

2.4 发展不均问题

我国城市化的发展已历经七十余载。期间，大中小城市迅速发展，齐头并进，新型城市蓬勃发展，城市群格局基本形成[4]，如今城市化发展更多呈现区域性、地方性，体现了我国城市发展的不平衡趋势，也体现了我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，而我国将长期处于社会主义初级阶段的基本国情没有变。

部分县域地区城市发展已放缓，甚至停滞且人口外流，但一线城市和部分强二线城市每年持续有大量的人口涌入。随之出现的是多方面的发展不平衡问题，部分城市人口密度的逐年增加，房价持续上涨，对住房需求仍供不应求;部分城市房地产市场低迷，季度连续呈现零交易，甚至同一座城市部分区域房价上涨惊人;部分区域房地产市场十年涨幅不如同期新兴区域一年的涨幅。

经济结构的“不平衡不充分”发展，带来的是房地产市场的不同增值收益，因此房地产企业选择不同的“战场”，意味着它们将面临不同的发展方向。

3 新形势下房地产企业发展的思考

我国还将长期处于社会主义初级阶段的国情没有变，新形势下房地产企业应根据房地产行业的变化，找准问题，提出应对思路，明确发展方向，制定长期发展战略，提高自身竞争力，保障企业的可持续健康发展。

3.1 坚持适应环境

为进一步维护房地产秩序和人民的合法权益，我国坚持房地产市场“房住不炒”的定位，加快土地流转、保证供应，严厉打击投资房地产行为，专项整治房地产市场乱象。我国政府作为土地资源的供应者、土地政策的导向者及房地产市场的监管者，房地产企业离不开与政府部门打交道。土地作为房地产依附的主要因素，没有土地资源储备，房地产企业也是“巧妇难为无米之炊”。同样，房地产市场泡沫过分膨胀，一旦破灭，房地产企业将无一幸免。房地产企业不管是在市场监管方面，还是在社会责任方面，都应该义不容辞、主动配合。

面临越来越严苛的监管、越来越细致的政策，房地产企业应主动适应新形势环境，有利于企业率先认清国家对房地产市场的发展要求，有利于企业提前理清自身发展方向，并结合监管政策做出应对策略，顺应新形势下房地产行业的发展。

3.2 提升竞争实力

房地产开发具有投资大、风险高、周期久、供应链长的特点，房地产行业的竞争已在固定区域形成壁垒，新形势下很少有人会在未经深思熟虑、万全思考下冒险进入房地产市场，房地产企业更多的是来自同行之间的竞争。房地产行业“蛋糕”比较大，呈现行业集中度不高、强区域性的特点。因此，房地产同行之间的竞争，其实就相当于某一区域同等规模房地产企业之间的竞争。

面临同区域同等规模的竞争对手，要想取得领先优势，更需造就“打铁还需自身硬”的核心竞争力。不管是通过储备低成本的土地资源、降低建安投入成本的成本领先战略，还是通过良好信誉提高资金获取能力、提高运营效率获得更高利益的差异化战略;不管是通过充分研究土地政策、金融手段获得资源与杠杆，还是通过招揽人才、合作开发取得竞争与优势;不管是增加土地更新城市旧改项目的投入，还是紧随政策转向开拓住房租赁市场业务，房地产企业都应优先考虑挖掘自身核心竞争力，持续发挥企业优势，弥补劣势，制定发展战略，把握机遇，战胜对手。

3.3 警惕金融风险

房地产企业的开发建设需要足够的资金支持，筹资过程中，企业会转向资本市场寻求最佳的筹资结构。目前我国大部分房地产企业对银行的依赖程度过高、融资渠道单一，筹资过程中企业将不可避免地受到自身规模、信誉度及不同发展阶段不利因素的影响。金融政策对房地产企业贷款的规模大小、时间长短、利率高低等产生巨大的影响。从筹备到开发建设，再到完成销售的一系列过程中，房地产企业有可能出现大量难以预测的经营风险。因此，对房地产企业而言，拥有良好的资金资源也是竞争对手难以替代、难以模仿的战略性资源[5]。

为了在激烈的竞争中获得一席之地，房地产企业应不断拓宽融资渠道，创新融资模式，优化融资结构，降低资产负债，达到“三道红线”的绿档标准，同时增设资金风险储备金，提前识别金融风险，做出针对性的应对举措，规避、转移和降低融资风险。

3.4 选择增长区域

衡量房地产市场的发展情况可以分为三大阶段因素，正所谓“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，一是金融信贷政策会短期刺激房地产市场发展，二是建设用地指标的供应量决定房地产市场的发展规模，三是房地产市场能否长期持续发展取决于人口的流动和汇聚，这3个因素在我国经济结构发展不平衡的当下有着巨大的影响，未来房地产市场发展主要呈现区域性与规律性。

某区域房子价格能够保持高增长，那是确实具备一定的价值，包括但不限于以下因素：具有未来前景规划、位于良好的地段、配备便捷的公共交通、拥有优质的教育资源、大量企业就业岗位等。

房地产企业可通过多分析某城市、某区域的上述影响因素，结合市场行情估算对比不同城市、不同区域的房地产价值的增长速率，摒弃低价值区域，选择更适合竞争发力的阵地，为企业增值收益进行长期的规划布局。

4 结语

房地产开发属于资金大、周期长、复杂而系统的工程项目，房地产企业在发展过程中会遇到许多问题和风险，这就需要企业对自身方面的经营管理提出要求，在新形势下，只有洞察环境，适应变化、抓住机遇，针对影响因素明确自身的发展方向，才能提升企业的竞争实力，有效规避风险，提高盈利收益，做出最优的发展举措，保障企业的可持续发展。

参 考 文 献

[1]刘鹤.房地产经济可持续发展战略研究[J].科技经济市场，2018（6）：58-59，144.

[2]肖遥.房地产业集中度加速提升房企转型开拓发展新空间[N].中国建设报，2019-01-08（006）.

[3]熊秀云.关于我国房地产经济可持续发展战略的几点思考[J].科技经济导刊，2019，27（14）：248.

[4]胡安东.当前房地产市场形势与未来发展方向[N].世界金属导报，2019-04-23（A12）.

[5]石亚丽.房地产企业发展战略探讨[J].现代经济信息，2018（11）：53-54.