全面放开二孩政策对房地产市场的影响分析——以池州市为例

文/王文琴 王巍 何静

本文分析了二孩政策对于房地产市场发展的影响，并以池州市为具体的分析对象，研究自二孩政策实行以来，池州房地产市场发生的变化，并提出池州市房地产市场健康发展的对策与建议。

一、二孩政策发展历程

（一）单独二孩

党的十八届三中全会审议通过了单独二孩政策。国家改变之前的计划生育政策，出台单独二孩政策，是基于一定的社会背景考量。从第六次全国人口普查的情况看，60岁及以上老年人口占总人口的比重已高达13.26%，如果继续实行原先的计划生育政策，未来我国将面临老龄人口规模迅速扩大与老龄化程度加速的局面。0-14岁少儿人口的比重为16.60%， 比2000年下降6.29个百分点;15-59岁劳动年龄人口所占比重为70.14%，同比上升3.36个百分点。[2]此次普查的结果显示出我国人口的增长渐趋平缓，而老龄化进程却在逐渐加快，可见我国人口红利的优势已经越来越不明显。我国在改革开放以来以不可思议的速度完成了长达30年的经济快速发展，主要原因在于国内有大量廉价的劳动力，带动了经济的快速发展。针对目前的情况，国家出台相应的人口政策以解决我国老龄化程度加深的问题。

（二）全面放开二孩

党的十八届五中全会提出全面放开二孩政策，这是短短两年之后的又一次新的人口政策调整。人口政策之所以在如此短的时间内一再调整是因为单独二孩政策的实行并没有提升人口出生率，人口总量并没有因为二孩政策的实行得到增加，我国的老龄化问题愈发严重。随着我国老年人口数量不断增加，老龄化程度也在逐渐加深使政府需要花费大量资金用于养老以及医疗等方面，而这些资金的来源是劳动人口所缴纳的税。然而，劳动力的增长速度远远低于老年人的增长速度。换言之，在不久的将来，劳动力所交的税将无法满足老年人的需要，这是政府目前需要妥善解决的问题。老龄化问题严峻，给社会的再分配也会带来严重影响，容易引发财政赤字。因此，全面放开二孩政策势在必行[3]。近年来，我国的家庭规模在由大变小，更倾向于三口之家的小家庭模式，这也将成为未来主要的家庭模式之一。家庭人口的平均数从1982年的4.43人缩减至2010年的3.10人，独生子女家庭超过1.5亿户，许多独生子女都会面临一对夫妻赡养四个老人的沉重养老负担，这对当代年轻人而言，无疑是一项巨大的挑战。当代年轻人的生育意愿低，是由诸多因素共同决定的，其中赡养父母的沉重负担也是重要的因素之一。

（三）二孩政策的实施情况

2016年，中国正式实行全面放开二孩政策。统计数据显示，2017年中国出生人口达到1723万人，2017年新生二孩数量比2016年增加162万人，达到883万人。其中，全部出生人口中二孩的比重达到51.2%。安徽省二孩政策的实行效果十分显著，2016年至2019年出生人口及其中二孩人数如表1所示。正是因为二孩政策的实行，安徽省人口的总量才得到显著提升，这也说明二孩政策实施的必要性及正确性。人口数量的增加不仅对于安徽省的经济发展有促进作用，对整个中国的可持续发展也十分有益。

表1 2016-2019年安徽出生人口、二孩人数及其占比

（四）全面二孩政策对房地产市场的影响

我国于2016年1月1日实施全面放开二孩政策。二孩政策的实施不仅影响着我国人口数量，也会影响我国未来家庭人口规模，而家庭人口是购房者买房时首先要考虑的因素。人口作为一项重要的因素，自然会影响我国的经济发展与社会发展。

从房地产行业的角度看，二孩政策的实行促使房地产需求量上升。房地产市场的核心是人口,二孩政策的实行使家庭人口规模变大,所要求的居住空间增加。尤其是二、三线城市，其房价相较一线城市而言仍处于低位，将由刚需房换为改善性用房对多数居民而言依然可以实现。在经济允许的前提下，为了追求更加舒适的生活空间与更高的生活质量，房地产的需求量会大幅上升,房屋的需求结构也会发生改变，从原先的二房、三房变为四房、五房。对房地产开发商而言，改善户型结构是其亟需解决的问题。

二、池州市房地产市场现状分析

（一）池州市概况

池州市位于安徽省南部，北与安庆市隔江相望，南接黄山市，西南与江西省九江市为邻，东和东北分别与芜湖市、铜陵市、宣城市接壤。截至2019年末，辖贵池区、东至县、石台县和青阳县，总面积8272平方公里，常住人口148.5万人，常住人口城镇化率为54.9%。2019年，池州市实现地区生产总值831.7亿元，同比增长7.9%，其中，第一产业增加值83.9亿元，第二产业增加值367.3亿元，第三产业增加值380.5亿元。

（二）池州市房地产市场情况

池州市作为一个皖南小城市，三县一区的常住人口为148万人，中心城区贵池区的常住人口只有67万人，它的中心城区范围与人口规模都较小，因而池州市房地产市场发展速度并不快，房地产市场发展水平普遍较低。近年来，池州作为旅游城市，找到了适合自身的发展道路，经济发展水平大幅度上升，居民消费水平普遍提高，对住房的需求也日趋增长，这为池州房地产市场发展提供了优越的条件。

2014-2016年，池州市房地产业的发展变化不明显，贵池区住宅商品房价格从6547元/平方米降至5615元/平方米。2016年后，由于国家楼市大环境的影响，池州市的房地产业迅速发展。2017年，池州市迎来楼市发展高峰期。2018年，池州商品房销售面积达到181.2万平方米，增长速度较2017年有了显著提升。2019年，池州市商品房销售面积高达180.2万平方米，池州市房地产业的发展也逐渐成熟。近年来池州房屋平均销售价格及销售面积如表2所示，池州市房地产市场的发展虽然缓慢，但仍然处于上升趋势。

一是以政府投入为引导，每年安排一定的资金，用于组织标准化生产、实用技术培训推广、良种苗繁育引进、示范园建设、中介组织培育和市场开拓等重点工作；二是加快对果业专业合作社投入，抓好现有的果业合作社规范化建设步伐；三是加大优势果品基地建设投入，突出抓好苗木和基础设施建设；四是加大绿色果品基地建设投入，大力推广无公害标准化栽培管理技术。

表2 2014-2019年池州市房屋平均销售单价和销售面积

三、二孩政策对池州市房地产市场的影响分析

（一）二孩政策刺激改善性需求

二孩政策实行后，许多适龄夫妻都会考虑生育二孩，相应地家庭人口数量也会增加，所以从长期看，全面放开二孩政策实施势必会增加我国人口总数，改变我国家庭结构[4]，原先流行的二房、三房户型将不能满足人们的需求，四房、五房将会成为房地产开发商的主推户型，也是市场最需要的户型。池州的家庭人口规模随着二孩政策的实行也在逐渐扩大，从原来的三口之家变为当前的四口之家，甚至是五口之家，所以大面积的房屋会吸引更多的人去购买，具有较大的市场潜力。从长远的角度考虑，购买大面积的住房利大于弊。从历年池州市房地产市场的情况（表3）看，池州房地产在2012年下半年开始进入低谷期，这也直接导致池州2013年住宅商品房销售面积较2012年减少25.99%，而随着2016年二孩政策的实行，新生二孩数量增加，家庭人口规模得到了扩大，多数想要二孩的家庭都提前考虑将小户型置换为大户型的问题，因此迎来了一轮房屋置换的高潮，从而使改善性需求显著提升。

表3 2012-2018年池州市房地产销售情况

（二）二孩政策导致房地产需求总量增加

在全面放开二孩政策的影响下，2019年池州人口为162.3万人，而在2013年池州人口为160.64万人，近几年池州户籍人口及常住人口增长情况如表4所示，二孩政策在一定程度上导致池州总人口数量的增加。

表4 2014-2019年池州市户籍人口及常住人口

2015年池州新生儿总数为14184人，其中新生二孩占比为39%，有5532人；2016年池州新生儿总数为17760人，其中新生二孩占比高达47.86%，有8500人；2017年上半年新生儿总数为8627人，其中二孩4770人，占比高达55.29%。换言之，50%的新生儿都是由于二孩政策的实行而出生的。人口增加，居住的空间面积也会相应增加，房地产需求量也会增加。2015年池州住宅销售面积为1058714平方米，创历史新低。2016年，由于二孩政策的实行，池州住宅销售面积为1435540平方米，出现了大幅度的增长，这主要归功于人口数量的增加，因为影响房地产需求量的重要因素之一是人口数量。从长远看，人口的持续增加，有利于房地产行业的持续发展。

（三）二孩政策会刺激学区房的需求[5]

近年来，我国科技水平的发展日新月异，而随着科技的发展，居民文化教育的水平也日益提高。越来越多的父母认识到子女教育的重要性，对教育的投资也越来越多。许多家长为了让孩子能够进入重点中学学习，省吃俭用购买学区房进行教育投资。对于已经有一个孩子的父母而言，学区房必不可少。有一些家庭孩子已经上初中或高中了，则不需要再购买学区房。然而，随着二孩政策的实行，新生小孩的数量增多，孩子的升学竞争压力变得更大，家长为了孩子能够拥有最好的教育资源，会花费更多的金钱在教育方面进行投资，这也导致学区房的需求量进一步扩大，对于这些父母而言，学区房是他们的首选要素。池州市贵池区自2016年以来房价急剧上涨，尤其是学区房的价格，可见二孩政策的实行已经促使学区房新一轮的价格上涨，学区房供不应求的现状将会愈演愈烈(表5)。

表5 池州市贵池区2015-2019年住宅类商品房销售均价

（四）二孩政策导致房地产户型需求的变化

任何政策的影响都有个循序渐进的过程，二孩政策亦是如此。在短时间内，我国人口可能会出现小幅回升，新生婴儿的数量将会增加。2016年1月1日，全面放开二孩政策实行，家庭平均人口规模由原来的每户2.97人增加为每户3.10人。虽然出台二孩政策是为了缓解人口老龄化，减轻年轻人的社会负担，但早期二孩政策对家庭人口还是起到了优化作用。目前，市场上的主流户型是两房、三房，在全面放开二孩政策实行后，四房、五房将会成为市场上的主流户型。四房将会成为刚需，五房将成为改善性需求房。随着二孩政策的推进，对于大户型的需求也会越来越火。

四、池州市房地产市场健康发展的建议

（一）土地供给方式多样化

土地市场是房地产的一级市场，也是一种垄断竞争市场。目前，城市商品房土地使用权的来源均是国有土地使用权出让。2019年8月新出台的《土地管理法》中明确，集体建设用地在符合规划的条件下可以上市，这意味着集体建设用地可以不通过征收程序而进入市场。因此，在修订《土地管理法》大背景下，增加农村集体建设用地的供给方式，可能会降低开发商的拿地成本，促使房地产价格下降。

（二）制定合理的税收政策

税收是政府的主要财政收入来源，所以房地产税收政策在一定程度上也会影响房地产市场的发展，如契税政策。2016年，新契税政策实施，在很大程度上减轻了二套房购买者的负担，大大促进了住宅的需求。许多学者一致认为，房产税（持有环节）的开征可以明显削弱对房地产的需求，对一些将房地产视作投资品的投资者而言，这会加大他们的买房成本，导致房地产成交数量减少，继而减少投资需求，从而通过改善市场供求关系达到降低房价的目的。

（三）发展养老地产

池州2015年至2018年老年抚养比由15.54上升至18.37，池州老年抚养比的稳步上升说明池州的老年人口正在增多，即青年人口赡养老年人的压力越来越大。因此，老龄化程度的加深将会影响到池州经济的可持续发展。只有解决好这个问题，池州未来的发展才能越走越远。当然，老年人口的增多意味着养老地产的发展具有较好的前景，因此，要适当增加老年公寓，发展养老地产。

（四）合理的人口规模与结构

人口规模会影响房地产价格的高低，因为房地产是以人为中心的，人口规模的扩大会使这一地区拥有充足的劳动力，而充足的劳动力会加快本地区经济的建设与发展。尤其是对餐饮业与房地产行业而言，人口规模增加，意味着需求量会上升，从而影响房地产价格。密切关注人口规模与结构，以使居民需求量与供给量达到平衡，才能更好地促使房地产市场的长远发展。

（五）改善住宅供给结构

二孩政策实施后，家庭人口规模发生明显变化，准备生育二孩的夫妻首次购房时，会选择大面积的户型，从而避免将来二次置换的问题。家庭人口规模的改变会使房地产开发商更注重对商品房户型结构的设计，如推出小面积的三室一厅与四室两厅的户型设计，既追求房屋利用的最大化，又满足户型的合理配置要求，还要契合多数居民的购买能力。我国住宅的供给结构要随着我国人口政策的改变而实时更新，这才有利于房地产市场的持续发展。

五、 结论

在实施二孩政策的背景下，我国迎来了新一轮的生育热潮，给中国未来带来了一定的人口红利，缓解了中国的老龄化趋势。这不仅会影响我国的社会、经济和文化教育的长远发展，对我国房地产市场发展的影响也很明显。通过研究，本文认为池州市由于二孩政策的实行增加了一定的人口数量，为池州市房地产市场带来新一轮发展契机。二孩政策造成改善性需求的增加，导致房地产需求总量的增加，使对房地产户型的需求发生改变，三房、四房成为主推户型。