房地产企业土地借款利息资本化的难点及对策

徐德林

房地产企业项目开发资金需求量大，自有资金满足不了项目运转，通常在项目开发前期通过借款来筹集所需资金。借款产生的利息费用是否应记入开发产品成本以及记录的具体会计期间在实际操作中很难把控。

一、房地产开发企业利息资本化的重要性

根据《企业会计准则第17号》文件，借款利息允许开始资本化必须同时满足三个条件：（1）资产支出已经发生;（2）借款费用已经发生;（3）为使资产达到预定可使用状态或者可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始。对于土地借款利息资本化必须是同时满足上面三个条件，只要有一个条件不满足，相关土地借款费用就不能予以资本化。房地产开发企业的利息资本化问题对企业成本和资产价值确认、收入与费用的合理配比具有重要意义。

（一）从成本考虑

借款利息支出会计处理有时为资本化，有时为费用化，但该借款如果被用于需长时间才能达到使用或销售状态的固定资产时，例如：建设期较长的在建工程、商品房开发以及投资性房地产时，此时利息费用需资本化处理，因为此时的借款费用已构成其生产经营支出的重要组成部分，已构成资产成本的一部分。资本化处理，更能反映资产投入的成本和资产价值。

（二）从收入与成本费用配比考虑

房地产开发的产品是在房屋交付后才确认销售收入的，对于预售期间收到的房款由于不符合销售收入确认条件而作预收账款处理，由于产品开发期长，借款利息费用数额大，如果把商品房开发借款的利息全部费用化，那就意味着在房屋交付前即开发期将出现较大亏损，而到交付后可能一下体现出巨额利润，不太符合实际经营情况，也不符合收入成本费用配比原则。因此，土地借款利息资本化处理更能反映企业的经营利润，更有利于成本、费用的归集和成本的管控。

二、房地产企业土地借款利息资本化的难点

（一）房地产企业土地借款利息资本化起点的确定

企业借款购买土地或土地购买后再借款发生的利息支出，要根据购置土地性质的实际情况确定是否进行资本化。

1.土地购置时尚未明确具体的使用。利息支出不应作资本化处理.购入土地仅仅是作为企业的土地储备使用，并没有具体明确的工程项目计划，这种方式尚未实现资产预定用途所必需的购建活动或准备活动正在进行，因此不符合资本化资产的条件，只能暂时作费用化处理，待土地使用方向明确后，再将其纳入资本化资产的范围。在实际工作中，经常会遇到企业购置土地后，搁置三四年甚至更长的时间没有开发，那么这期间发生的利息支出只能作费用化处理。

2.土地购置时已明确作为建设用地，借款利息支出应进行资本化处理。房地产企业取得土地只要不是对外投资，在目前国家相关法律、法规规定下，房地产企业不可以直接转让土地，所以在实务中只存在两种情况，一是建造成商品予以出售，另一种就是建造自用。最终的结果不是存货就是固定资产或投资性房地产，所以房地产公司均应该将其纳入资本化资产的范围。房地产企业项目开发不同于一般企业固定资产建造，除了实体建造外，还有实体建造之前的技术性和管理性工作，他们与实体建造紧密相关，不可分割。但对房地产企业的“实体建造或生产活动”如何理解，会计准则没有给出清晰的解读，日常操作中存在两种理解。其一是根据审慎性原则，参照购建固定资产要求必须是主体厂房的开工建设，在正式开工建设之前，所发生购买土地等利息支出都应记入当期损益，则房地产企业借款利息资本化时点为主体工程动工开始。其二是根据国际会计准则，对于房地产开发企业进行的前期调研、规划设计、勘测、报批报建等应属于建造房地产所必需的前期准备工作，实质上是生产活动已经开始，不以开工建设作为必要依据。由于中国企业会计准则对这个问题未给出清晰的规定，实际可参照国际准则，对于房地产企业在获取土地后编制了相应的开发计划，并确定了该土地是用于特定房地产项目的，即土地使用性质已明确的情况下，购入土地和后续的建筑施工活动一样是房地产项目开发活动的重要环节之一，为获取该土地所发生的借款费用应该予以资本化。

（二）房地产企业土地借款利息暂停资本化时点的确定

在项目开发过程中有时会遇到停工，出现这种情况，我们要合理区分是正常停工还是非正常停工，对于在工程建设过程中因出现了不可预见的因素且使建设停工在3个月以上的，那么这段时期发生的借款利息应暂停资本化。非正常停工，通常是由于企业管理决策上的原因或者其他不可预见的原因所导致的停工，例如：施工方质量纠纷;企业管控不力造成的安全事故;劳动纠纷;资金周转困难;发生了自然灾害等等，这些非常停工且超过3个月的，资本化利息要进行费用化处理，等愎复正常开工时再进行资本化。正常的停工，通常是指可预见的不可抗力因素导致施工停工，比如我国北方由于天气恶劣，冬季较长，在冰冻季节来临时工程就要停工，待冰冻季节过后方能施工，这种较长时间的冰冻期停工是正常现象，由此导致的施工中断是可预见的不可抗力因素导致的，那么借款利息仍需资本化处理。所以在工程中遇到停工，注意应根据停工的原因进行相应借款利息处理。

（三）房地产企业土地借款利息资本化终止时点确定

通常购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。对于一般资产“达到预定可使用或者可销售状态”是比较容易界定的，但房地产业由于存在商品房预售制度，对于商品房“达到预定可使用或者可销售状态”有两种不同的观点：一种观点认为：在工程完工时为商品房“达到预定可使用或者可销售状态”;另一种观点认为：在领取预售许可证进行预售时为商品房“达到预定可使用或者可销售状态”。前一种观点比较可取，如采用后一种观点，存在以下几方面问题：其一，“预定可使用或者可销售状态”是从字面上对资产建设状态的描述，当某一项资产需要超过12个月以上的建设期时，理论上存在着对完工时间的不确定性，因而政策以“达到预定可销售状态”概括称之。从一般文义和常识理解看，一项资产“达到预定可销售状态”，必然是一种建设已基本完成的状态，如一条生产线已完成装配、调试，一项新技术已完成开发并经过了验证等。而按照上述预售法规，商品房领取预售证时，可能只完成了实际建设的一小部分而已，甚至可以连地上部分都看不到，如果认为此时已“达到预定可销售状态”，是对政策原义的严重曲解。其二，商品房预售制度，是一项极为特殊的政策，世界上仅我国大陆及港澳等地区实施这一制度，其用意是通过预售，帮助开放商在建设初期即可开始回笼资金，减轻融资压力，进而鼓励、扶持房地产业发展。所以，允许商品房预售，是对房地产业的一种特殊优惠，并非是对商品房真实建设进度的认可。其三，“预定可使用或者可销售状态”与“建造期间”是前后对应的关系，达到可销售状态前，均属于建造期间，反向也可推导得出结论：建造期间发生的借款费用，因未达到可销售状态，应予以资本化。那么在商品房取得预售许可后到完工前，仍有相当一段建造期间，此阶段的借款费用也应予以资本化。其四，可将商品房开发和其他建筑工程（如营建厂房、仓库等）进行比较，尽管前者作为存货核算，后者作为固定资产核算，但税法和会计上都允许二者借款费用资本化，且二者同为营造建筑物，如果仅仅因为前者有预售许可证制度而将资本化停止时间大大提前，而后者的资本化停止时间仍为完工时间，也不合情理。其五，目前各地税务机关对资本化停止时间界定也不一致，两种观点都有支持者，甚至同一地区国地税之间也存在差异，导致各地企业的同期税负不一致，同时也影响税收任务进度控制。为了清楚地确定利息资本化终止时间，希望财税管理部门出台相关文件，将房地产企业借款费用资本化停止时点统一认定为商品房完工时间，以避免各地税企间的不一致。

三、房地产开发公司利息资本化的对策建议

（一）规范合同和手续

对因购土款而借款，首先要明确土地合同是否约定了土地的使用性质，由此来确定借款利息是记入成本还是记入费用;对于购土地后借款，也要明确借款用途，例如借款用于工程建设还是用于其他方面，若用于项目建设上，那么利息资本化是没有问题的;若借款不是用于本项目而是用于其他公司或项目，那么利息就不能资本化处理了。另外合同还需约定借款额度、期限及利率，这样才能准确地确定资本化利息以及资产成本，所以规范合同及相关手续是必要的。

（二）实质重于形式

企业会计准测没有具体规定房地产土地借款利息资本化起点和终点，那么在项目开发过程中就要根据实际情况来判断，比如根據借款用途以及项目开发前的必要筹备工作时间，来确定借款利息资本化起点，而不是根据形式上动工这一动作开始作为资本化起点;另外对资本化终点，按正常确认形式是“资产达到预定可使用或可销售状态”，由于房地产业特殊性，在商品房没建成时就可预售，如果按可销售状态来确定资本化终点，那么预售也是符合可销售状态的，若在预售环节就停止资本化显然与实际不符，因为这时商品房还没有完工，工程建设还在进行中，投资还没有完成，资产成本还没有形成。如果根据经济实质判断所建造的资产是否应停止资本化会更加科学，因为资产的实体建造已经全部完成或实质上已完工，作为利息资本化终点是符合经济实质的。所以要根据借款实质而不是形式来判断利息资本化和费用化时点，相对来说更加合理。

（三）提升财务人员专业能力

对于房地产业土地借款利息是资本化还是费用化，在会计实务中需要一定的职业判断。要提高这方面专业判断能力，在日常工作中就需加强这方面的业务培训，不仅要对传统意义的会计核算和监督职能提升，还要加强对会计准则和税收政策的学习，及时了解和掌握国家最新的财税法规，开阔视野，更新知识，搞高工作能力和水平，全面解决工作中遇到的问题。

综上所述，由于房地产行业的特殊性，在实际操作中对土地借款发生的利息费用资本化期间的把握存在难点，建议财税部门对房地产行业土地借款资本化期间的确定出台更清晰的规定。

（作者单位：镇江亚东天泰投资发展有限公司）