城市更新经济评估模型研究——以珠海为例

文｜珠海市规划设计研究院 陈思宁 赵自力

一、引言

城市更新工作是一项艰巨的、复杂的系统工程，尤其涉及多个主体的利益诉求，典型的如政府一般关注城市整体功能完善与品质提升，开发主体（一般为开发商）多关注成本回收、投资收益，而业主则更多关注自身物业价值保值、增值及利益变现等。为顺利推进城市更新与改造，需要兼顾各方诉求并制定切实可行方案，工作核心即在更新规划方案编制、审查与审批环节。

传统的城市更新更多关注规划方案或交通影响，对城市更新项目经济评估研究较少，即缺乏科学性指导与校核，又不能对参与主体形成有效监管与约束。主要表现包括：各方诉求集中在项目建设强度指标，而项目更新经济评估报告编制由开发企业主导，科学性、合理性支撑不足，且缺少监管，导致城市更新项目多超出周边区域开发强度，而与政府提升城市品质的初衷相违背（产生的对应问题由城市整体、城市居民买单）。因此，本研究从城市更新项目经济评估报告编制工作入手，尝试以信息化技术为依托，开展经济评估模型研究并建设城市更新经济评估专题系统以支撑城市更新规划科学编制与审查、审批决策，甚至服务项目建设流程监管，引导城市更新项目从规划环节开始的良性运作与管理机制建立，进而通过城市更新推动城市结构优化、调整与品质提升。

二、城市更新经济评估模型研究与系统建设

结合城市更新工作实际，以标准化理念为引领研究建立城市更新经济评估标准指标体系与算法模型，并研发建立对应的经济评估专题系统，从而建立针对城市更新经济测算评估的标准工作框架。

1.标准指标体系

包括基本条目、经济测算评估指标条目两个类别数十个指标，具体情况如表1、表2：

2.模型算法

基于建立的标准指标体系并学习、借鉴房地产行业投资估算方法中经典的假设开发法，研究建立适用的城市更新经济评估模型算法，算法流程及原理如图1所示。

如图所示，假设开发完成后的项目价值为V，开发及销售过程（项目变现）所有支出费用（含货币或者非货币形式的所有费用支出，即总成本）为C，则可以计算项目总预期收益及成本利润率（PRC，Profit Ratio of Cost），公式为

图1 经济评估模型算法

表1 基本条目标准数据表

表2 经济测算评估指标条目标准数据表

总预期收益（E）= V- C

成本利润率（PRC）= E/C

其中，项目价值一般为假设项目开发完成后的变现市场价值，即预期总销售额，具体计算方式为物业市场单价与可售面积（对应融资开发规模）的乘积；所有支出费用则包括了项目拓展、建设及销售过程（至价值变现）等过程中的所有类目，具体到本次研究，如土地成本支出、前期费用支出、建设成本（建安装修等费用）支出、销管费用支出、投资利息与销售税费等。

为简化计算及方便应用，建设成本一般取建安、装修单价与项目建筑面积（对应融资开发规模）乘积，销售税费取销售总额与相应费率的乘积。

3.城市更新经济评估专题系统

在指标体系及算法研究基础上，基于GIS 技术、数据库技术研发，搭建了城市更新经济评估专题系统，以支持城市更新数据资产化管理、复用，并为企业信用信息管理提供辅助和抓手。城市更新经济评估专题系统主要包括项目申报子系统、经济评估子系统、微信端公众参与子系统等，详细情况如下：

（1）项目申报子系统：申报单位基于该子系统完成资料填报与项目经济评估报告申报，同时可辅助申报单位开展项目数据管理与项目数据档案保管等，具体包括项目申请模块、项目更改模块、项目查询模块、数据导出模块、帮助模块。

（2）经济评估子系统：城市更新主管部门基于该子系统受理和审核申报单位提交的项目经济评估报告，系统支持按项目的申报数据导入、项目数据管理、项目数据查询检索、项目数据统计分析、计算分析等。

图2 项目申报子系统信息填报示例

图3 经济评估子系统示例

图4 公众参与子系统

（3）微信端公众参与子系统：以公众参与为基础的城市更新微信公众平台，为城市更新信息发布、公众参与调查和互动提供路径，用于城市更新的数据管理和发布，能够为城市更新提供更有效的实时信息来源。

三、案例应用分析

为了最大程度验证指标体系、模型算法及系统的可用性、合理性，选择较常见的工业建筑、旧城镇（区域）拆建更新项目实例（各一个）进行了应用测试。项目经济效益指标评估测算结果与申报方案对比如表3、表4。

可以看出，不考虑其他因素条件，在既定经济评估标准框架下，两个项目评估预期收益情况远好于申报方案（对应的项目申报的建设强度指标有较大弹性控制空间）。

项目实施环节，各区城市更新主管部门应用回访情况也证实，本次研究建立的城市更新经济评估系统能够辅助对城市更新项目经济评估报告进行全生命周期管理与标记、单项目方案评估预警、项目间（多个项目）经济评估交叉检核等，在项目申报、审查和信用信息管理环节为城市更新主管部门提供流程化、标准化的工具支撑，提升了工作效率和科学化水平。

四、总结

本文以珠海城市更新工作为例，分析研究了市场化手段条件下较多采用“拆-赔-建”模式推进城市更新工作带来的城市治理与管理的现实问题，并进一步研究了可能的应对策略-以定量分析与信息化技术为支撑的城市更新经济评估模型及系统研建。有关结论如下：

表3 工业建筑拆建更新项目案例实际测算与申报方案结果对比

表4 城镇建筑拆建更新项目案例实际测算与申报方案结果对比

第一，以标准化理念为指导，在国家规范框架下，通过制订城市更新经济评估标准指标体系，研究、建立城市更新经济评估专题模型及系统能够对城市更新经济评估工作流程化、规范化开展提供保障和支撑，且能够对城市更新项目经济评估报告进行全生命周期管理与标记、单项目方案评估预警、项目间（多个项目）经济评估交叉检核等。

第二，在系统数据库支持下，能够实现对企业规划申报、建设管理、运营维护等数据资料的保存、管理，进而支持对城市更新企业的信用信息管理，从而达到基于项目的企业监管，保障城市更新工作良性运转。

第三，城市更新数据资源的标准化采集与管理，能够促进城市更新数据资源的共享及应用，推动城市更新领域管理水平进步，有利于当前以大数据和人工智能（人工智能技术应用的基础即是数据资源）为代表的智慧城市建设。