长沙市养老地产投资环境分析

李佩瑾 陈晓梅

（湖南财政经济学院 湖南 长沙410205）

近十年， 我国60 岁以上的老年人口数量由1.53 亿增长到2.48 亿，庞大的老年人口使政府和家庭的压力都日趋增大，如何养老成为社会热点问题。在这样的现实情况下，养老地产应运而生，给人们提供了一种新的可供选择的养老模式。养老地产是养老与房地产开发模式的一种结合， 是老龄化背景下催生的一个行业， 除了一般房地产行业所具有的满足人们居住生活的基本要求外， 还需要有特别的一些方面来符合老年人在养老与地产这一方面的市场需求，是“房地产+”的一个复合型的行业。 由于我国的养老地产目前仍处于初步探索和发展阶段，运营的模式、管理模式和具体的盈利模式都还没有成熟， 于是大多数企业家对于养老地产市场存在着观望的态度， 养老地产投资环境好坏成为养老地产是否适合本地区发展的关键因素。

一、长沙市养老地产投资环境现状

长沙是湖南省省会，是长江中游地区重要的中心城市。历史悠久，是首批国家历史文化名城，被誉为“星城”。 长沙市土地总面积11819 平方千米，常住总人口839.45 万人，被包围在成渝城群、长江城市群和珠三角城市群中，经济优势明显。 2019 年，全年实现地区生产总值11574.22 亿元，比2018 年增长8.1%。第一、二、三产业分别拉动GDP 增长0.1、3.5、4.5 个百分点，三次产业对GDP 增长的贡献率分别为1.2%、43.6%、55.2%。

根据《2019 年长沙人口老龄化情况调查报告》，长沙进入老龄化社会后，总人口年均增长约1.2%，老年人口年均增长3.5%，老年人口涨幅是总人口涨幅的近3 倍。同时，老年人口结构由低龄化（60-69 岁）向中高龄（70 岁以上）转变。 在全市122 万老年人口中，纯空巢老年人口达62.5 万，其中12.5 万是独居老人；完全失能老年人2.87 万；部分失能老年人17 万；城市“三无”老人（无劳动能力、无生活来源、无赡养人和扶养人）0.66 万；农村五保老人2.86 万；重点老年优抚对象3.67 万；失独老人0.25 万。

养老机构的饱和与否直接涉及养老地产的发展， 养老机构饱和，养老地产的发展前景就小，面临困境相对较多，发展会比较缓慢。反之，则养老地产有更大的发展机率。目前长沙的养老产业尚处于初级阶段，主要在衣食、居住和医疗保健方面为老年人提供低层次的服务。 长沙的养老地产主要有思雅嘉园、 康乃馨、乐龄国际等大约179 个养老机构，涉及“五院”（养老院、敬老院、福利院、疗养院、护理院） +老年公寓和其他类型。 其中养老公寓有23 个。 2020 年，长沙养老机构床位数的需求量在5.6 万张左右， 缺口超过3 万张； 全市养老机构中内设医务室的只占60%，取得医疗机构执业的仅30%，获得定点医保单位的约6%，护理型、医养结合的养老机构十分短缺。

综上， 长沙市的养老服务暂时不能满足目前老年人对养老的要求，且养老服务水平与严峻的老龄化趋势不匹配，发展速度也处于落后阶段。因此，集“养生、休闲、医疗”等功能于一体的复合型养老地产有较大发展空间。

二、养老地产投资环境影响因素分析评价

（一）评价指标选取

投资环境指影响或制约一个国家或地区投资活动的各种外部条件的总称。 养老地产主要是为了实现“养老”和“房地产”的综合效益最大化，结合养老地产客户针对性强、需求独特性、产业涉及产业链广等特点， 养老投资环境和房地产投资环境都会对养老地产投资环境产生影响。 总结养老地产投资环境影响因素主要包括：自然环境、经济环境、人口环境、政策环境及相关行业发展。结合养老地产和投资环境的特点，在科学性和可操作性下，从自然、经济、社会、人口环境及其他相关因素方面选取17项指标作为养老地产投资环境评价指标。

图1 养老地产投资环境评价指标

（二）指标权重确定

在养老地产投资环境体系的基础上， 对专家咨询问卷得到的权重判断矩阵进行分析处理， 得到养老地产投资环境评价指标体系。

表1 养老地产投资环境评价指标体系

（三）评价过程及结果分析

选取长沙以及周边的省会城市贵阳、 南昌和杭州为样本城市，根据可量化的养老地产投资环境影响因素，选取空气质量、宜居竞争力、自然景观（旅游人数反映）、就业人员年平均工资、地区生产总值、居民可支配收入、房地产开发投资额、年末就业人数、60 岁以上人口比例、基本养老保险参保人数、可持续竞争力、人口密度、医疗卫生机构数、财政收入、卫生机构床位数、金融机构存款、保险业年收入这17 项指标，通过层次分析法分析这些指标对养老地产投资环境的综合评价作用对样本城市进行排名。 由于影响养老地产投资环境的因素指标存在地域差异性且各评价指标的性质不同，通常具有不同的量纲和数量级，因此需要进行数据化处理，消除量纲对数据的影响。 当样本改变时，此方法仍能保持相对稳定性。 标准化公式如下。

经过标准化后的数据如下：

表2 样本城市各项指标数据一览表

经过标准化数据处理， 得到四个城市的养老地产投资环境评价结果排名。

表3 样本城市养老地产投资环境评价结果

通过分析可得，长沙养老地产相对其他三市更具优势，主要是由于经济发展潜力大、房价相对较低、适宜性强以及地方政府相关政策的力度大等原因。由此我们可知，在进行养老地产可行性研究的过程中，绝不能避重就轻只考虑经济因素，养老地产的重点在“养老”上，要一切以人为本出发，结合实际，探索适应本地发展的养老地产模式，为养老问题解决提供新路径。

三、长沙市养老地产发展建议

通过评价可知，长沙市具有较好的养老地产投资环境，但由于目前存在的一些问题导致长沙市的养老地产发展情况并没有达到预期。其一是相关政策执行不到位。长沙市目前关于养老服务的管理相关法律法规主要是针对整个养老市场，缺乏精确性。从2015 年起至今，只是试行了几个方案，并没有颁布正式的法律和行政文件来对长沙市的养老地产市场进行精确定位， 养老地产一直在养老行业中夹缝生存，缺少相关优惠政策的扶持。其二是养老地产投资门槛高、回报周期长。养老地产是房地产的衍生行业，房地产业的投资回报期一般都要7～10 年，且年投资回报率不超过10%，且养老地产还需要考虑养老范畴，投资门槛和回报周期相对单纯的房地产业要求只会更高。 其三是传统养老思想观念依旧占据主导地位。中国是“家本位”的社会，老年人都是居家养老为主， 大部分人从来没有想过依靠养老地产来解决自己的养老。 虽然随着经济社会的发展，已经有一部分人向“个人本位”发展，但经过相关走访和相关新闻调查发现，大部分人是持忽略态度，觉得是与自己无关的东西，养老观念的改变迫在眉睫。 针对以上问题，现提出以下相关建议：

（一）保障养老服务设施用地供应

一直以来，养老设施用地范围不明确、成本高、回收期长等问题导致一些开发商不愿意涉足养老地产领域。 2013 年北京市国土局第一次在全年供地计划里单独列项养老设施用地； 深圳市出台的新政中也打破养老用地政策限制， 以办公用地基准地价标准的30%测算，推出经营性养老设施用地。 2019 年，自然资源部出台《关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见》，明确养老服务设施用地范围，确定其土地用途为社会福利用地，最高使用年限为50 年。 地方政府应当在国土空间规划编制过程中合理规划安排养老设施用地，合理定价，保障供应，解决发展养老地产的用地问题。

（二）鼓励社会资本进入养老行业

房地产行业是一个需要大量资金投入、 回收期长且关联性强的行业。 养老地产作为“房地产+”要求只会更高，所以对投资者来说是一个不可忽视的大挑战。 从之前的养老地产项目中发现，资金链断裂成为众多养老地产项目夭折的主要原因，只单纯依靠国家财政收入来发展养老行为是很难解决日益严重的老龄化问题的。在此基础上，政府要采取措施鼓励更多的社会资本进入养老地产行业， 在财政金融方面也应当给予养老地产项目更多的支持，可在合适范围内降低养老地产的贷款利率，延长还款期限，一定程度下减轻养老地产面临的资金链问题。鼓励多方位资本对养老行业的共同推进，一方面减轻财政养老负担，一方面更能激发养老行业活力。

（三）采取全方位、多层次的方式鼓励养老思想观念的转变

供给和需求是投资不得不考虑的问题， 投资者必须看到需求的不能满足和供给的短缺才会萌生投资的想法， 看到项目的可营利性才会增加投资。 目前的情况是大多数人对养老地产投观望态度，不仅是投资者，政府和老年人也是持观望态度。 究其根本原因，还是受中国传统文化的影响，老年人还是希望能家庭养老，但现实情况是家庭小型化、家庭功能弱化以及空巢化、少子化都给养老服务增加了难度， 所以老年人养老观念的引导十分重要。老年人对于新事物的接受能力相对青年人比较弱，在养老观念的转变中不能采取青年人的方式， 应该采用老年人能接受的方式， 例如抓住广场舞的时间宣传比硬广来得成本低、有效； 戏剧比短视频更易被接受； 微信比微博更能在老年人间传播，且文案必须是老年人的风格；基层组织比人民政府更好开展宣传教育工作。 此外，我们容易先入为主地以为给予父母生活照料就是尽到了自己的赡养义务， 总是习惯性忽略父母对我们也存在依赖，也需要去陪伴，也需要有充足的内心世界。 养老地产或者是其他的养老方式也是从生活的照料为起点， 附加精神方面。因此，改变养老观念，主要是从两个方面出发，一是让老年接受新的养老方式。二是让年轻人重新认识定位父母的角色。社会良好的养老风尚，离不开全社会的共同努力，结合多种手段，采取全方位多层次渗透的方式促进养老思想观念的转变。

结束语：

根据中国青年报的调查显示，89.3%的青年关注养老问题，父母如何安顿， 自己的老年生活何去何从是不可避免的两大问题。养老地产相比传统的养老形式，除了能满足老年人的物质需求外，也可以更好地丰富老年人的精神世界，让老年人不只是活着，而是以自己想要的方式过好老年生活。 通过研究发现，长沙市的养老地产投资是极具潜力的， 但目前的发展还处于初级不完善阶段，或多或少在一些方面存在问题有待解决。我们需要在今后的发展过程中，完善与之相关的法律行政法规，鼓励社会资本参与养老行业，并向老年人宣传新的养老观念，进一步促进养老地产的健康发展。