房地产经济管理存在的不足和应对措施

李宁

摘 要：近年来，房地产交易市场的异常火爆给国民经济的持续稳步发展注入了源源不断的驱动力，购房者与供房者之间的供需关系对房价涨跌的决定性作用也逐步突显出来，在这一宏观背景下，房地产经济管理也暴露出诸多亟待解决的问题。因此，本文将围绕房地产经济管理存在的不足以及有效应对措施予以阐述。

关键词：房地产;经济管理;存在的不足;应对措施

改革开放四十年来，我国的房地产销售市场连续创造销售新高，仅2018年，全国商品销售面积达到17.17亿平方米，销售总额突破15万亿元，两项数据均达到历年新高。从这些数据当中可以看出，购房者对商品房的需求量已经远远超出供房者的供应量，但是，在这些数据的背后，也潜伏着房地产经济危机，炒房客的恶意炒作、市场的不公平竞争、地方价格保护主义等一系列问题逐步浮出水面，给房地产市场的健康良性发展蒙上一层厚重的阴影。

1.房地产经济管理存在的不足

1.1 求大于供导致房价上涨

近年来，随着城市化进程的逐年加快，城市人口数量激增，对住房的需求量与日俱增，在这一背景之下，房地产行业也迎来了黄金发展期，加之部分投资者瞄准了这一商机，纷纷进军房地产市场，导致城市可开发利用的地块逐年减少。另外，一些房地产开发商为了获取更加丰厚的投资回报，不断转换营销思路，大批量推出景观房、学区房、学位房，使得房屋价格一夜之间水涨船高。以国内二线城市为例，房屋价格已经从20年前的千元时代逐步过渡到万元时代，而且这种趋势也愈演愈烈。

1.2 房地产市场的盲目跟风现象严重

房地产价格的高低往往取决于土地价格的高低，而受到地域性差异的影响，全国各地的土地售卖价格也存在较大差异。比如一线城市的地块价格高于沿海城市，沿海城市的地块价格高于普通二级城市，普通二级城市价格高于一般的地级市价格，因此，各地方的房屋价格也呈现出随行就市的特点，与地块价格成正比关系，地块价格高，房屋价格也不断攀升。于是，许多城市也盲目效仿其它城市的土地规划原则，通过哄抬地价来获取更多的经济利润。然后这种盲目跟风的作法一方面造成房价无上限涨浮，另一方面，购房者的经济承受压力也不断增大，在这种情况下，就抑制了房地产市场的生产与消费，反而会产生事倍功半的不良后果[1]。

1.3 政策性干预导致房价波动幅度较大

由于土地资源的隶属权归属于国家，各级地方政府在行使土地资源支配权利时，常常融入一些个人情感因素，优先将土地资源出售给有实力、经济基础雄厚的房地产开发商，当开发商获得土地开发权益后，层层加价，导致房产价格出现较大波动。另外，由于地方政府在制订干预政策时，一些利欲熏心的不法分子采取暗箱操作的方法，顺手牵羊，获得了土地开发权，这就使国家蒙受了巨大的经济损失。

1.4 金融监管机制不健全

由于房地产开发全过程对资金的需求量较大，对于经济基础薄弱的房地产开发商来说，无疑施加了较大的经济压力，在这种形势下，诸多房地产开发商选择向金融机构贷款融资的方式，来解决当下的资金困扰问题。但是，由于房地产开发商本身并没有资金偿还能力，当房地产项目竣工以后，往往利用售卖房屋的方法来偿还部分贷款，如果房屋售卖青黄不接，银行贷款就会出现逾期的情况，这种“以贷养贷”的局面一旦形成，将转变成为恶性循环，给商业银行带来严重损失。

2.房地产经济管理的有效应对措施

2.1 规范房地产市场融资信贷管理

就当前的房地产市场融资形势看，商业银行以及金融监管机构应当提高房地产开发商的信用贷款准入门槛，在房地产开发商融资过程中，首先对开发商的经营资质、履约能力、信用记录以及经营规模进行严格审查，通过制订科学有效的金融风险管控措施，来遏制开发商的不良贷款行为，以规范房地产市场融资信贷管理，确保房地产经济能够良性发展。与此同时，为了避免炒房现象的发生，各级地方政府以及房地产经济主管部门应当出台相关的严打政策与机制，对炒房客的炒房行为坚持“零容忍”态度，绝不姑息，绝不手软，以促使房地产买卖市场实现供求平衡，让更多的老百姓买得起房，住得起房。

2.2 制订行业发展规划，出台税收优惠政策

为了保护房地产开发商的经济利益，国家以及房地产行业主管部门应当适时出台一些税收减免或者优惠政策，降低房地产开发商的上缴税率，房地产开发商也可以根据税收筹划的方法，规避税收风险，为实现经济利润最大化愿景創造先决条件。另外，各级地方政府应当结合当地房地产市场的动态信息，以及房地产经济的发展状况，合理制订房地产行业未来发展规划，为房地产开发商提供一个精准施策，高效运行的标准化运营机制，以保证和维护房地产市场的正常运营秩序[2]。

2.3 创新管理机制，拓宽融资渠道

房地产市场的混乱竞争格局源于地方政府出台的干预政策与市场管理机制，基于此，各级地方政府在原有管理机制的基础上，结合当地房地产市场的经营现状，制订和出台一系列适时可行的创新管理机制，从公平竞争、维护市场稳定、规避房地产经济泡沫为出发点，净化房地产市场的竞争环境，确保国有资源能够得到高效利用，使土地资源能够真正造福于民，服务于民。

另外，针对房地产企业融资难、贷款难的困境，房地产开发商应当及时转变思想观念，摒弃“不撞南墙不回头”的融资信条，除了依附于商业银行的信用贷款外，可以通过发行地产股票、债券或者内部众筹等方式，获取更多的资金支持，以确保房地产项目能够顺利实施。同时，为了保障商业银行的自身得益，各级地方政府应当进一步加大对金融机构的监管力度，督促商业银行做好充分的事先审核工作，做到不符合贷款要求的房地产企业坚决不予放款，受信度低，偿还能力差的房地产企业坚决不予放款，用户满意率低的房地产企业坚决不予放款，只有始终坚持“三不放款”原则，才能使国家与商业银行免受经济损失。

结束语：

由于房地产经济管理的地域性差异较大，因此，为了解决经济管理工作中存在的不足与问题，房地产开发商应当及时根据市场发展走向与动态信息，制订适用性强、可行性高的经济管理机制，以应对房地产市场的潜在经济危机。同时，应当始终秉持与时俱进的态度，积极借鉴成功的管理经验，不断创新管理意识与思路，为房地产经济的健康可持续发展保驾护航。

参考文献：

[1]唐惠民.我国房地产经济管理存在的问题及解决措施研究[J].中国房地产业，2020（22）：35.

[2]宋雨欣.房地产经济管理存在的不足与应对策略[J].现代经济信息，2019（19）：386.

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