房地产企业税收筹划风险及防控措施

李文文

摘 要：随着社会经济的不断发展，我国房地产行业迎来了发展的机遇，但由于房地产企业涉及的方面较多，在税收筹划方面面临着一系列风险，若房地产企业想更好在社会上立足，必须做好税收筹划风险防范工作，并不断提高企业的经营管理水平，才能取得更好的发展。因此，文章重点对房地产企业税收筹划风险类型进行了分析，并提出了相应的防控措施，以供参考。

关键词：房地产;企业;税收;筹划;风险;防范

1.防范税收筹划风险的必要性分析

在我国税收方面，来自房地产行业的税收非常多，但由于其涉及的税收类型较多，导致房地产企业在政策调控背景下，需采取多种措施，最大限度减少税收成本，因此，要求房地产企业需加大税收筹划风险控制力度，降低发生风险的可能性。目前，房地产企业承担的税收负担较重，科学的税收筹划，可以最大限度降低企业经济费用，显著提升企业的经济效益。房地产企业开展相应的税收筹划，可以降低企业的税收资金占比，将资金用于其他项目的投资和建设，这样可以显著提升房地产企业的市场竞争力，使房地产行业取得更好的发展。

2.房地产企业税收筹划风险类型

2.1来自税收政策方面的风险

在房地产企业发展经济时，会面临一系列不同的风险，其中，税收政策风险是众多风险中的一种，它指的是房地产企业在税收筹划过程中，制定的税收方案与国家出台的税收政策不相符，对房地产企业税收筹划工作的开展造成影响。在我国社会经济发展中，房地产行业是重要的经济支撑，随着房价不断上升，国家先后出台了一系列管控政策，导致房地产企业在税收方面受到各种制约。现阶段，我国社会经济还不够成熟，在税收政策方面还存在许多待解决的问题，若国家税收政策有较大调整，则原有的税收筹划政策无法继续使用，需对其进行及时调整，若企业继续沿用原有税收筹划方案，将导致税收筹划方案与实际存在较大出入，无形中加大了企业的税收筹划风险。

2.2来自法律方面的风险

现阶段，在整个市场中税收一直是一个变化频率高的点，若政府颁布新税收政策或者调整税收政策，房地产企业必须对税收筹划方案进行调整。另外，企业在制定完成税收筹划方案后，必须上报相关的税务部门进行审核确认，但是，房地产企业在对税收筹划程序进行确定时，其立场不同，理解税收政策时也会存在较大偏差，从而与税务部门产生分歧，久而久之分歧会逐步演变成税收筹划方案设定阶段的法律风险。若房地产企业无法正常解读税收政策，就会导致制定的税收筹划方案不合规，影响房地产企业的进一步发展。

2.3来自房地产行业风险

在我国社会经济体制中，房地产行业是重要的组成部分，它具备较强的行业特征，如固定经济对象、业务经营范围广、运营周期长、资金需求量大、负债率高等，这与整个社会的经济发展效益有绝大关系。由于房地产行业的发展与社会经济关系较大，但因市场环境又具备较强复杂性，影响税收筹划方案的制定和执行，最终导致房地产企业面临运营方面的风险。房地产行业普遍面临开发周期长的问题，在加上企业的运行离不来资金，因此，不难看出房地产企业极易面临资金链断裂的风险。一般，房地产企业资金的来源是筹资或者借债，不管哪个环节出现问题，都会引起资金链断裂问题，房地产企业在开发项目中投资的资金越多，面临的风险越大。

2.4来自企业经营方面的风险

房地产企业在正常运作时，由于每个企业的具体情况不同，因此，在拟定、执行税收筹划方案时，也存在较大差异。由于市场经济环境非常复杂多变，房地产企业时刻都面临着发票风险、合同风险等，若工作中稍有不慎，或者制定的税收筹划方案缺乏科学合理性（如避税，是一种高违法风险），便会进一步加大房地产企业运营过程中的风险。

3.房地产企业税收筹划风险防范措施

3.1加大重视国家政策的程度

在我国经济持续发展的背景下，宏观调控政策也在不断调整更新，因此，房地产企业的管理人员，一定要及时洞察了解国家出台的一系列政策，并需适应政府的宏观调控手段，以进一步掌握了解政府宏观调控方向，对税收筹划方案进行改进，从而促进房地产企业的进一步发展。同时，房地产企业需对政府颁布的一系列政策法规进行深入分析研究，要求负责税收筹划的人员必须正确对政府出台的相关法规政策进行解读与理解，从而提高税收筹划的效率和质量。

3.2提高房地產税收筹划工作人员的专业能力和综合素质

为进一步提高税收筹划工作人员的专业能力和综合素质，房地产企业应在内部定期组织各种培训会，从而提高税收筹划工作人员的综合能力，使其能够通过正确的方式解读税收筹划政策，并提高其税收风险防范意识，凸显税收筹划工作的作用。其中房地产企业在税收人员聘用方面，应制定严格的聘用流程，层层考核应聘人员的能力，确保聘用员工具备较强的能力;同时，对新员工加大培训力度，确保新员工完全了解并掌握工作重点，具备应对突发事件的能力;另外，房地产企业还应组织在岗员工定期进行培训，使其及时了解最新政府宏观调控动向，并根据政府出台的政策制定税收筹划方案，确保制定的税收筹划方案与国家政策方向保持一致，从而降低房地产企业的税收筹划风险。

3.3加大对税收筹划风险的管理力度

（1）房地产企业定期需要开展相应的仿真模拟税收筹划活动，通过活动为相关人员积累税收筹划经验，并在活动中找出自身存在的问题，并解决问题，从而全面对税收风险进行把控;（2）房地产企业需重视税收筹划工作，并参考借鉴成功的税收筹划案例，根据自身实际情况，制定出多种科学可行的税收筹划方案，最大限度为房地产企业规避各类税收风险，使房地产行业取得更加稳定的发展。

3.4从各个运营阶段着手，做好税收筹划

房地产企业在资金筹集方面，都会产生一定的筹资费用，因此，应合理选择筹资路径。一般，自我积累筹资会和金融机构贷款两种筹资方式相比，自我积累筹资会的缴税代价相对较高;缴税代价和内部筹资两种筹资方式，互相拆借的缴税压力相对较大，因此，房地产企业在选择筹资途径时，应根据实际情况和市场情况，合理选择筹资途径。

另外，房地产企业除了筹资工作外，还会面临选择投资项目的问题，在投资时，房地产企业也要对税收代价、可能出现的经济损失等进行综合分析考量，选择对象、方式均会影响税收成本，因此，企业应科学对税收筹划方案进行确定，在投资时，需将这些影响因素考虑在内，若投资一些税收压力小的项目，则可以降低税收费用，提高房地产企业的经济效益。

房地产企业在前期筹资过程中，可以对税收筹划方式进行科学选择，以使税收费用得到降低;在投资中期阶段，可以对税收筹划途径合理选择，从而提高企业的效益;在整个税收筹划过程中，房地产企业应严格遵守相关法律法规，合理对税收政策进行利用，避重就轻，严谨硬碰硬，从而最大限度降低税收压力;房地产企业在房产项目施工中，极易出现额外税收负担，在此过程中，企业应加大分析研究财务核算的力度，采取低税负核算方式，从而将主动权掌握在自己身上。

结束语

总之，房地产企业在投资运营过程中，会遇到各种各样的税收筹划风险，因此，为规避这些风险，要求相关人员必须对税收筹划概念有明确界定，并掌握了解企业可能面临在税收筹划风险类型，在此基础上，制定相应的税收筹划风险防范方案，降低房地产企业面临的税收筹划风险，从而为房地产行业的进一步发展奠基基础。

参考文献：

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（广西瑞林税务师事务所有限责任公司  广西  南宁  530000）