城镇居民住房支付能力测度方法研究综述

摘 要：近十年来，我国房价如脱缰野马迅速飞涨，从居民需求角度来看，居住有其屋是我们一直以来追求的目标。因此，研究城镇居民住房可支付能力具有重要的理论意义和现实意义。目前，国际国内学者对居民住房支付能力测度提出了不同研究思路和方法，本文对这些思路和方法进行研究综述。

一、引言

住房是重要的民生问题，也是一直以来持续受到不断关注的社会热点话题。近十年来，随着城市化进程不断加快，我国各大城市房价迅速上涨，“房奴”成为如今多数“打工人”的新标签。虽然政府提出了一系列“房住不炒”相关政策，但收效甚微。住房支出依旧是多数家庭每月最大占比支出。居民住房支付能力一方面反映了居民现实生活情况，另一方面则可以在很大程度上影响流动人口的迁移方向1，因此具备一定的现实意义。同时发展和完善居民支付能力测度方法体系也有着丰富的理論意义。本文将居民住房支付能力的测度方法大致分为两类：即基本方法和复合方法。

二、基本方法

结合上述对住房支付能力的定义，目前住房支付能力测度主要有以下三种基本方法：

（一）比例法

比例法一般利用住房消费支出与家庭收入之间的比例关系来对住房可支付性进行评价，即明确了家庭应该为住房成本投入的最大比例标准2，具体指标反映在房价收入比、租金收入比等，是最常用的评判住房可支付能力的方法。相当多的研究用房价收入比或租金收入比来讨论居民住房的支付能力。

（二）剩余收入法

剩余收入法用收入减去非住房必要支出的差额，即剩余收入，表示住房可支付性大小，如果家庭可支配收入在支付了非住房必需品消费后仍然能满足住房支出，则认为该家庭具有住房可支付能力。

用剩余收入法测度住房可支付能力，需要考虑非住房必要支出和住房支出两大关键指标。就关键指标的确认而言，李进涛（2011）在计算居民最低非住房消费标准时，采用扩展线性支出系统法（ELES），将各类消费品的支出看成是可支配收入的函数，运用计量模型测算居民维持最基本生存的支出标准3。在此基础之上，唐琳（2019）提出不同收入人群之间的最低非住房消费是存在一定差异的，并用不同收入人群恩格尔系数的倒数来反映这种差异4。另有学者根据研究对象和研究目的的不同，选取不同指标作为非住房消费支出。施建刚（2015）用家庭全部消费性支出与居住支出的差额来反映非住房必要支出5。Matt Padley（2019）以保障性公共住房为研究对象，用最低收入标准作为非住房消费标准6。在确认住房支出方面，夏刚（2009）将住房成本分为使用成本和货币成本，并论证了住房支付研究采用货币成本更加具备合理性。住房的货币成本包括住房支出和居住支出两部分，住房支出指抵押贷款每月还贷额或每月租金支出，而居住支出指的是水、电、燃气费用、物业管理费、财产税、财产保险费用等7。但在实际应用中，由于居住支出占住房成本比重较小，因此往往用住房支出作为住房成本。

（三）住房可支付性指数

在剩余收入法的基础上，全美房地产经纪人协会提出了住房可支付性指数（HAI）这一概念，其计算公示为：

住房可支付性指数综合考虑了居民购房的实际情况，即贷款形式购房，可支付性体现在家庭可用于住房消费的上限金额与每月还贷额的比值，若该比值大于或等于1，则说明该家庭具备住房支付能力;若该比值小于1，则反之。住房可支付性指数本身也是基于剩余收入的思想，但该方法忽略了在购房过程中的首付能力。在实际操作中，住房消费上限比例的确定难度较大，如洪涛（2013）用收入扣除食品支出的剩余收入占总收入的比例作为住房消费上限比例，却忽略了教育、医疗、交通成本等因素的影响，从而高估了住房消费上限比例8。

三、复合方法

上述基本方法均是从需求的角度对居民住房支付能力进行分析，学者周仁（2010）将剩余收入法与不匹配性方法相结合，用特定收入群体可以支付的住宅数量比例与该群体家庭数量的比例，来反映住房市场供应和特定群体需求的不匹配程度9。该方法综合考虑了需求和供给两个方面对住房支付能力的影响，考虑到了不同收入群体能支付的不同住宅类型，缺点是仅能从宏观角度来反映某一地区住房供应和居民需求的匹配程度。

另有学者将比例法和剩余收入法相结合，如王雪峰（2013）将家庭在维持其认可的最低非住房消费支出后，所能负担得起的市场最高房屋总价与其家庭可支配收入的倍数定义为住房可负担倍数，当住房总价和居民家庭可支配收入的比值小于住房可负担倍数时，则说明居民能够负担得起住房10。学者吴冠岑（2019）基于前景理论和VIKOR模型，构建住房可支付性综合评价模型，将房价收入比、租金收入比指标和剩余收入法指标作为综合评价模型中的住房可支付指标，对我国35个大中城市的住房可支付性进行分析11，该模型的优点在于可以比较三种不同指标的结果差异，从而更全面地反映出各城市居民的住房可支付性，缺点为并未弥补上述三种指标在应用上的缺陷。

近年来，部分学者着眼于研究住房可支付能力的空间分布特征。如先基于剩余收入法测出居民住房的最大支付能力，再运用Arc GIS软件的空间插值和核密度估算模型，综合考虑居民支付能力和不同区位住房实际价格，从而得出居民可支付住房的空间分布情况4。该方法可以直观地体现出不同收入居民能够负担的起的住房区位范围，从而为政府制定住房政策提供参考，也可以从侧面反映不同收入群体居民的城市空间居住分布情况。

四、总结与展望

当前国内学者们对住房支付能力的定义往往基于自己的研究对象和研究目的，但总体来说，均是从比例法或剩余收入的思想为出发点。就测度方法而言，比例法、剩余收入法和住房可支付性指数各有优劣。前者更适合应用于比较研究，从整体角度来衡量不同地区房价收入比或租金收入比的差异。而剩余收入法和住房可支付性指数的应用面更广，不仅适用于宏观层面各城市不同收入人群的研究，也可用于研究具备不同社会特征居民的住房消费偏好。就复合方法而言，学者们基于基础方法，提出新的研究思路或研究角度，或将基本方法融合编制新的住房支付能力评价指数，但这些复合方法并没有消除基本方法的根本缺陷，从而在一定程度上高估或低估了居民的住房支付能力。

未来对居民住房支付能力的研究，不应仅局限在视角创新方面，而应更多地从居民住房实际情况出发，探讨科学合理的关键指标确定方式，侧重微观视角，从而测度不同社会特征人群的实际住房支付能力，以填补此处国内研究的空白。

参考文献：

[1]杨巧，陈诚.经济集聚、住房支付能力与流动人口城市遷移意愿[J].现代财经（天津财经大学学报），2019，39（01）：29-45.

[2]陈杰，郝前进，郑麓漪.动态房价收入比——判断中国居民住房可支付性的新思路[J].中国房地产，2008，28（1）：25-28.

[3]李进涛，孙峻，李红波.城市居民住房承受能力测度研究——剩余收入视角[J].技术经济与管理研究，2011（03）：74-77.

[4]唐琳，冯长春，肖亮，郭永沛，韩炜.北京市居民租赁住房可支付能力及空间分异研究[J].人文地理，2019，34（03）：91-98.

[5]施建刚，颜君.基于HAQ模型的城镇居民住房支付能力研究[J].系统工程理论与实践，2015，35（09）：2221-2231.

[6]Matt Padley， Lydia Marshall. Defining and measuring housing affordability using the Minimum Income Standard[J]. Housing Studies， 2019，34（8）：1307-1329.

[7]夏刚.住房支付能力研究[D].重庆大学，2009.

[8]洪涛，靳玉超.中国居民住房支付能力测度及影响因素分析[J].哈尔滨工业大学学报（社会科学版），2014，16（01）：117-121.

[9]周仁，郝前进，陈杰.剩余收入法、供需不匹配性与住房可支付能力的衡量——基于上海的考察[J].世界经济文汇，2010（01）：39-49.

[10]王雪峰.住房负担能力度量——一个新的理论框架[J].经济评论，2013（01）：11-18+26.

[11]吴冠岑. 我国大中城市住房可支付性评价研究——基于前景理论和VIKOR方法的分析[J].价格理论与实践，2019（11）：57-60.

作者简介：

苏伟琦，女，1996.04，吉林，硕士研究生，同济大学经济与管理学院。

（同济大学经济与管理学院  200092）